Tu veux savoir ce qui m’énerve le plus ?
Quand un bailleur me dit tranquillement :
“Je continue à utiliser mon vieux modèle de bail, ça fait le job.”
Spoiler : non, ça ne fait pas le job.
Et ça peut même vous coûter très, très cher.
42 % des propriétaires ont eu des litiges à cause d’un bail mal rédigé ou plus à jour :
- Jusqu’à 5 000 € d’amende pour des clauses obsolètes.
- Une assurance loyers impayés qui refuse de vous couvrir.
- Un loyer baissé de 10 % sur décision du juge.
Et pourtant, ce n’était « qu’un simple contrat ».
Mais il était :
Trop vieux.
Incomplet.
Et pas à jour des dernières lois (Alur, Élan…).
Que votre bien soit meublé ou non, les risques sont les mêmes
Aujourd’hui, rédiger un bail non meublé conforme est un vrai défi :
- Clauses obligatoires à connaître.
- Clauses interdites à éviter.
- Documents à annexer.
- Mentions légales, diagnostics, zones tendues…
👉 Un oubli peut suffire à tout faire basculer.
Et vous laisse sans aucune protection en cas de litige.
👉 Dans cet article je vous livre tous mes secrets pour :
- Éviter les 7 erreurs que font la majorité des bailleurs.
- Vérifier que votre bail est conforme à la loi.
- Rédiger un contrat à jour et juridiquement solide.
🎁 En BONUS : je vous partage plusieurs solutions concrètes pour rédiger votre contrat de location conforme et sécuriser vos revenus locatifs 😉.
C’est parti !
Pourquoi est-ce de plus en plus difficile de rédiger un bail nu ?
Rédiger un bail de location non meublé relève d’un véritable défi :
- Où vous procurer un modèle de bail à jour de la réglementation ?
- Quelles sont les clauses indispensables à inclure pour minimiser votre risque locatif ?
- Comment bien le rédiger sans se tromper et protéger votre investissement en cas de soucis ?
- Comment être sûr de n’avoir rien oublié et d’éviter les mauvaises surprises ?
- Quelles sont les dernières versions d’annexes obligatoires à inclure et surtout ne pas en oublier une ?
La réglementation est devenue plus compliquée pour les propriétaires parce que ces différentes lois n’ont fait qu’ajouter :
- De la complexité au bail de location.
- Des nouvelles interdictions pour le propriétaire.
- La jurisprudence est toujours du côté des locataires.
Dans la suite de cet article, vous allez découvrir les fondamentaux à savoir pour rédiger un contrat de location non meublé conforme à la réglementation.
Les 7 erreurs les plus commises par les bailleurs lors de la rédaction du bail
Saviez-vous que 42% des propriétaires reconnaissent avoir eu des litiges à cause d’imprécision dans leur bail (source Capital).
Un bail NON conforme c’est donc plus litiges à la clé avec vos locataires.
Les litiges les plus fréquents :
- Sanctions judiciaires
- Amendes administratives (5 000€)
- Augmentation du risque d’impayés
- Non prise en charge par l’assureur (GLI) en cas de sinistre
- Baisse du loyer
Voici quelques exemples d’imprécisions qui reviennent régulièrement chez les bailleurs.
Voyons ensemble quelles sont ces 7 erreurs à éviter pour rédiger un bail de location non meublé conforme à la réglementation :
- Fixer librement le loyer
- Surestimer la surface du logement loué
- Oublier la clause la plus importante du bail (clause résolutoire)
- Ajouter des clauses abusives
- Cumuler un garant et une GLI
- Meubler votre bien avec négligence
- Ne pas fournir les diagnostics
Dans la suite de cet article, je reviendrai plus en détail sur certaines de ces erreurs et comment les éviter.
À qui s’adresse ce modèle de bail ?
Pour les bailleurs de logements vides, qu’il s’agisse d’une location simple ou d’une colocation.
Si vous êtes loueur de meublé, vous pouvez consulter mon modèle de bail pour location meublée juste ici !
Il faut que le locataire (ou les colocataires) fasse du bien loué sa résidence principale.
⚖️ La loi qui s’applique à la location non meublée est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Le contenu du contrat de bail pour une location non meublée
Je vais vous guider pas à pas dans la rédaction de votre contrat de bail.
Je vais dérouler le contenu d’un contrat de bail dans l’ordre, pour que vous puissiez reproduire ça facilement chez vous 😉
Ce contenu, je ne le sors pas de mon chapeau, j’ai respecté les exigences légales prévues par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
Pour chaque modèle illustré, le contenu vient directement de ce décret.
Source 100% fiable !
La désignation des parties
Le contrat de bail pour un logement non meublé débute toujours par la désignation des parties, à savoir qui est le bailleur et qui est le locataire (ou les locataires).
Si vous êtes représenté par une agence immobilière ou un mandataire indépendant, c’est également l’occasion de le mentionner !
Modèle contrat de bail logement non meublé – désignation des parties
L’objet du contrat
Il est essentiel de mentionner ce pour quoi le contrat est établi.
En l’espèce, il s’agit de la location d’un logement.
Vous pourrez donc mentionner que le présent contrat a pour objet la location d’un logement.
C’est l’occasion de décrire le logement en détail, sa consistance, sa destination et ses équipements.
La consistance du logement, c’est un peu sa carte d’identité 🤓
Modèle contrat de bail logement non meublé – consistance du logement
💡Le DPE occupe désormais une place importante pour le bailleur, qui ne peut plus louer de logement avec un indice de performance énergétique inférieur à F. Ces critères sont généralement rappelés dans le contrat de bail.
Modèle contrat de bail logement non meublé – rappel concernant le DPE
À ce stade, vous devez mentionner le niveau de performance énergétique du logement loué, c’est-à-dire la classe (A, B, C, D, E ou F) précisée sur le diagnostic de performance énergétique.
Vous pouvez également ajouter la mention suivante :
La consommation d’énergie finale et le niveau de performance du logement sont déterminés selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation.
La destination des locaux permet de rappeler que le logement est soit à usage d’habitation, soit à usage mixte, c’est-à-dire à professionnel et d’habitation. Usage d’habitation signifie que le locataire ne pourra pas exercer d’activité commerciale dans le logement, ni professionnelle (même libéral, prestation de service, etc.).
La destination de l’immeuble est généralement mentionnée dans le règlement de copropriété. Attention à bien respecter ce point !
Modèle contrat de bail logement non meublé – destination du logement et équipements
Date de prise d’effet et durée du contrat
La durée de location d’un logement vide est généralement de 3 ans renouvelable tacitement.
C’est le cas de figure le plus fréquent, que la majorité des bailleurs choisissent.
Vous devez mentionner la date de prise d’effet du contrat, puis la durée choisie.
La durée du bail peut être portée :
- À 6 ans lorsque le bailleur est une société
- À 1 an lorsqu’un événement précis le justifie et que cet événement est mentionné dans le contrat de bail
Modèle contrat de bail logement non meublé – date de prise d’effet et durée du contrat
💡 Tacite reconduction, ça signifie que ni le bailleur, ni le locataire ne doivent effectuer une action positive pour que le bail se poursuive.
Pas besoin d’envoyer une lettre ou de remplir une quelconque formalité.
Si vous ne faites rien, le bail se renouvelle pour une durée de 3 ans (ou 6 ans s’il s’agit de la durée de base).
La mention type à insérer dans le bail ⬇️
« En l’absence de proposition de renouvellement du contrat, celui-ci est, à son terme, reconduit tacitement pour 3 ou 6 ans et dans les mêmes conditions. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur, quant à lui, peut mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime ».
Le loyer du logement non meublé
C’est le nerf de la guerre !
Le contrat de bail doit mentionner le montant du loyer mensuel (hors charges) ainsi que les modalités de révision de ce loyer.
S’il ne s’agit pas du premier locataire à occuper le logement, vous devez aussi mentionner le dernier montant du loyer acquitté par le précédent locataire, la date de versement et la date de dernière révision du loyer.
💡Certaines zones tendues prévoient des modalités particulières pour la fixation initiale du loyer. Si votre logement fait partie de l’une de ces zones, renseignez vous avant de fixer le montant du loyer.
Comment savoir si mon logement se trouve en zone tendu ou pas ?
Je vous invite à aller sur le site du gouvernement pour le savoir et de saisir le code postal de votre logement loué.
Modèle contrat de bail logement non meublé – le loyer
Les charges récupérables du logement non meublé
En plus du loyer, le locataire doit s’acquitter des charges dites « récupérables », aussi appelées charges locatives.
Le montant des charges est prévu dans le contrat de bail.
Pour faire simple, le propriétaire avance les frais auprès de la copropriété, puis le locataire le rembourse.
Il peut s’agir soit du paiement d’une provision sur charges avec régularisation annuelle, soit du paiement d’un forfait sans régularisation annuelle.
C’est au bailleur de choisir le mode de paiement des charges.
Ce choix doit impérativement être mentionné dans le contrat de bail.
Modèle contrat de bail logement non meublé – les charges récupérables
Modalités de paiement du loyer et des charges
Le locataire ne peut pas régler le loyer et les charges quand ça lui chante, tout comme le bailleur ne peut pas exiger le paiement n’importe quand.
Les modalités de paiement du loyer et des charges sont encadrées par le contrat de bail.
La plupart des bailleurs choisissent un paiement en début de mois, tous les mois, généralement entre le 1 et le 5.
Rien de compliqué ici, il suffit de mentionner la périodicité de paiement (tous les mois par exemple) et la date (ou la période, par exemple entre le 1 et le 5).
💡Comme pour le DPE, il convient d’informer le locataire des dépenses énergétiques auxquelles il devra faire face. Vous pouvez ainsi insérer au contrat de bail la mention type suivante ⬇️
« Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique (chauffage, refroidissement, production d’eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation) mentionné à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation : [montant ou fourchette inscrit dans le diagnostic de performance énergétique] (estimation réalisée à partir des prix énergétiques de référence de l’année : [année de référence des prix énergétiques du diagnostic énergétique à l’origine de l’estimation]) ».
Les travaux
Pendant le bail, le propriétaire bailleur peut faire réaliser des travaux d’amélioration du logement.
Ces travaux d’amélioration peuvent justifier une augmentation du loyer en cours de bail !
À l’inverse, les travaux d’amélioration peuvent aussi être réalisés par le locataire, ce qui peut justifier une diminution du loyer pour compenser les travaux entrepris.
Si vous prévoyez de tels travaux, vous pouvez les mentionner dans le contrat de bail. Concernant la diminution du loyer en cours de bail pour les travaux entrepris par le locataire, il faudra préciser la durée de la diminution.
Les garanties dans le contrat de location non meublée
Le dépôt de garantie est extrêmement important !
Il s’agit d’une somme versée au bailleur par le locataire en début de bail, inférieure ou égale à un mois de loyers hors charges (impossible de demander plus).
Exemple : si le loyer hors charges est de 500 euros par mois, le dépôt de garantie est de maximum 500 euros.
Vous devez indiquer le montant du dépôt de garantie dans le contrat de bail.
Le dépôt de garantie permet au bailleur de pallier les éventuelles dégradations du logement par le locataire et les éventuels impayés.
C’est pour ça qu’en parallèle, un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie sont réalisés en début et en fin de bail. L’état des lieux d’entrée permet de constater l’état du logement.
C’est l’occasion de noter un maximum de choses, n’hésitez pas à être exhaustif !
À la fin du bail, vous pourrez ainsi réaliser la même chose lors de l’état des lieux de sortie et le comparer avec l’état des lieux d’entrée.
Vous saurez rapidement s’il y a eu des dégradations !
Si c’est le cas, le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie afin de réaliser les réparations nécessaires.
La clause résolutoire
Le bailleur peut décider d’insérer une clause résolutoire dans le contrat de bail.
La clause résolutoire est très intéressante, puisqu’elle permet de résilier le contrat de location de plein droit dans les situations qu’elle prévoit.
Sont ainsi des motifs de résiliation de plein droit pouvant faire l’objet d’une clause résolutoire :
- Le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus
- Le non-versement du dépôt de garantie
- La non-souscription d’une assurance des risques locatifs
- Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée
Dans ces situations précises, si cela est prévu au contrat, ce dernier sera résilié de plein droit.
💡Si vous voulez que la clause résolutoire fonctionne, encore faut-il qu’elle existe.
Vous ne pourrez pas vous en prévaloir si vous ne l’avez pas mise dans le contrat.
Exemple de clause résolutoire dans un contrat de location non meublée
« En cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans le présent contrat, le contrat sera résilié de plein droit. ».
Que se passe t’il si vous ne mettez pas cette clause résolutoire dans le bail ?
Si vous avez oubliez cette clause résolutoire ou si avez récupéré un vieux contrat de location sans cette clause, alors :
- Pour mettre dehors le locataire en résiliant le bail de location : les procédures seront rallongées.
- Si vous avez souscrit à une garantie loyers impayés, l’assureur refusera de vous indemniser si cette clause n’est pas présente dans le contrat.
Les honoraires de location
S’il y a lieu, vous pouvez ajouter le détail et la répartition des honoraires de location.
Les annexes
Sont obligatoirement insérées au contrat de bail les annexes suivantes :
- S’il s’agit d’une copropriété, un extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges
- Un dossier de diagnostic technique
- Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
- Un état des lieux
- S’il y a lieu, une autorisation préalable de mise en location
- S’il y a lieu, les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables
Et bien sûr, on ajouter une date, un lieu puis une jolie signature 😉
Et voilà !
Vous avez la structure de votre contrat de location non meublée.
Bien entendu, il s’agit d’une structure type qui pourra être adaptée en fonction de votre situation.
Si vous avez d’autres interrogations, vous pouvez toujours consulter à tout moment les autres articles du blog, ainsi que le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
Quelles sont les solutions pour rédiger un bail de location conforme ?
1/ Le rédiger par vous même
Il vous suffit de vous rendre sur le site du gouvernement puis de télécharger le modèle de contrat de location meublé à jour.
Rien de plus simple. Prenez bien en compte tous les conseils que je vous ai donné jusqu’à présent dans cet article 😉
Mais la difficulté n’est pas de télécharger un modèle de bail ! mais de savoir le remplir correctement en sachant comment personnaliser les clauses pour respecter les différentes lois Alur et Elan 😉.
Autre point important : le modele du bail du gouvernement est certes à jour, mails il ne fait qu’une dizaine de pages ce qui est clairement insuffisant pour protéger les intérêts du bailleur !
Or vous le savez la Loi protège d’avantage le locataire que le propriétaire. C’est pour cette raison que je vous invite fortement à enrichir ce modele de bail par des clauses qui soient plus protectrices de vos intérêts en tant que bailleur…
Sachez que tout ce qui n’est pas écrit dans un contrat de location est potentiellement source de litiges…
L’intérêt de télécharger un modele de bail gratuit sur internet est juste qu’il est gratuit, mais il n’assure pas vraiment votre sécurité juridique.
2/ Passer par une agence immobilière
C’est la solution la plus facile à utiliser car vous ne vous occupez de rien !
C’est l’agence immobilière qui s’occupe de tout le process de mise en location : dépôt d’annonce, tri des candidats, visites, état des lieux et rédaction du bail de location.
L’inconvénient : le prix !
Le tarif de mise en location des agences immobilière est encadré par la Loi, il faut compter environ 1 mois de loyer.
Pour un loyer de 1 600€ à Paris par ex. :
- 720€ à la charge du locataire
- 880€ à la charge du propriétaire
3/ Confier la rédaction du bail à un notaire
C’est la voie royale !
Avantages du bail notarié :
- Le notaire veille au respect de la réglementation en vigueur afin d’éviter la nullité du contrat de bail.
- Le bail notarié constitue un titre exécutoire : le bailleur peut obtenir l’exécution forcée des obligations du locataire sans avoir à saisir le juge (procédure accélérée).
L’inconvénient : son coût qui est d’environ ~400€.
4/ Utiliser des solutions en ligne pour rédiger un bail
Il existe de nombreuses solutions en lignes vous permettant d’être guidé pas à pas pour remplir des formulaires qui vont ensuite vous générer un bail de location conforme. Vous pourrez télécharger votre bail au format PDF.
Parmi ces solutions, vous pouvez aller voir la solution de Monsieur Hugo qui a été élue l’une des 5 meilleures applis immobilières.
Cette application juridique de rédaction de contrat de location a été conçue par des juristes pour vous garantir d’avoir un bail conforme à la réglementation. Il suffit de compléter les formulaires et des algorithmes viennent personnaliser automatiquement chacune des clauses du bail.
Vous téléchargez votre bail au format Word ou PDF.
Avec ce bail, vous êtes mieux protégé car des clauses spécifiques ont été ajoutées (clause sur les visites pour relouer / entretien de la chaudière / dégradations du locataire / Grille de vétusté…).
En plus vous gagnez du temps : en 10mn, votre bail conforme et les actes de caution solidaire sont prêts et vous pouvez les signer électroniquement.
Voici à quoi ressemble cette application :
Pour en savoir plus sur cette application de rédaction de bail, c’est par ici.
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