Le contrat de bail, c’est un peu la clé de voûte, la pierre angulaire, la pièce maîtresse de la location meublée 😎
En bref, pas de contrat, pas de choco…de location.
Vous avez compris le concept.
On parle souvent de la location meublée pour airbnb, la fiscalité applicable ou le statut LMNP.
Le contrat de bail est mis de côté.
Parfois, il n’est pas même pas abordé.
C’est un véritable problème ! 😰
Une petite erreur dans la rédaction de vos contrats de location meublée peut vous coûter très cher !
Vous n’avez aucune mauvaise intention, vous insérez une phrase innocente dans le contrat et PAF ! En fait c’était une clause illicite.
Oups.
Et si on évitait ça ? 😉
Dans cet article, j’aborde étape par étape la rédaction du contrat de location meublée.
Vous allez enfin y voir clair !
BONUS : pour les différents points abordés, vous trouverez un exemple de formulation complet et gratuit à réutiliser pour votre contrat de bail.
La forme du contrat de bail pour une location meublée
Quiconque souhaite louer son logement meublé à autrui doit établir un contrat de bail.
Jusqu’ici, je pense que vous étiez au courant !
Pas de contrat, pas de choco…location. Promis, j’arrête. 🙃
Le contrat de bail pour une location meublée doit être établi par écrit.
Impossible donc, d’échanger verbalement avec le « locataire » et d’en déduire que le contrat est sur les rails.
Les parties au contrat de bail pour une location meublée
La désignation des parties est essentielle dans un contrat de bail.
- Le bailleur.
- S’il existe, le mandataire (agence immobilière, mandataire immobilier…)
- Le locataire.
🤓 Modèle bail meublé : la désignation des parties
L’identification du logement loué
Identifier bailleur et locataire, c’est important.
Identifier le logement objet du contrat et ses équipements, ça l’est tout autant !
On peut diviser cette partie en cinq points :
- La consistance du logement. Cela regroupe notamment l’adresse du logement, la surface, le nombre de pièces, les éléments d’équipements du logement, etc.
- La destination du logement. Vous devez indiquer s’il s’agit d’un logement à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et d’habitation) ;
- Les équipements à usage privatif du logement. Exemple : une cave privative
- Les équipements à usage commun du logement. Exemple : un local à vélo commun à l’immeuble
- L’accès aux technologies de communication. Internet, télévision, etc.
🤓 Modèle bail meublé : l’identification du logement
Pour celui-là, je vous propose un exemple concret avec un logement fictif !
Le DPE du logement loué
Bonne année ! 🥳
2025 est là et amène avec elle quelques changements concernant le DPE des logements meublés.
Pour rappel :
- À compter du 1er janvier 2025, le DPE d’un logement meublé doit correspondre à une classe F et plus
- À compter du 1er janvier 2023, classe E et plus
- À compter du 1er janvier 2034, classe D et plus
Ça nous fait encore quelques premiers de l’An à fêter avant la classe D, mais ne perdez pas ces obligations de vue, ce serait dommage d’être pris par surprise quelques semaines avant !
Le risque ?
Si votre logement ne correspond pas à la classe minimale exigée, il ne sera plus considéré comme logement décent.
En clair, impossible de le louer !
Vous êtes bailleur en 2025 ?
Veillez à ce que la classe énergétique de votre logement soit F ou plus.
La durée du contrat de bail pour une location meublée
Le contrat de bail d’une location meublée est conclu pour une durée d’1 an.
Cette durée d’1 an est renouvelable tacitement.
En gros, si vous êtes bailleur et que vous ne souhaitez pas récupérer votre logement une fois la durée d’1 an écoulée, vous n’avez rien à faire.
Au bout d’un an, le contrat court à nouveau pour une année supplémentaire.
Si vous êtes locataire et que vous ne souhaitez pas partir, idem, à la différence que le locataire peut donner son congé à tout moment, il n’est pas obligé d’attendre la date anniversaire du contrat, contrairement au bailleur.
La durée du bail peut donc être prolongée pendant de nombreuses années, toujours par tranches d’un an.
Par exception, la durée du bail peut être de 9 mois, s’il s’agit d’un contrat étudiant. Le contrat étudiant dure généralement le temps de l’année scolaire (septembre à juin).
🤓 Modèle bail meublé : la durée du contrat de bail
Le loyer dans le contrat de location meublée
Aaaah le loyer !
Impossible de parler de location sans parler d’argent, et pour cause !
L’essence même de la location meublée, c’est la mise à disposition d’un logement moyennant le versement d’un loyer.
Il est donc évident (et obligatoire) de faire apparaître le montant du loyer sur votre contrat de bail.
🤓 Modèle bail meublé : la fixation du loyer
D’autres informations concernant le loyer doivent être ajoutées si le logement en location se situe en zone tendue. Idem si un complément de loyer est prévu.
Si le logement était déjà occupé par un locataire, le propriétaire doit ajouter au contrat de bail le montant du dernier loyer, sa date de versement et la date de la dernière révision du loyer.
Si c’est une première mise en location, bien entendu cette information n’existe pas et n’a pas à être mentionnée.
🤓 Modèle bail meublé : les modalités particulières de fixation initiale du loyer
Le contrat de bail peut contenir une clause de révision annuelle du loyer. Une date de révision est définie entre le locataire et le propriétaire et apparaît dans le contrat.
Chaque année, à la date de révision du loyer, le loyer est revu à la hausse ou à la baisse en fonction de l’indice de référence des loyers applicable (IRL).
Exemple : propriétaire et locataire signent un contrat de bail le 01 mars 2023. Le montant du loyer est fixé à 500 euros hors charges. La date de révision du loyer est directement fixée à la date anniversaire du bail, donc le 01 mars. Cela signifie que chaque année, tant que le contrat est renouvelé, au 1er mars, le propriétaire pourra transmettre une augmentation de loyer (ou une baisse, selon l’indice) à son locataire.
Au 1er mars 2023, lors de la signature du contrat, l’indice de référence des loyers était de 138,61.
Au 1er mars 2024, l’indice de référence des loyers est de 143,46.
Le calcul de révision du loyer est le suivant :
( Nouvel indice / ancien indice ) x le loyer = nouveau loyer
( 143,46 / 138,61) x 500 = 517,5
Le nouveau loyer après révision annuelle est de 517,5 euros.
🤓 Modèle bail meublé : les modalités de révision du loyer
Les charges dans le contrat de location meublée
Le loyer et les charges sont deux entités distinctes.
Quand on parle de loyer, c’est souvent « hors charges ».
Le contrat de location doit préciser les modalités de paiement des charges récupérables :
- Sous forme d’une provision avec régularisation annuelle
- Sous forme d’un forfait sans régularisation annuelle
Le contrat de location doit également préciser le montant de la provision sur charges ou du forfait en fonction de ce qui a été choisi par le propriétaire.
Le dépôt de garantie dans le contrat de location meublée
Le montant du dépôt de garantie doit être mentionné dans le contrat de bail.
Pour rappel, le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire en début de bail. Le dépôt de garantie est conservé par le propriétaire pendant toute la durée du bail. Il est restitué après l’état des lieux. Sa restitution peut être :
- Complète. Le dépôt de garantie est rendu dans son intégralité si l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée sont identiques (pas de dégradations par le locataire)
- Partielle. Le propriétaire conserve une partie du dépôt de garantie pour financer certaines dégradations du locataire. Cela peut également servir à couvrir un loyer impayé.
Parfois, l’intégralité du dépôt de garantie est conservée par le propriétaire. C’est le cas lorsque le montant des travaux suite aux dégradations du locataire excède le montant du dépôt de garantie, ou que plusieurs loyers sont impayés.
Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges. C’est la règle pour une location meublée.
Exemple : si le montant du loyer est 500 euros hors charges, le dépôt de garantie est de 1000 euros maximum. Ce montant est mentionné dans le contrat de bail.
La clause résolutoire dans le contrat de location meublée
Le bailleur peut incorporer au contrat de location une clause résolutoire.
Les clauses résolutoires permettent de résilier le contrat de plein droit lorsque leur contenu n’est pas respecté par le locataire.
Les motifs possibles sont les suivants :
- Défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu
- Non-versement du dépôt de garantie
- Non-souscription d’une assurance des risques locatifs
- Non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués
Attention : pour que la clause résolutoire remplisse son rôle, le motif de résiliation doit impérativement être écrit dans le contrat.
Les clauses interdites dans le contrat de location meublée
Soyez vigilants lors de la rédaction !
Le bailleur doit veiller à ne pas insérer des clauses illicites dans le contrat de bail meublé.
Par exemple, sont interdites les clauses suivantes :
- La clause qui oblige le locataire à payer le loyer sous forme d’un prélèvement automatique
- La clause qui oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie en particulier
- La clause qui exonère le bailleur de toute responsabilité
- La clause qui interdit au locataire d’héberger des tiers
Les documents annexes au contrat de bail de location meublée
Les documents suivants sont toujours annexés au contrat de location :
- Un dossier de diagnostic technique
- Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
- Un état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier
En supplément, si la location est concernée par ces éléments, les documents suivants sont ajoutés :
- Un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges
- Une autorisation préalable de mise en location
- Les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables
Les autres dispositions du contrat de bail meublé
D’autres dispositions concernant les travaux, la solidarité entre les colocataires, les modalités de paiement du loyer ou encore les modalités de paiement des honoraires de location (si vous faites appel à une agence ou à un mandataire immobilier indépendant) peuvent être ajoutées au contrat de location.
Je vous laisse voir ça juste après 👇
Le modèle type de contrat pour une location meublée
Je n’ai rien inventé ! 🤓
Le contrat de bail doit suivre un modèle type établi par décret.
Ce modèle type est spécifique à la location meublée (mais aussi à la colocation meublée).
C’est grâce à ce modèle type que j’ai pu vous fournir de nombreux exemples tout au long de cet article.
Pour le consulter, c’est par ici 👇
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043842249
Vous aurez ainsi un modèle complet et parfaitement fiable juridiquement pour rédiger votre contrat de bail meublé !
Pour en savoir plus sur le bail d’habitation, vous pouvez aussi consulter :
- Mon site internet 😎 Le blog MonsieurHugo regorge d’informations pratiques et indispensables pour tout bailleur, novice ou non
- La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur le bail d’habitation
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