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Personnalisez votre bail en ajoutant vos propres clauses

Lorsque vous utilisez l’assistant juridique de rédaction de contrat de bail de Monsieur Hugo, les clauses indispensables qui vous protègent sont déjà présentes dans l’ensemble des contrats : bail nu, bail meublé, bail étudiant, colocation individuel ou colocation unique.

Vous n’avez donc pas besoin d’insérer d’autres clauses. Cependant dans certains cas très précis, il se peut que vous ayez besoin d’insérer des clauses spécifiques dans votre bail de location. Vous trouverez, ci-dessous, quelques exemples de clauses optionnelles que vous pouvez insérer si besoin dans votre bail de location.

Clauses optionnelles

Inclure Internet, l’assurance habitation ou l’électricité dans les charges

Dans certaines situations, si vous louez en meublé courte durée ou en bail individuel, vous aurez peut être besoin de prendre à votre charge les frais d’abonnement d’Internet ou d’électricité. Si vous faites de la colocation en bail individuel, vous pourrez souscrire pour le compte de vos colocataires une assurance habitation.

Or comme ces charges ne font pas partie de la liste des charges locatives récupérables auprès du locataire, vous devrez donc ajouter une clause spécifique à votre contrat de bail pour vous les faire rembourser par le locataire.

Voici ce que vous devez savoir avant d’inclure cette clause :

1. Indiquez sur votre contrat de bail que vous choisissez la « provision de charges » (et non le « forfait »). Ainsi, si votre locataire consomme plus, vous pourrez pratiquer une régularisation de charges (ce qui n’est pas possible si vous êtes au « forfait »).
2. Réalisez en une seule fois (annuellement) la régularisation de toutes les charges : les charges (Internet, électricité) et les autres charges récupérables.
3. La loi interdit de revendre de l’énergie en prenant une marge dessus. Veillez bien à refacturer ce qui a été réellement consommé par le locataire.

Voici la clause à copier / coller et que vous pouvez adapter selon vos besoins :

« Les charges incluent les primes d’assurance, les abonnements et consommations variables des dépenses privatives relatives à l’internet à l’électricité et éventuellement au gaz du logement.
Ces abonnements seront conservés au nom du bailleur pendant la durée du bail, sauf demande contraire du locataire.
Le montant prévisionnel de ces charges privatives sera inclus dans la provision pour charges demandée au locataire, et sa régularisation se fera dans les mêmes conditions que les charges locatives prévues par décret. »

Augmenter le loyer au cours du bail (suite à travaux du propriétaire)

Si vous avez prévu de réaliser des travaux d’amélioration ou d’équiper le logement pendant le bail, vous devez préciser la nature des travaux, les modalités ainsi que le délai de mise en place et enfin le nouveau loyer.

« Le propriétaire s’engage à réaliser avant le ________, les travaux suivants :

1) ______________________

2) ______________________

3) ______________________

Lorsque les travaux auront été réalisés, le nouveau loyer sera de_______ €/mois. »

Diminuer le loyer au cours du bail (suite à travaux du locataire)

Si vous avez convenu avec votre locataire qu’il réalise des travaux d’embellissement justifiant une baisse de loyer, vous devez préciser la nature des travaux, les modalités ainsi que le délai de mise en place.

Vous préciserez enfin comment s’applique la diminution du loyer :

1. Sous forme de franchise de loyer : il s’agit d’une gratuité de loyer dont la durée est négociée entre les parties. La franchise de loyer ne porte généralement que sur le loyer en principal, les charges et taxes restant dues durant cette période.
2. Ou de baisse de loyer pendant une certaine durée.

« Le locataire s’engage à réaliser avant le ________, les travaux suivants :

1) ______________________

2) ______________________

3) ______________________

En contrepartie, le propriétaire accepte une franchise de loyer de _____ mois à compter du _____

OU une diminution de loyer de _____ €/mois pendant ____ mois.

Un état des lieux sera réalisé le _____ pour constater la bonne réalisation de ces travaux. »

Renoncer à la régularisation des charges au départ du locataire

Le plus souvent, c’est au départ du locataire que les litiges arrivent.

En effet, la loi oblige les propriétaires à régulariser les provisions de charges (les charges que votre locataire vous a payé tous les mois) dès réception du décompte annuel de votre syndic.

Lorsque votre locataire quitte le logement, vous n’avez généralement pas toutes les données pour faire la régularisation (parfois il faut attendre 18 mois après la fin du bail) : la cloture des comptes n’a pas encore été faite par votre syndic et vous n’avez pas encore reçu votre taxe foncière de l’année (pour le remboursement de la taxe des ordures ménagères).

Pour cette raison, la loi vous autorise à conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie (dans le cas où la régularisation est en votre faveur). Il vous faudra restituer cette retenue qu’une fois le décompte de charges connu.

C’est à ce moment là que des tensions avec votre locataire vont se créer :

• Le décalage entre le départ du locataire et la cloture des comptes complexifie la cloture prévisionnelle.
• La retenue de 20% sur le dépôt de garantie n’est généralement pas comprise par le locataire.
• Les calculs complexes au prorata sur l’année (notamment en colocation) crées des incompréhensions.

Pour tenter de limiter les litiges au départ de leurs locataires, de nombreux propriétaires se mettent donc d’accord avec eux pour renoncer à faire une régularisation en considérant que les provisions payées valent solde de tout compte. Ils renonçent aussi à la retenue de 20% sur le dépôt de garantie du locataire.

« Lors de la résiliation du bail, les parties conviennent que les régularisations des charges récupérables pour l’année civile en cours et l’année civile précédente ne seront pas réalisées après le départ du locataire.

Les provisions déjà versées par le locataire pour ces années valent donc solde de tout compte concernant les charges récupérables. Le bailleur renonce ainsi à sa faculté de conserver 20% du dépôt de garantie pour une régularisation ultérieure.

Cette clause ne s’applique que pour les charges récupérables, le bailleur se réservant notamment le droit de demander au locataire le paiement d’éventuelles réparations locatives ou dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Cette clause s’applique automatiquement sauf dans l’une des situations suivantes :

1) si l’une des parties s’y oppose, elle doit alors notifier son opposition par courrier postal ou électronique pendant la période de préavis, ou à défaut de préavis au plus tard à la date de résiliation du bail;
2) si le bailleur a connaissance du montant définitif de l’intégralité des charges récupérables pour une année civile donnée avant la date de résiliation du bail; le cas échéant il s’oblige à faire la régularisation des charges pour l’année considérée. »

Clauses du bail sur la détention d’animaux de compagnies

Vous pouvez ajouter une clause dans votre bail concernant la détention d’animaux domestiques.

« En application de l’article 10 de la loi du 9 juillet 1970, le Locataire est autorisé à détenir un animal domestique dans les locaux loués.
Toutefois, il est tenu de faire en sorte que cet animal ne cause aucun dégât dans l’immeuble et qu’il ne trouble pas la tranquillité des autres occupants dudit immeuble.
D’autre part, en application de la loi de l’article 3 du 6 janvier 1999, il est interdit au Locataire de détenir un chien de première catégorie appartenant à l’une des races suivantes : pittbull, tosa inu, boerbull ou american staffoshire terrier.

Le Locataire reconnaît avoir été informé des dispositions suivantes :
• Tout incident causé par son animal engagerait sa responsabilité en vertu de l’article 1385 du Code civil ;
• Si son animal cause des troubles de jouissance aux autres occupants de l’immeuble et si ces troubles ne cessent pas en dépit d’une mise en demeure, le Bailleur sera en droit d’exiger qu’il se sépare de son animal ;
• Si son animal risque de présenter un danger pour les autres occupants de l’immeuble, le Bailleur pourra exiger du Locataire qu’il fasse en sorte que le danger cesse immédiatement. Si les mesures nécessaires ne sont pas prises, les autorités compétentes pourront, aux frais du Locataire, placer l’animal dans un lieu approprié en application de l’article 1er de la loi du 6 janvier 1999 ;
• S’il détient un chien appartenant à l’une des races indiquées dans cette présente clause, le Bailleur pourra demander son expulsion. »

Comment insérer une nouvelle clause à votre contrat de bail ?

Si vous n’avez pas encore commencé à créer votre bail avec l’assistant juridique de rédaction de contrat de bail de Monsieur Hugo, commencez ici.

Sinon, suivez les étapes ci dessous.

1. Connectez-vous à votre compte Monsieur Hugo.

2. Si vous n’avez pas encore choisi votre type de bail, choisissez-en un : bail de location nu, bail meublé, bail étudiant ou colocation en bail individuel ou unique. Vous pourrez le faire depuis votre tableau de bord (image ci-dessous), depuis le menu « Mettre en location » puis le menu « Bail » :

3. Il y a 3 étapes pour rédiger votre bail. Quand vous arriverez à la fin de la 3ème étape, vous aurez la possibilité d’ajouter vos propres clauses.

Vous aurez 2 options :

• Soit vous rédigez votre propre clause.
• Soit vous copiez / collez une des clauses sur cette page qui vous interesse.

Voici l’endroit sur votre tableau de bord où vous pouvez ajouter vos propres clauses (vous pouvez en ajouter plusieurs à la suite) :

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