65% des actions en justice engagées par les locataires portent sur la non-restitution du dépôt de garantie
(source : Ministère de la Justice)
Autrement dit…
1 litige sur 2 vient d’une mésentente sur les réparations : sol abîmé, murs rayés…
Et ce jour-là, vous êtes seul.
Face à un locataire qui conteste le logement dégradé.
Face à une loi que vous ne maîtrisez pas complètement.
Et vous réalisez que :
👉 Le dépôt de garantie ne couvre rien.
👉 Le locataire nie toute responsabilité.
👉 Et vous n’avez aucun outil juridique pour faire valoir vos droits.
Résultat :
C’est vous qui payez. Encore !
Mais saviez-vous que vous auriez pu éviter cet enfer en anticipant et en utilisant les bons outils juridiques ?
Grille de vétusté, ça vous parle ?
C’est un outil juridique puissant qu’on va détailler dans ce nouvel article. Pour le modèle de grille en PDF c’est par ici !
Voici ce que vous allez apprendre dans cet article :
- Comprendre ce qu’est réellement la vétusté (selon la loi ALUR)
- Comment éviter les litiges liés au dépôt de garantie ?
- Mettre en place une grille simple et reconnue juridiquement
- Savoir précisément qui paie quoi en cas de dégradations
- Et surtout… vous protéger dès la signature du bail
- Que faire si le locataire refuse de payer les réparations ?
Mais ce n’est pas tout…
EN BONUS, je vous donnerai accès à 3 outils que devez absolument avoir en tant que bailleur pour réussir vos états des lieux de sortie :
- Notre simulateur de dégradations locatives
Un outil unique pour calculer la répartition des frais entre propriétaire et locataire selon l’usure réelle du logement. - Notre application pour réaliser vos états des lieux 4x plus vite grâce à l’IA
- Une solution pour faire vos états des lieux à distance sans vous déplacer
C’est parti 😉
Qu’est-ce que la vétusté ?
⚖️ La vétusté est définie par le droit comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».
Cette définition de la vétusté est fournie par un décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 pris en application de la loi ALUR de 2014, fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux, mais aussi les modalités de prise en compte de la vétusté.
(ça c’est la partie juridique moins fun, mais promis après c’est mieux)
En bref, la vétusté, c’est l’usure classique que l’on attend d’un logement.
Le temps passe, les choses s’usent, sans qu’il n’y ait eu de dégradation de la part du locataire.
Qu’est-ce qu’une grille de vétusté ?
Une grille de vétusté est tout simplement un document permettant d’établir le niveau de vétusté du logement.
Ainsi, le propriétaire peut savoir si l’usure d’un matériau ou d’équipements est liée à la vétusté, ou à une dégradation commise par son locataire.
➡️ C’est l’idéal pour anticiper le coût des futures réparations, puisque vous avez une idée globale de l’usure du logement.
L’intérêt de la grille de vétusté
Bon, vous vous dites probablement que je suis bien gentil avec mon histoire de vétusté, mais quelle différence avec les dégradations ?
Pourquoi faire une telle distinction puisque quoi qu’il arrive, il faudra payer ? 😒
Il faudra payer, oui… et non ! 🤓
C’est là tout l’intérêt de la grille de vétusté.
➡️ Les réparations liées à la vétusté sont à la charge du propriétaire.
➡️ Les réparations liées à des dégradations sont à la charge du locataire.
D’où l’importance de bien distinguer les deux et de ne pas tout mélanger !
Vous ne pourrez pas réclamer des sous à votre locataire si l’usure est liée à la vétusté.
À l’inverse, s’il vous assure que, mais siiii, je vous jure, c’est pas moi, c’est la vétusté… Vous pourrez démontrer grâce à la grille de vétusté que ce sont bien des dégradations. 🤓
On a encore eu de la chance (la chance s’appelle Monsieur Hugo, votre informateur favori 😁) !
Est-ce que la grille de vétusté est obligatoire ?
Etablir une grille de vétusté n’est absolument pas obligatoire, contrairement à l’état des lieux (entrée ET sortie).
Néanmoins, vu ce que je viens de vous expliquer, je vous conseille fortement d’en établir une.
Surtout que je vais vous apprendre en détail comment faire.
Un jeu d’enfant !
Grille de vétusté et état des lieux
La grille de vétusté peut être établie dès la signature du bail.
Cela n’exonère en rien l’obligation d’établir un état des lieux en début et en fin de bail.
1/ La définition de l’état des lieux selon la loi ALUR
La loi Alur du 24 mars 2014 avait dans ses objectifs l’amélioration des rapports entre locataire et propriétaire.
Pour ce faire, le décret de 2016 pris en application de la loi Alur (toujours le même) est venu encadrer le contenu de l’état des lieux.
L’état des lieux a pour objectif de décrire le logement et constater son état de conservation.
C’est une étape très importante de la location (meublée et non meublée) et surtout obligatoire.
2/ Le contenu de l’état des lieux d’entrée selon la loi ALUR
- Le type d’état des lieux (entrée ou sortie)
- Sa date d’établissement
- La localisation du logement
- Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur
- Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux
- Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie
- Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun
- Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images
- La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux
3/ Le contenu de l’état des lieux de sortie selon la loi ALUR
L’état des lieux de sortie comporte les mêmes mentions que l’état des lieux d’entrées, avec en supplément :
- L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire
- La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée
- Eventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée
4/ Les modalités d’établissement de l’état des lieux selon la loi ALUR
- Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location
- La forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire
- L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature
5/ Comment faire votre état des lieux 4x plus vite en respectant la réglementation ?
Réaliser un état des lieux, c’est souvent long, fastidieux… et source d’erreurs.
Notes manuscrites.
Photos dispersées.
Documents à remplir, imprimer, signer…
Bref, le process traditionnel est tout sauf optimal.
Et si vous pouviez tout faire 4x plus vite… depuis votre mobile ?
Avec notre application d’état des lieux, boostée à l’intelligence artificielle, vous gagnez du temps à chaque étape :
- Filmez vos pièces : l’IA détecte automatiquement les éléments présents.
- Dictez vos observations : tout est transcrit et intégré dans le rapport. Ultra rapide pour faire l’inventaire de la cuisine 😀.
- Prenez des photos : elles sont associées à chaque pièce, comme preuve visuelle.
- Recevez un PDF horodaté, géolocalisé, signé électroniquement.
Tout est stocké en ligne, sécurisé, accessible à tout moment.
Comment ça marche ?
Comment faire votre état des lieux quand vous êtes à distance ?
On sait à quel point les visites peuvent être une vraie galère…
Surtout quand on habite loin du bien.
Ou qu’on n’a pas envie de bloquer un samedi à courir après les candidats 😅
“J’habite à Bordeaux, mon appart est à Paris. Avant, je montais exprès pour les visites. Maintenant, je délègue à un agent. Il s’occupe de tout, je reçois un compte rendu, et j’ai retrouvé mes week-ends.”
C’est ce que nous a confié Sophie, une propriétaire qui utilise déjà notre service de délégation d’état des lieux à distance.
Et vous pouvez faire exactement pareil.
Déléguez vos visites à l’un de nos 750 agents partenaires présent partout en France :
- L’agent effectue la visite à votre place.
- Il gère les échanges avec les candidats.
- Couverture France entière (sauf zone isolée).
Plus besoin de vous déplacer.
Plus besoin de trouver un contact fiable sur place.
Tout est géré pour vous, en toute simplicité.
Une prestation qui démarre à seulement 85 €, vous évitez ainsi de :
❌ Bloquer une demi-journée.
❌ Courir après les locataires.
❌ Faire un aller-retour à l’autre bout de la France.
Un petit investissement, pour un gros soulagement.
Comment ça marche ?
- Demandez un devis.
- Précisez comment l’agent récupère / restitue les clés : auprès d’un tiers, dans un commerce, boîte à clés…
- Vous recevez un mail de confirmation pour valider la date demandée.
- Vous réglez la prestation par CB.
Mon conseil :
Essayez de regrouper toutes les demandes de visites sur la même plage horaire pour limiter les coûts. Ex : un samedi de 10h à 13h.
Pour un studio prévoyez 20mn par visite. Vous pouvez donc prévoir 3 visites par heure. Si vous souhaitez optimiser, vous pouvez inviter 2 candidats par visites, vous pouvez ainsi prévoir jusqu’à 6 candidats par heure. Pour un budget de 85€ / heure, le cout de visite par candidat vous revient à 14€.
A titre perso, pour mes studios, je prévois 15mn par visite, ça suffit largement, ce qui me revient à10€ / candidat pour déléguer la visite, ce qui est largement acceptable vu le prix que je devrais payer si je passais par une agence immobilière !
Comment évaluer la vétusté ?
Notre ami le décret de 2016 (encore lui) nous indique que la grille de vétusté doit contenir au minimum deux mentions :
✅ la durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements du logement
✅ Des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire
Pour que ça soit plus parlant, je vais vous montrer à quoi ressemble une grille de vétusté.
Nous en avons intégré une dans notre application juridique de rédaction de contrat de bail de Monsieur Hugo : une grille de vétusté équilibrée et juste, proposée par les plus grands groupes de gestion immobilière. Elle est annexée aux baux signés avec notre application.
Modèle de grille de vétusté
Si vous souhaitez voir le tableau en entier et télécharger notre grille de vétusté à jour, c’est par ici !
Pensez à inclure cette grille de vétusté dans les annexes de votre prochain de bail de location, ou utilisez notre application pour rédiger en ligne votre bail : toutes les annexes sont intégrés et tout est signé électroniquement 😉
Pour faire simple, on estime la durée de vie d’un équipement (par exemple, la durée de vie des peintures est estimée à 10 ans), puis on lui applique un taux d’abattement pour chaque année de vie.
Donc, dans l’optique où il n’y a pas de franchise, on estime que les peintures sont à 50% d’usure au bout de 5 ans.
Franchise ou pas franchise ?
La franchise est une période durant laquelle il n’y a pas d’abattement. Ainsi, pour les peintures, la franchise mentionnée pour le tableau est d’une année. Cela signifie que pendant un an, aucun abattement de vétusté ne sera appliqué.
Au bout d’un an, on sera à une usure de 0%. Par contre, dès la deuxième année, on peut appliquer notre taux d’abattement de 90%.
Exemple :
Vous constatez une dégradation dans le logement et il s’agit d’un usage anormal du locataire :
- Car vous apercevez quelques taches, des marques ou rayures.
- Ou à cause des fumées de cigarettes.
- Ou par la présence d’un animal domestique (griffe d’un chat).
Dans ce cas, vous devez appliquer la grille de vétusté de la façon suivante (voir tableaux).
Pour une peinture qui a 5 ans, le locataire paie 50 % du coût des travaux et le propriétaire 50 %.
Vétusté du logement : qui paye quoi ?
Quand on investit dans l’immobilier, on a besoin de savoir une chose primordiale :
Quand est-ce qu’on paye ?
Parce que des charges bien anticipées, c’est une trésorerie chouchoutée (ça rime) !
En matière de vétusté, la règle est simple : c’est au propriétaire de payer.
Comme la vétusté est une usure due au temps ou à l’utilisation normale d’un équipement ou matériau, ce n’est pas au locataire de payer, mais bien au propriétaire.
Ainsi, si la serrure de la porte d’entrée du logement casse parce qu’elle est trop ancienne, c’est au propriétaire de régler les frais pour son remplacement.
Attention : j’ai bien parlé d’utilisation normale, si le locataire n’a pas entretenu certains équipements et qu’ils cassent, ce n’est pas au propriétaire de payer, mais au locataire.
Modèles de grille de vétusté
Il existe plusieurs modèles de grilles de vétusté.
Généralement, ces modèles de grilles de vétusté sont établis par des organisations de bailleurs, surtout dans le secteur du logement social.
Vous pouvez tout à fait les reprendre pour établir votre grille de vétusté et l’application à votre propre investissement locatif.
Ainsi, vous serez enfin en mesure de différencier les réparations à votre charge, et celles à la charge de votre locataire !
Un coût maîtrisé pour un investissement serein et rentable 😉
Télécharger notre simulateur de dégradations locatives
J’ai créé un simulateur sous Excel, tres simple à utiliser, qui vous permet de calculer la répartition du coût entre propriétaire et locataire en cas de dégradations constatés lors de l’état des lieux de sortie.
Après avoir téléchargé ce simulateur gratuitement ici, il vous suffit de préciser quel est l’élément endommagé (ex. une peinture), puis de préciser approximativement depuis combien d’année vous avez fait cette peinture et le simulateur vous calcule qui doit payer quoi 😉
Que faire si le locataire refuse de payer les réparations ?
1/ Utilisez le dépôt de garantie
Faire appel à un artisan :
- Faites réaliser des devis pour changer / réparer ce qui est abimé dans le logement.
- Seuls les éléments qui sont abimés / défectueux et qui ont été annotés dans l’état des lieux de sortie peuvent faire l’objet d’un devis.
Faites les travaux par vous-même :
- Seul l’achat des marchandises pourra être déduit du dépôt de garantie (sur présentation de la facture).
- Le temps que vous avez passé dans le logement pour remettre en état ne peut pas « facturé » et donc déduit du dépôt de garantie.
2/ Faites appel à votre protection juridique / GLI
Vous avez une protection juridique :
- Le locataire est de mauvaise foi et il conteste les retenus faites sur son dépôt de garantie.
- Si le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir toutes les réparations.
Le juriste se chargera de traiter ce litige en direct avec le locataire d’abord à l’amiable puis lancera une procédure judiciaire pour faire respecter vos droits et obtenir une indemnisation pour couvrir les frais de remise en état de votre logement.
Vous avez souscrit à une GLI :
Si vous avez souscrit une GLI avec l’option détérioration immobilière, vous pourrez solliciter votre assureur qui prendra alors en charge votre indemnisation.
Sachez que Monsieur Hugo propose une Protection juridique Premium dédiée au bailleur (8,9€/mois).
Ainsi qu’une GLI (Allianz) : à partir de 1,98% loyer CC ou 2,35% avec l’option détérioration immobilière.
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