Calcul loyer : fixer et réviser le loyer

En France, vous êtes en principe en tant que propriétaire bailleur libre de fixer le loyer que vous souhaitez pour la mise en location d’un appartement ou d’une maison. Le seul cas particulier qui pourrait vous empêcher est si votre logement tombe sous le coup d’une disposition légale particulière. Dans le cas là, et nous le verrons plus tard, enfreindre la règle vous empêcherait de bénéficier des avantages qui y serait rattaché.

Déterminer le loyer d’un logement que l’on vient d’acquérir est une étape clé. Votre objectif étant de trouver le meilleur rendement possible avec un loyer suffisamment élevé vous permettant à la fois de rembourser votre crédit et de vous dégager un complément de revenu. Car si votre loyer est trop élevé, vous risquez de décourager les candidats à la location et du coup entraîner une vacance pénalisante. Si vous le fixez trop bas, il vous sera difficile de le réajuster compte tenu des règles d’indexation.

1. 4 conseils pour vous aider à fixer le bon loyer
2. Attention, vous n’êtes pas si libre que ça pour fixer votre loyer !
3. Pourquoi modifier un loyer est si difficile ?

Un premier bon réflexe pour avoir une idée des loyers pratiqués dans un secteur précis est d’aller sur internet et de consulter les bases de données spécialisées.

Parmi celles-ci on peut en citer 2 :

• l’Observatoire Clameur

CLAMEUR, est l’acronyme de Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux est une association régie par la loi du 1er juillet 1901 qui regroupe les données des professionnels de l’immobilier sur les loyers. Elle permet aux particuliers, qu’ils soient investisseurs, propriétaires bailleurs ou locataires, de connaître précisément les loyers des marchés locatifs privés dans 1 587 villes, regroupements de communes et pays.

Le site est www.clameur.fr

• l’Observatoire des données de l’Anil

Le site https://www.observatoires-des-loyers.org  permet de connaître les loyers et leur évolution sur une ville ou un quartier, de participer à l’enquête sur les loyers et d’accéder aux résultats en Open Data.

Les données sont remontées depuis des observatoires locaux répartis sur l’ensemble du territoire.

1.2 Consulter les annonces de location de votre quartier,

Une fois cette veille sur les tarifs des loyers faites, vous pouvez éplucher les annonces immobilières à votre disposition. Que ce soit en parcourant les vitrines des agences, celles dans la presse régionale, la presse spécialisée ou celles sur les sites internet. Cela vous donnera une idée plus précises des prix pratiqués.

Vous pouvez utiliser leboncoin.fr pap.fr … Ou les pages immobilier de la presse quotidienne régionale tels que midilibre.fr nicematin.fr leparisien.fr lavoixdunord.fr…

1.3 Solliciter l’avis d’un professionnel qui estimera un loyer, au juste prix

Vous pouvez en complément des 2 premiers points, ou en remplacement, faire appel à un agent immobilier. Spécialiste de son secteur, il permet de connaître les atouts ou les inconvénients du quartier.

1.4 Affiner votre estimation

Vous devrez ensuite faire des ajustements en fonction des qualités et défauts du logement.

Plusieurs éléments influeront sur le loyer de base que vous aurez défini :

• la surface du bien,
• la situation dans l’immeuble (étage élevé, sur cour ou sur rue…),
• logement en centre-ville, en zone résidentielle ou à la périphérie de la ville
• la proximité des commerces, des transports en commun,
• l’état (neuf, ancien, logement rénové ou non, y-a-t-il des travaux à effectuer…),
• l’équipement de l’appartement,
• le diagnostic énergétique,
• les extensions (garage, cave, balcon, terrasse, jardin…).
• y-a-t-il un gardien dans l’immeuble…

La présence de certains de ces éléments vous permettra de pouvoir fixer un loyer à la hausse.

Dans certains cas, vous ne pourrez pas fixer librement votre loyer.

2.1 Vous bénéficiez d’un dispositif fiscal

Le plus connu des dispositifs fiscaux est le dispositif Pinel (anciennement Scellier qui lui même a été remplacé par le dispositif Duflot).

Il vous permet lorsque vous achetezun logement neuf pour le louerde bénéficier d’un abattement fiscal en fonction de la durée de location de 12, 18 ou 21 % pour respectivement 6, 9 ou 12 ans dans la limite de 63 000€.

Mais en contrepartie, et sans entrer dans les détails car je vous prépare un dossier complet sur ce dispositif, des conditions s’imposent :

• Pour un bien acheté en 2018, le logement doit être situé en zones A, A bis ou B1 qui sont les zones dites tendues (plus de demandes de logements que d’offres sur le marché).
• Et surtout pour ce qui nous concerne dans ce dossier, le dispositif Pinel 2018 est soumis àl’encadrement du montant du loyer selon la zone dans lequel le bien se situeet aux conditions de ressources du locataire.

Notez bien que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales de la loi Pinel 2018.

2.2 Vous louez une petite surface

Si vous êtes propriétaire d’une petite surface que vous mettez en location, là aussi, vous ne pourrez pas toujours fixer librement votre loyer.

L’Etat afin de lutter contre les prix abusifs, a imposé aux propriétaires qui louent un logement dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2 une taxe annuelle, dite taxe Apparu.  Vous serez soumis à cette taxe si :

• le logement que vous louez est situé en zone tendue (logements situés à Paris et sa banlieue, dans les plus grandes villes, sur la Côte d’Azur et dans le Genevois français)
• et sile loyer demandé est supérieur au montant plafond fixé chaque année.

En 2018, elle s’applique dès lors que le loyer mensuel dépasse 41,95 euros par mètre carré (loyer hors charge).

Son montant varie en fonction du degré de dépassement entre le loyer mensuel pratiqué et le loyer de référence.

2.3 Le bien que vous louez se trouve dans une zone tendue

Il existe actuellement 28 zones tendues en France. Elles incluent un peu plus de 1100 communes.

Vous êtes libre de fixer le loyer que vous souhaitez à la première location si votre bien immobilier n’a pas été loué depuis plus de 18 mois.

Cette liberté de fixation est également valable lorsque des travaux d’amélioration ont été effectués entre le départ du dernier locataire et une vacance minimale de 6 mois. Faîtes bien attention à ce que le montant des travaux d’amélioration soit justifié et soit équivalent à minima à une année de loyer pratiqué.  Définir au plus juste le loyer est une étape importante. Il convient donc d’être le plus objectif possible en estimant au plus juste la valeur locative de votre bien et en fixant au mieux le loyer demandé. Ce à la fois par rapport au marché locatif spécifique dans lequel le bien se trouve mais également en tenant compte de la concurrence. Car nous allons le voir, il est très difficile de revenir en arrière une fois le premier bail signé…

Vous avez donc compris l’importance de bien déterminer ce premier loyer. Les conséquences qui en découlent vous engagent pendant la durée du bail et même au delà.

3.1 Qu’en est-il pendant la durée du bail ?

Pendant la durée du bail, il vous est seulement possible de réévaluer chaque année le loyer selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Cet ajustement se fait à la date spécifiée dans le contrat ou à la date anniversaire du bail, à condition qu’une clause le prévoit.

D’où l’importance d’avoir dès la signature du contrat de location, un bail conforme avec les clauses qui vous permettent de vous adapter à votre situation tout en respectant la réglementation en vigueur (loi Alur).

Car en cas de litige avec votre locataire, si le bail n’est pas conforme, vous ne serez pas bien protégé. Vous trouverez un bail de location à télécharger gratuitement au format word, validé par notre juriste en droit immobilier, conforme Alur. Attention ! pensez bien à ajouter les annexes obligatoires au bail…, je vous conseille de consulter l’article dédié à ce sujet.

3.2 Et lors du renouvellement ?

Comme pendant la durée du bail, lors du renouvellement, le nouveau loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué, revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de références des loyers (IRL)… Sauf s’il est manifestement sous évalué (article 1.3.1. de l’arrêté du 29 mai 2015).

La loi vous autorise dans ce seul cas à revoir votre copie. Pour cela il faudra fournir au locataire entre trois et six références très précises de loyers demandés pour des biens similaires. À partir de ces données, le loyer sera recalculé. Toutefois, hors zone tendue, la hausse ne peut être supérieure à la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif du voisinage et le dernier loyer appliqué (décret du 1er août 2012).

En zones tendues (soumise à l’encadrement des loyers par décret), vous pourrez demander une réévaluation du loyer, dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Le nouveau loyer sera calqué sur ce minimum et ne pourra être supérieur.

Retenez que fixer le montant du loyer est une étape clé qui mérite que l’on s’y attarde. Prenez le temps de consulter les bases de données à votre disposition, d’éplucher les annonces dans votre secteur, d’aller discuter avec l’agent immobilier qui se trouve au coin de la rue.

Lorsque son montant est plafonné par la loi (Pinel, taxe Apparu ou pour une location dans une zone tendue), ne prenez pas le risque de perdre le bénéfice lié à la défiscalisation. Car ne pas respecter les plafonds c’est vous exposer à perdre le bénéfice lié à la défiscalisation, ou vous voir imposer une forte taxation.

Lorsque la fixation est libre, nous l’avons vu son montant vous engage pendant la durée du bail, lors de son renouvellement et même lors de la signature d’un nouveau contrat.

Je vous conseille d’anticiper cette réévaluation de loyer en le prévoyant dès le début lorsque vous rédigez le bail. A ce titre, je vous propose de télécharger gratuitement votre bail de location conforme Alur et ses annexes au format Word, validé par l’avocat de Monsieur Hugo.

Si vous n’avez pas le temps de le faire, je mets à votre disposition un outil dédié qui vérifie pour vous si votre loyer est en conformité avec la réglementation :

• Cet outil analyse la situation de votre bien.
• Les algorithmes de l’outil tiennent compte des derniers textes de Loi.
• Vous obtenez une réponse immédiate sur la conformité ou non de votre loyer

Cet outil est disponible depuis notre application juridique de rédaction de contrat de bail.

Maintenant à vous de jouer. Fixez votre loyer !

Votre bien est-il en zone tendue ?

Vérifiez si votre bien est situé dans une zone tendue.

Le gouvernement a créé des zones tendues : ce sont des zones où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Les loyers y sont donc encadrés. Si vous louez un logement dans une de ces zones :

Le montant du loyer pour le nouveau locataire = Loyer précédent locataire.

Si votre nouveau loyer ne respecte pas cette condition alors votre loyer actuel n’est pas conforme à la réglementation et vous risquez des poursuites.

Comment fixer librement le loyer en zone tendue ?

Si votre bien est situé en zone tendue, vous pouvez quand même espérer fixer librement le loyer s’il répond à l’une de ces exceptions :

• Si vous n’avez pas loué votre bien depuis plus de 18 mois.
• Si vous louez votre bien pour la 1ère fois (logement neuf ou ancien).
• Si vous n’avez pas augmenté le loyer au cours des 12 derniers mois (dans la limite de la variation de l’Indice de Référence des Loyers – IRL).
• Si vous avez réalisé, depuis moins de 6 mois, des travaux pour un montant > 12 mois de loyer
• Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration (ou de mise en conformité liés à la décence du logement) pour un montant > 6 mois de loyer Hors Charge (HC). Dans ce cas précis, vous pouvez augmenter votre loyer annuel à hauteur de 15 % du montant de vos travaux TTC.

Regardons cet exemple pour mieux comprendre :

Si l’ancien loyer Hors Charge (HC) était de 600 € et que vous avez fait 4 200€ de travaux (équivalent à 7 fois le montant du dernier loyer), alors il vous est possible d’augmenter de 630€ (=4200 * 15 %) le loyer annuel, soit 52.5€ mensuel. Le nouveau loyer mensuel ne pourra alors dépasser 652.5€ HC.

Comment vérifier l’encadrement des loyers ?

Vérifiez si votre bien est situé dans une ville ou les loyers sont encadrées.

La loi Alur a introduit le plafonnement des loyers dans les zones tendues comme à Paris et à Lille. En pratique, dès que vous signez un bail, vous devez respecter un barème officiel.

Le loyer ne doit pas être supérieur de 20% à celui dit de référence pour un type de bien et une zone donnée.

Si votre bien est situé à Paris, voici comment trouver le loyer de référence en fonction de l’adresse du bien. Le gouvernement a mis à disposition une carte (ci-dessous) avec un loyer maximum (x€/m2) par quartier :

Figure 1 : plafonnement des loyers à Paris

A titre d’exemple, le loyer d’un 2 pièces meublés de 53m2, situé dans le quartier Saint-Germain-des-Prés, dans un immeuble construit dans les années 40 sera encadré de la façon suivante :

Figure 2 : chiffres issus du simulateur mis en ligne par la mairie de Paris

Ce qui veut dire que vous ne pourrez pas le louer plus de 2029€/mois max, pour 53m2 (=53×38.3).

Récemment, de nombreuses autres villes ont demandé à plafonner les loyers comme Lyon, ou 9 communes du département de la Seine-Saint-Denis. D’autres villes sont en réflexion. Peut-être que votre logement fera partie des prochaines villes.

Le plafonnement des loyers et les dispositifs de defiscalisation

Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, Girardin, Denormandie… Pour alléger votre facture d’impôt, de nombreux mécanismes de défiscalisation légaux ont été mis en place par l’Etat.

Ils fonctionnent tous sur le même principe : investir dans l’achat d’un bien neuf ou la rénovation d’un bien ancien dans un secteur géographique spécifique, s’engager à le louer à une catégorie de la population bien définie pendant une durée elle aussi définie et à un loyer plafond fixé par l’Etat.

La contrepartie : un avantage fiscal.

Prenons l’exemple du Pinel :

Si vous réalisez un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel, vous avez l’obligation de respecter des plafonds de loyer pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2019 en métropole, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, applicables sont fixés à :

Pour un logement situé par exemple à Nantes (zone B1), pour une surface de 60m², le loyer ne pourra excéder : 60×10.28 soit 616.80€.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devrez vous engager sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans.

L’avantage fiscal sera réparti sur toute la durée d’engagement :

12 % du prix d’achat du bien sur 6 ans,18 % sur 9 anset de 21 % sur 12 ans.

L’avantage fiscal peut atteindre au maximum 63 000€. Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000€.

Les plafonds des loyers sont ainsi censés être largement compensés par la défiscalisation dont bénéficie l’investisseur.

A suivre de près !

Vous imaginiez pouvoir fixer votre loyer sans trop de restriction… en pratique vous avez des règles à respecter pour être en conformité avec la loi. Tout dépend des caractéristiques de votre bien, de sa localisation, du barème de référence des loyers, des travaux que vous effectué et de leurs coûts…

Vous devrez donc suivre attentivement l’évolution de la réglementation et les nouvelles lois : tous ces paramètres changent régulièrement.