Tous nos conseils pour réussir votre premier investissement immobilier

Avant de vous embarquer dans un investissement immobilier quel qu’il soit, je vous conseille d’établir un 1^er diagnostic sur vos priorités et objectifs.

Quelle est la raison principale qui vous pousse à investir maintenant ?

Si vous vous dites :

« J’ai des très bons amis qui ont investi, je veux faire comme eux. »

Ce n’est pas vraiment la bonne réponse, il faudra réellement vous poser les bonnes questions.

Souhaitez-vous créer un patrimoine et le transmettre à vos enfants ?

Le choix de la bonne structure juridique sera important pour acquérir vos biens et les transmettre avec un minimum d’impact fiscal. Je pense notamment à la SCI (Société Civile Immobilière).

Je ne vais pas détailler la SCI ici, j’ai déjà écrit un article dédié à la SCI, où j’explique son fonctionnement.

Souhaitez-vous investir pour réduire votre imposition ?

Vous pourrez le faire soit en achetant dans le neuf ou soit dans l’ancien.

Dans le neuf, il faudra vous diriger vers des programmes de Défiscalisation, comme le Pinel ou Censi-Bouvard.

Avec la loi Pinel, vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 63 000 € durant 12 ans tout en se bâtissant un patrimoine dans les zones tendues. Le dispositif Pinel séduit chaque année plus de 50 000 investisseurs.

L’amendement Censi-Bouvard permet par exemple de défiscaliser tout en achetant dans une résidence de services, de type résidence étudiante ou résidence senior.

C’est ce que j’ai fait à mes débuts, j’ai investi dans une résidence étudiante en plein cœur de Lyon, une ville connue et réputée pour ses universités. Sur le papier, aucun souci pour le louer.

J’ai surtout fait ce choix pour le coté rassurant de cet investissement et « clès en main ».

Avec un ticket d’entrée minimal, à partir de 80 000 €, vous signez un bail commercial avec un gestionnaire exploitant sur 11 ans. Vous avez donc la garantie de toucher vos loyers pendant 11 ans quoi qu’il arrive.

Par contre la rentabilité est moyenne (~4%) mais vous avez l’avantage de commencer à investir sans les soucis : pas de gestion locative, un loyer garanti tous les mois et peu fiscalisé, une récupération de TVA, une réduction d’impôt jusqu’à 54 000 € sur 9 ans…

Dans l’ancien, c’est possible mais sous certaines conditions : il faudra vous constituer une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) et louer votre logement en non meublé.

En créant cette structure juridique de SCI à l’IR, vous allez bénéficier de sa fiscalité avantageuse : vous allez créer un déficit foncier qui sera imputable sur votre revenu global et qui fera donc baisser votre impôt sur le revenu.

Sans cette structure, vous pouvez aussi générer un déficit foncier mais qui ne sera pas déductible de votre revenu global. Vous ne pourrez donc pas faire baisser votre impôt.

Pour créer cette structure juridique (SCI), je vous conseille de vous faire accompagner par un avocat fiscaliste.

Souhaitez-vous percevoir un complément de revenu tous les mois ?

De très nombreux investisseurs réussissent à se verser un revenu tous les mois (se qu’on appelle le Cashflow). Pour la plupart, ce revenu n’est pas suffisant pour pouvoir en vivre. Ils gardent donc une activité salariée à côté.

Pour passer à la vitesse supérieure et se verser des revenus complémentaires bien plus conséquent, certains investisseurs se dirigent vers l’achat d’un immeuble.

Vous en avez certainement entendu parler sous le terme d’IDR (Immeuble de Rapport).

Il est bien plus facile d’aller chercher des rentabilités supérieures à 10% en investissant dans un IDR que dans plusieurs logements situés à des endroits différents.

Si vous souhaitez découvrir quels seraient vos avantages à investir dans un IDR, j’ai consacré un article dédié à l’IDR.

Les autres questions que vous devez vous poser avant d’investir :

Quel est mon revenu disponible pour rembourser un éventuel crédit immobilier ?

Quel apport personnel puis-je mobiliser ?

Quel est mon niveau d’imposition si je souhaite investir grâce à un dispositif de défiscalisation immobilière ?

Vous devrez être vigilant sur l’emplacement

Première clé de votre réussite en tant qu’investisseur immobilier : l’emplacement.

C’est le maître-mot de tout achat immobilier, mais il faut d’autant plus être vigilant dans le cas d’un achat pour louer. Comme vous n’allez pas l’occuper vous-même, le bien va d’abord devoir plaire et attirer des locataires. La situation géographique devra donc séduire le plus grand nombre de locataires possibles pour éviter la vacance locative.

En cas de revente, l’emplacement du logement devra aussi répondre aux attentes d’un maximum d’acquéreurs.

Attention donc au lieu mais aussi aux biens immobiliers trop atypiques.

Comment savoir s’il y a un marché locatif dans la ville où vous souhaitez investir ?

Dans un premier temps, vous vous lancerez comme tout le monde à la recherche d’un bien en utilisant des plateformes comme Leboncoin et en mettant des alertes.

Vous allez être vite débordé, car vous recevrez tous les jours des nouvelles offres.

Vous devrez consacrer beaucoup de temps pour trier les annonces et repérer celles qui sont les plus intéressantes.

Vous pourrez vous baser sur les études de l’Insee qui publie des données intéressantes pour vous aider dans votre analyse de marché : nombre d’habitants, nombre d’écoles, universités, crèches, types de CSP…

Vote objectif est de savoir si vous pourrez louer facilement le logement dans cette ville.

Si vous souhaitez investir à Lille par exemple, vous ne rencontrerez aucune difficulté à louer votre studio meublé. Cette ville récence plus de 120 000 étudiants (en progression tous les ans), juste après Lyon et Paris.

Je vous conseille aussi de regarder le nombre d’annonces à la location pour cette ville : c’est un bon indicateur du marché locatif.

Il vous suffit de comptabiliser le nombre d’annonces en ligne sur les 3 principaux sites : seloger, pap et leboncoin.

Quel loyer pouvez-vous espérer et quelle sera la rentabilité associée ?

C’est un exercice difficile.

Là encore, vous pouvez analyser sur les différents portails d’annonces immobilières (seloger, pap, leboncoin) les biens qui sont mis à la location dans la ville ou vous souhaitez investir. Faites une moyenne des loyers qui sont proposés pour un studio  meublé (par exemple).

Récemment, j’ai découvert une nouvelle application « Lybox » (qui s’installe en tant que plugin sur votre navigateur) et qui vous donne immédiatement la rentabilité pour chaque bien.

Voici les informations qui s’affichent sur le bien pendant que vous faites vos recherches :

Avec cette application, vous trouverez un bien 7x plus rapidement.

J’ai écrit un article détaillé présentant cette application que vous pouvez consulter ici.

Si vous avez la ferme intention de vous orienter dans le neuf pour votre premier investissement locatif, voici de quoi réussir votre parcours de primo-investisseur, c’est-à-dire acheter un appartement pour le louer pour la première fois.

Enfin, si passer des heures sur Internet à analyser des centaines d’annonces, est pour vous un calvaire ou si vous n’avez tout simplement pas le temps, je vous suggère de faire appel à des chasseurs de biens.

Pour faire un choix, vous devrez tenir compte à la fois de la demande locative et de votre situation fiscale.

Reprenons l’exemple de Lille, une ville étudiante très dynamique : en choisissant de louer en meublé, vous n’aurez aucun souci pour trouver des étudiants qui recherchent des studios meublés.

Si votre budget le permet, vous pourrez vous orienter vers des surfaces plus grandes en essayant la colocation : les loyers sont généralement supérieurs.

Retenez que les 2 avantages de la location meublée sont :

1. Vous pouvez louer sur des périodes plus courtes (à partir de 9 mois pour des étudiants). L’intérêt est de pouvoir récupérer votre logement plus rapidement (en location nu, les locataires sont là pour minimum 3 ans).
2. Une fiscalité plus avantageuse, ce qui veut dire que vous paierez moins d’impôts sur vos revenus fonciers 😀

Mais l’élément qui doit être décisif dans votre choix est la fiscalité.

En location meublée, vous paierez généralement moins d’impôts sur vos revenus fonciers. En effet vous bénéficiez d’un abattement de 50% (il n’est que de 30% en location non meublée).

Prenons un exemple :

Vous venez d’acquérir un studio à Lille pour lequel vous touchez un loyer de 890€, soit 10 680€ à l’année.

En location nue, vous seriez imposé sur des revenus fonciers de 7 476€ (= 10 680€ – 3 204€ concernant l’abattement des 30%).

En location meublée, vous seriez imposé sur des revenus fonciers de 5 340€ (=10 680€ – 5 340€ concernant l’abattement des 50%).

En supposant que vous avez une TMI à 30% avec 4 parts dans votre foyer fiscal, vous économisez finalement 1 008€ d’impôt en louant en meublé. Pas mal non  ?

Vous devrez enfin choisir votre régime fiscal : si vous avez beaucoup de charges à déclarer (travaux réalisés, intérêts d’emprunt…), vous pouvez encore faire diminuer le montant de votre impôt sur vos revenus fonciers en optant pour le régime dit « réel », au lieu de choisir l’abattement.

Dans l’exemple ci-dessus, si vous optez pour le régime réel en location meublée (appelé LMNP), vous économiserez 3 377€ d’impôts. Encore mieux, n’est ce pas 😀

Pour vous éviter de passer des nuits blanches sous Excel, j’ai créé avec un expert-comptable un simulateur de rentabilité locative qui est un outil précieux d’aide à la prise de décision.

Le simulateur calcule pour vous :

• La rentabilité brute de votre investissement
• La rentabilité nette de charges
• La rentabilité nette nette
• Votre cahsflow
• Le montant de vos impôts à payer selon le choix de votre régime fiscal

En reprenant le même exemple, voici la synthèse comparative des différents régimes qui s’affiche sur le simulateur Excel :

Si vous souhaitez télécharger gratuitement ce simulateur (le plus complet et le plus précis du marché), c’est par ici pour télécharger le fichier Excel du simulateur de rentabilité locative.

Une fois que vous aurez acquis votre 1^er bien, vous aurez fait la moitié du travail.

Si vous pensez que les revenus locatifs tombent tout seul, détrompez-vous, il va falloir y consacrer un peu de temps.

Votre première épreuve va être de trouver un locataire sérieux et solvable.

C’est l’étape la plus importante car elle va conditionner la réussite ou non de votre investissement.

Les investisseurs qui débutent sont tellement impatients de toucher leurs 1^ers loyers, qu’ils ont tendance à se précipiter pour choisir leur futur locataire.

Avant de choisir un candidat, vous devrez analyser l’ensemble des pièces justificatives fournies par le candidat.

L’état a défini un certain nombre de pièces que vous pouvez demander au locataire, à savoir :

• Justificatifs d’identité : pièce d’identité ou passeport ou permis de conduire…
• 3 quittances de loyer ou taxe foncière
• Contrat de travail
• Avis d’imposition
• 3 fiches de paie

Votre rôle est de vérifier la conformité de ces pièces et d’identifier les faux dossiers de location.

Les faux dossiers de location, je vous en parlais en début de cet article : les locataires sont de plus en plus nombreux à falsifier leur dossier pour se loger.

Selon BFM :

« 67% des locataires falsifient leur dossier de location pour se loger. »

Aujourd’hui, il est très facile pour un candidat qui dispose d’un ordinateur avec un logiciel de dessin (Paint suffit), pour transformer un CDD en CDI, pour modifier la valeur de son salaire net sur son bulletin de salaire.

Pour vous aider à démasquer les faux dossiers plus facilement, j’ai écrit un livre où je présente les outils et les techniques d’experts accessibles à tous pour vérifier pas à pas l’ensemble des pièces justificatives.

Dans l’exemple ci-dessous, sauriez-vous identifier si ces bulletins de salaire ont été falsifiés ou non ?

Un indice : j’ai entouré en rouge les élements importants à analyser… je vous laisse chercher un peu !

Dans le livre dont je suis l’auteur, je vous apprends à analyser méticuleusement les bulletins de salaire (document le plus falsifié).

Vous y découvrirez aussi des techniques simples pour identifier les faux dossiers de location.

Si vous souhaitez le télécharger gratuitement, c’est par ici – guide au format PDF.

J’espère que ces quelques conseils et astuces vous permettront d’y voir plus clair pour réussir votre 1^er investissement immobilier.

Si vous avez encore pleins d’autres questions, n’hésitez pas à rejoindre mon groupe privé sur Facebook, qui réunit la plus grande communauté d’entraide entre propriétaires.

A ce jour, plus de 20 500 propriétaires échangent quotidiennement. Chacun apporte son expérience, partage ses difficultés, accueille chaleureusement les nouveaux investisseurs. Le tout avec bienveillance 😀