Gestion locative : tout ce que vous devez savoir pour gérer seul votre bien

1.1 Fixer le loyer

Concernant le loyer, la première question que vous devez vous poser est “Puis-je fixer le loyer en toute liberté ?”.

La réponse dépend en premier lieu de la situation géographique du logement.

Si votre logement se trouve en zone tendue, le loyer est encadré à la relocation. Cela signifie que vous ne pourrez pas, en tant que bailleur, augmenter librement le loyer lorsque le logement est remis en location suite au départ du locataire précédent (sauf exceptions prévues par la loi).

Si votre logement n’est pas en zone tendue, vous êtes libre de fixer le loyer de location, aussi bien si vous mettez le logement en location pour la première fois, qu’en cas de relocation.

Une fois la question juridique écartée, se pose une 2ème question : comment déterminer le juste prix du loyer ? Et comment éviter que le logement ne subisse entre 2 locations la vacance locative ?

Pour cela, vous devrez tenir compte de critères pour déterminer le loyer tels que :

• l’état du bien (surface habitable, âge du logement, niveau des prestations, niveau de performance énergétique…),
• l’étage et la présence d’un ascenseur dans l’immeuble, la présence d’un gardien…,
• la localisation (en centre ou en périphérie),
• si le bien est loué en location meublée ou en location nue (les locations en meublé se louent plus chères).

Il faudra également en complément vous informer sur les loyers pratiqués sur le marché, en consultant les petites annonces des professionnels pour des logements similaires. Vous resterez ainsi dans les clous tarifaires.

Une fois le loyer fixé, vous ne pourrez plus le modifier ! si vous n’êtes pas sûr de votre coup, je vous donne 4 conseils pour fixer le bon loyer, à lire dans cet article dédié.

1.2 Trouver le bon locataire

Pour la recherche du locataire, vous avez plusieurs possibilités :

• passer une petite annonce sur internet ou dans la presse,
• faire appel à un professionnel,
• utiliser le bouche à oreille pour trouver un locataire.

Si vous gérez seul la recherche du locataire, il vous faudra, une fois les visites faites, sélectionner le bon candidat. Pour cela, assurez-vous :

• qu’il dispose des revenus nécessaires (3x le loyer pour éviter les impayés),
• demandez-lui de fournir les justificatifs exigibles,
• et surtout vérifiez les pièces demandées (bulletins de salaire, avis d’imposition, etc.).

Car c’est en épluchant ces documents que les choses se compliquent, car les faux se multiplient.

Je vous conseille de vérifier sur les documents autorisés :

• l’ancienneté du candidat locataire sur ses fiches de paie,
• la régularité de ses revenus, en comparant ses fiches de paie et son avis d’imposition,
• sa qualité de « bon payeur », s’il fournit les quittances de loyer.

Rien ne vous empêche d’ailleurs, en accord avec le candidat locataire, d’appeler son ancien propriétaire.

N’hésitez pas non plus à demander les originaux des documents même si vous ne devrez garder que les copies.

Il existe d’ailleurs des sites qui permettent de vérifier les documents fournis.

Le site des impôts propose un service de vérification en ligne des avis d’imposition -Secavis ou Verifavis – qui peut aider les bailleurs lors du choix de leur locataire.

2.1 Rédiger le bail

Comme vous le savez, la loi du 6 juillet 1989 régit les locations à usage d’habitation : elle encadre le contenu des contrats de location portant sur des logements loués non meublés. Certaines clauses sont obligatoires, d’autres facultatives, d’autres enfin interdites.

La loi du 6 juillet a été modifiée par la loi Alur du 27 mars 2014 qui instaure entre autres le contrat-type de location, c’est-à-dire une uniformisation des baux de location.

La rédaction d’un contrat de bail requiert donc un minimum de formalisme. Le contrat doit donner des renseignements précis sur le logement, les parties communes et privatives et le loyer.

Ainsi le bail de location doit préciser :

• le nom et le domicile du propriétaire ou du gestionnaire, et ceux du (ou des) locataire(s),
• la date de début du bail, sa durée du bail : 3 ans pour les locations vides, 1 an pour les locations meublées (si le locataire est étudiant, la durée est réduite à 9 mois),
• la destination du logement : bail d’habitation ou mixte,
• la surface habitable, la description du logement et des équipements : appartement ou maison, nombre de pièces, place de parking intégrée au lot,
• la nature et le montant des éventuels travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire,
• le montant et la date du dernier loyer versé par le précédent locataire (si départ dans un délai inférieur à 18 mois),
• dans les zones tendues uniquement, le loyer de référence établi par le préfet de département et sa majoration,
• l’énumération des équipements d’accès aux technologies d’information et de communication (câble, TNT, fibre…),
• Ne pas oublier d’annexer au bail,
• l’attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs (que le locataire a l’obligation de souscrire),
• une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs,
• la caution signée lorsqu’elle est exigée par le propriétaire,
• l’état des lieux signé par les deux parties,
• les diagnostics obligatoires pour les locations(comme le DPE par exemple ).

Prenez le temps de bien rédiger votre contrat de bail, c’est une étape qui peut vous sembler fastidieuse, mais qui est cruciale si vous ne souhaitez pas avoir de litiges lors la sortie des lieux. Je vous ai préparé un article plus complet dédié à la rédaction du bail et où vous aurez la possibilité de télécharger gratuitement un modèle de bail de location au format Word : « Comment bien rédiger votre bail de location sans vous tromper« .

2.2 Organiser l’état des lieux

Une fois le bail signé, il vous faudra alors procéder à l’état des lieux avant l’entrée du locataire. L’état des lieux doit être joint au contrat de bail.

Ce document décrit l’état du logement et de ses équipements à l’entrée dans les lieux du futur occupant.

Il doit être établi par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l’autre pour vous) :

• à l’amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple),
• ou par huissier de justice si l’état des lieux ne peut être réalisé à l’amiable (le montant total est partagé pour moitié entre le bailleur et le locataire).

Un nouvel état des lieux sera dressé lorsque le locataire quittera le logement et rendra les clés.

En cas de litige, la comparaison de ces 2 documents permettra d’établir les responsabilités de chaque partie.

Je vous propose un modèle d’état des lieux à télécharger gratuitement depuis cet article ou j‘aborde en détail l’état des lieux.

3.1 Assurer la gestion locative

En cours de bail, vous devrez :

• transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire s’il en exprime la demande.

Cette quittance présente le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer des charges. Vous ne savez pas comment faire une quittance ou vous recherchez un modèle de quittance de loyer en ligne, pas de panique 😉

J’ai préparé une quittance de loyer à télécharger dans cet article dédié à la quittance,

Je vous explique aussi dans cet article comment faire pour envoyer automatiquement la quittance et gagner un temps précieux dans votre gestion locative au quotidien.

• régulariser les charges locatives en calculant chaque année le montant réel des dépenses et effectuer une régularisation.

Ainsi, seules les dépenses réellement engagées peuvent être facturées au locataire et vous devrez lui rembourser les sommes perçues en trop. Toutçapour vous c’est du chinois… j’ai rédigé un article simple et complet sur le fonctionnement des charges locatives,

• réviser le loyer s’il y a lieu une fois par an à la date anniversaire du bail ou à une date convenue avec le locataire en se basant sur l’Indice de Référence des Loyers publiés par l’INSEE.

3.2 Assurer la régularité du paiement des loyers

Votre autre mission de la plus importance est d’assurer l’encaissement des loyers.

Vous devrez notamment faire attention aux retards de paiement qui peuvent être fréquents ou les impayés (beaucoup moins fréquents – moins de 2 % des baux), et qui peuvent eux se terminer par une expulsion.

Attention car les procédures dans le cas des expulsions sont complexes. La loi impose, notamment, le respect de délais stricts, 60 jours, par exemple, entre le commandement de payer et la saisie du tribunal. Et si la procédure n’est pas respectée à la lettre, aucune assurance loyers impayés ne vous couvrira.

Gérer seul un conflit d’impayé avec votre locataire est toujours une épreuve difficile et qui peut s’avérer très coûteuse. A titre d’exemple voici ce que cela peut vous coûter :

• ~160€ : constat d’huissier
• ~120€ : commandement de payer
• ~500€ : expertise amiable
• ~2000€ : expertise judiciaire

2780€ : c’est le coût moyen d’un dossier pris en charge par un propriétaire !

Heureusement il existe plusieurs solutions pour garantir votre loyer, à découvrir ici.

3.3 Réparer le logement en cours de bail

Le bailleur a l’obligation de délivrer au locataire un logement (loué vide ou meublé) décent.

Cela signifie que le logement doit être :

• en bon état d’usage et de réparations,
• doté d’équipements en bon état de fonctionnement.

Vérifier rapidement si votre bien est décent en téléchargeant les caractéristiques d’un bien décent.

La loi indique que les travaux importants ne relevant pas des réparations locatives sont à la charge exclusive du bailleur et l’entretien courant ou les menues réparations par le locataire. Vous avez un doute sur qui doit prendre en charge tel ou tel réparations ? Télécharger la liste officielle des réparations à la charge du locataire.

Leur liste est fixée par décret (n° 87-712 du 26.8.87). Ainsi, l’occupant n’est pas tenu des réparations dues à la vétusté (robinetterie, flexibles de douche…) et le propriétaire est déchargé de son devoir de réparation si cette dernière découle d’une négligence du locataire…

Que ce soit le locataire ou que ce soit vous qui en prenez l’initiative, le congé impose de respecter certaines règles et délais.

4.1 Le délai de préavis pour le locataire :

Le locataire qui souhaite quitter son logement doit vous adresser une lettre de congé soit par :

• lettre recommandée avec avis de réception,
• acte d’huissier,
• remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Le contenu du courrier n’est pas réglementé. En pratique, il convient toutefois de préciser :

• la date de prise d’effet du congé (qui ne peut intervenir, sauf accord du bailleur, avant l’expiration d’un délai de préavis),
• le motif du congé si le locataire bénéficie d’un préavis de 1 mois et le justifier.

Si aucun motif de congé n’est précisé, un préavis de 3 mois s’applique.

Attention à l’exception qui concernent les zones tendues, le préavis applicable en cas de départ du locataire est d’1 mois, quel que soit le motif de son départ ou la nature de son bailleur (privé ou social).

Dans les zones non tendues, dans certains cas prévus par la loi, le délai peut être réduit à 1 mois (perte d’emploi, raison de santé, mutation dans une autre région…). Le locataire doit indiquer le motif de son départ dans la lettre de congé et le justifier au moment de l’envoi du courrier.

4.2 Pour le propriétaire :

En tant que propriétaire d’un logement vide, selon la loi 89-462 du 6 juillet 1989, vous pouvez donner congé à votre locataire dans 3 cas seulement :

• pour vendre votre logement,
• pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche),
• ou pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, …).

Pour cela, vous devez respecter des conditions de forme et de délai (préavis) :

-le congé délivré ne peut prendre effet qu’au terme du bail.

-pour être valide, la notification du congé doit obligatoirement être adressée au locataire par:

• lettre recommandée avec accusé de réception,
• ou acte d’huissier,
• ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

-le courrier doit indiquer obligatoirement un des 3 motifs du congé et le justifier.

Toutefois malgré ces motifs invoqués par un propriétaire, une catégorie de locataires reste protégée :

• les locataires de plus de 65 ans avec des ressources inférieures aux plafonds fixés par la loi,
• les locataires de moins de 65 ans hébergeant une personne âgée de plus de 65 ans (à la date d’échéance du bail) et fiscalement à charge et si, à la date de notification, le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafond.

4.3 Organiser l’état des lieux et remettre le dépôt de garantie

A la fin du bail, un état des lieux de sortie doit être effectué lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés.

Comme pour l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie doit être réalisé à l’amiable.

Si ce n’est pas le cas, il doit être réalisé par un huissier de justice, à votre demande ou à celle du locataire.

La remise des clés à l’issue de l’état des lieux est le point de départ pour la remise du dépôt de garantie.

Vous avez alors 1 mois pour rendre le montant à son locataire.

Ce dépôt doit être restitué en totalité au locataire en cas d’état des lieux de sortie conforme à celui d’entrée, à condition que le locataire se soit acquitté de tous les frais locatifs.

S’il a des réparations à faire, le délai est augmenté et passe à 2 mois. à compter de la remise des clés.

La loi vous autorise à retenir sur le dépôt de garantie les sommes nécessaires pour effectuer les réparations locatives dont l’occupant se serait abstenu.

Vous devez, toutefois bien prendre en compte l’ancienneté des équipements. Tout doit alors être expliqué et accompagné de justificatifs.

La gestion locative au vu de l’ensemble des éléments peut être une activité chronophage.

Pour vous aider dans la gestion, vous pouvez utiliser des outils disponibles en ligne pour vous épauler.

Monsieur Hugo lance bientôt son assistant personnel en location avec un logiciel de gestion locative.

Il accompagnera les propriétaires bailleurs et les locataires au quotidien à gérer seuls leur location, sans agence immobilière et en toute sécurité.

Bonne location !

A très vite,

Monsieur Hugo, votre assistant personnel en gestion locative.