1.1 Actionnez les garanties

Dès le 1er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, vous devez en tant que propriétaire vous adresser :

à la personne qui s’est portée caution pour le locataire, lorsqu’il en existe une,

ou à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale,

ou à votre assureur si vous avez une assurance garantissant les impayés de loyer.

La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.

1.2 Prévenir les caisses d’aides au logement

Si votre locataire perçoit une aide au logement, vous pouvez obtenir de la caisse d’allocations familiales (CAF) que l’aide vous soit versée directement en tiers payant.

Lorsque vous rédigez un bail, certaines clauses sont optionnelles. Le bail peut par exemple contenir une clause résolutoire indiquant qu’il sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues.

En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location. Pour être certain de l’avoir dans le votre, je vous propose un bail de location à télécharger gratuitement au format Word, validé par notre juriste en droit immobilier, conforme Alur, avec toutes les annexes obligatoires.

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2 étapes sont à suivre pour faire appliquer la clause résolutoire.

2.1 L’envoi d’un commandement de payer

Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, vous devrez envoyer au locataire un commandement de payer par acte d’huissier.

Le locataire disposera alors d’un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû.

Durant ce délai, le locataire peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance de son domicile.

Si une caution du locataire s’est engagée auprès du propriétaire, l’huissier lui signifie également un commandement de payer.

2.2 Saisir le tribunal d’instance

À l’issue du délai de 2 mois, et en l’absence de paiement du locataire, vous serez alors en mesure de faire jouer la clause résolutoire du contrat et faire assigner le locataire au Tribunal d’instance. Le tribunal d’instance constatera que le bail est résilié et prononcera l’expulsion.

Mais le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire pouvant régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire paye sa dette dans le délai, il peut rester dans le logement.

Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire, vous devrez directement assigner le locataire par acte d’huissier, devant le tribunal d’instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Voici les étapes que vous devrez suivre :

3.1 Envoi d’une mise en demeure

Avant d’assigner le locataire en justice, vous pouvez lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements.

Le tribunal d’instance appréciera si la faute du locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion.

Au vu de la situation financière du locataire, le juge pourra décider d’accorder des délais de paiement s’il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n’est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.

3.2 Envoi d’un commandement de quitter les lieux

Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, vous devrez lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux.

Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.

Il peut toutefois saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.

Le TGI peut accorder un délai supplémentaire de 3 mois à 3 ans maximum en fonction de la situation de l’intéressé (âge, état de santé, situation familiale).

Cependant, au cours de ce délai, le locataire n’est pas exempt du paiement des loyers et charges locatives en cours. Le locataire doit continuer à assurer le paiement de ses obligations, le délai ne touche que la dette locative.

La procédure d’expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L’huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n’est pas obligatoire. L’huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l’expulsion :

4.1 Le locataire n’émet aucune protestation pour quitter les lieux

L’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement.

4.2 Le locataire refuse d’ouvrir la porte

L’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police.

4.3 Le locataire est absent le jour de l’expulsion

L’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier dresse ensuite un procès-verbal d’expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.

Attention : vous ne pouvez pas procéder vous-même à l’expulsion d’un locataire indélicat (expulsion illégale) sous peine de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende.

Vous ne pouvez pas non plus prendre l’initiative de pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

4.4 Cas de la trêve hivernale

Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars.

Mais cette trêve hivernale ne vous empêche pas d’engager un recours devant le tribunal d’instance visant à ouvrir une procédure d’expulsion. L’expulsion sera alors effective dès la fin de la trêve.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus sur le contrat de bail”. L’article 1103 du code civil ajoute que “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi”.

Le bailleur est donc en droit de réclamer les loyers si le locataire ne les verse pas. S’il ne les verse toujours pas, le bailleur sera en droit de résilier le contrat, si ce dernier comprend une clause résolutoire faisant état du défaut de paiement du loyer par le locataire.

Dans un premier temps, le bailleur devra faire délivrer par voie d’huissier de justice un Commandement de payer, faisant état de la dette locative. Le locataire disposera de 2 mois pour s’acquitter de la dette.

➜ Délai pour agir :

• 5 ans si la créance est née avant la Loi ALUR du 24 mars 2014
• 3 ans si la créance est née après la Loi ALUR du 24 mars 2014

Dans l’hypothèse où le locataire ne serait pas solvable, le bailleur peut se retourner vers la caution. En effet, la caution s’engage par écrit à prendre en charge la dette du locataire si ce dernier ne verse pas les loyers (articles 2288 et 2289 du Code civil).

Le bailleur peut également avoir souscrit une assurance loyers impayés (GLI) lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Dans ce cas, il est essentiel que le bailleur déclare l’incident de paiement à son assureur. Ce dispositif peut être enclenché dès la première mise en demeure adressée au locataire.

La procédure de recouvrement de vos loyers & charges doit suivre ces différentes étapes :

1ère étape : tenter de régler le litige à l’amiable

Vous devez envoyer une Mise en Cause au locataire. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l’oppose à son locataire, notamment en faisant état de la dette locative.

Le locataire dispose de 8 jours pour répondre, sous peine de s’exposer à d’autres poursuites.

2ème étape : engager une procédure judiciaire

Sans réponse sous 8 jours, d’autres poursuites sont envisageables. Vous devez envoyer une lettre de Mise en Demeure au locataire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d’une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.

Si cette solution n’aboutit toujours pas au résultat souhaité, vous devez faire convoquer le locataire devant le Juge compétent et régler le litige au Tribunal.

3ème étape : engager une procédure d’expulsion

Dans l’hypothèse où le défaut de paiement du loyer est intégré dans la clause résolutoire du bail, l’expulsion du locataire peut être envisagée et sollicitée par le bailleur devant le Tribunal. Vous devez saisir un huissier de justice afin d’adresser un commandement de payer au locataire.

Sans résolution du conflit dans un délai de 2 mois pour une location vide et 1 mois pour une location meublée, le juge pourra se prononcer sur la résolution du bail. Un commandement de quitter les lieux pourra être délivré pour procéder à l’expulsion du locataire.

En cas d’impayé, agissez rapidement car les procédures en cas d’expulsion sont longues et coûteuses.

Pensez à toujours prévoir une clause résolutoire dans votre bail. Elle permettra la résiliation automatique du contrat de bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations, sans que les tribunaux puissent s’y opposer.

Faites attention à votre contrat de location que vous utilisez, vérifiez s’il a bien toutes les clauses vous protégeant. En cas de doute, je vous ai préparé avec un avocat spécialisé, un bail de location conforme Alur ET qui vous protège des risques de litiges : télécharger gratuitement le bail de location au format word.

Pour protéger les propriétaires des loyers impayés, j’ai créé un assistant personnel en gestion locative : Monsieur Hugo.

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