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Le dépôt de garantie : qu’est-ce-que c’est ?
La première fois que j’ai mis un appartement en location, dans l’euphorie de mettre rapidement le locataire en place, j’ai oublié de lui demander le paiement du dépôt de garantie.
Mais voilà, lors de l’état des lieux de sortie, j’ai très vite compris mon erreur…
Il n’y a pas eu de gros dégâts mais pas mal de petites réparations à apporter : 1 carreau de carrelage fêlé, plusieurs trous non rebouchés, des joints dans la salle de bain jaunis et moisis, le robinet de la cuisine qui fuit… Soit 350€ de devis !
Avec un dépôt de garantie, il m’aurait été facile (avec justificatifs) de déduire une retenue sur la caution payée par le locataire. Mais là sans dépôt de garantie, comment l’obliger à payer ? Malheureusement très difficilement ! Et ce fut en effet le cas !
Moralité : à vouloir aller trop vite on y perd.
Et comme un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès, j’ai donc pris à ma charge la moitié des réparations…
- A quoi sert le dépôt de garantie ?
- Quelles en sont les modalités de versement ?
- Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
- Quelles sommes pouvez-vous retenir sur le dépôt de garantie ?
- Quels sont les recours possibles pour le locataire en cas de rétention abusive du dépôt de garantie ?
- Quelle est la conséquence d’une retenue abusive du dépôt de garantie ?
A quoi sert le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est la somme d’argent que vous pouvez demander au locataire à la signature du contrat de bail.
Vous conservez cette somme pendant toute la durée de la location. Elle vous permettra de vous prémunir contre les dégradations ou les impayés éventuellement laissés par votre locataire à son départ du logement.
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Mais si vous demandez le versement d’un dépôt de garantie, vous devrez obligatoirement faire figurer son montant dans le contrat de bail (article 22, alinéa 1 de la loi 89).
Le montant maximal du dépôt de garantie, la date de son versement et de sa restitution sont fixés par la loi.
Si vous voulez en savoir plus sur les clauses autorisées et celles interdites dans un contrat de bail, je vous renvoie vers cet article : « Comment bien rédiger votre bail de location sans vous tromper ? Word à télécharger gratuitement.«
Quelles sont les modalités de versement du dépôt de garantie ?
Quand votre locataire doit-il vous verser le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie doit vous être versé au moment de la signature du bail.
Le locataire peut vous verser cette somme lui même mais il peut peut également passer par un des organismes tiers qui aident à payer le dépôt de garantie tels que :
- Action logement avec les aides loca-pass,
- ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL) avec l’aide pour financer le dépôt de garantie.
Si le locataire vous a versé la caution en espèces, il est en droit de vous demander, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l’est au titre du dépôt de garantie.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Tout dépend si le logement est loué vide ou meublé :
- s’il est loué vide, le montant du dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges.
- s’il est loué meublé, le montant ne pourra excéder 2 mois de loyer hors charges.
La loi Alur du 24 mars 2014 est venue légiférer sur les locations meublées.
Si vous voulez en savoir davantage sur les améliorations apportées par cette loi, je vous conseille cet article : « Les nouveautés du bail apportées par la loi Alur. »
Vous ne pouvez toutefois pas demander de dépôt de garantie à votre locataire si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple). Sauf si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
Vous devez restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de :
- 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée,
- 2 mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.
Le délai s’apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre :
- en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l’agent immobilier),
- ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le dépôt de garantie n’exonère jamais le locataire de vous régler son loyer jusqu’à son départ. Il n’est pas en droit d’interrompre le paiement de son loyer sous prétexte que vous conservez un dépôt de garantie.
Pour en savoir plus sur l’état des lieux, je vous recommande cet article : “Comment établir l’état des lieux de votre logement ?”.
Quelles sommes pouvez-vous retenir sur le dépôt de garantie ?
Vous devrez justifier au locataire toute retenue sur le dépôt de garantie. Les conditions de retenue sur le dépôt de garantie sont variables selon que le logement est situé en copropriété ou non.
- S’il s’agit d’un logement individuel :
Vous pouvez retenir les sommes restant dues par le locataire sur le montant du dépôt de garantie notamment :
-les impayés de loyers,
-les impayés de charges,
-les dégradations.
Vous devrez justifier la retenue par la remise au locataire de documents tels que : l’état des lieux d’entrée et de sortie, des photos, un constat d’huissier, des factures, des devis, une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
- S’il s’agit d’un logement en copropriété :
Vous pourrez conserver en plus du montant d’éventuels impayés de loyers et de charges ou de dégradations, une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des sommes vous restant dues) doivent être faites dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Cela ne vous empêche toutefois pas de solder immédiatement l’ensemble des comptes sans attendre l’approbation des comptes de la copropriété.
Quels sont les recours possibles pour le locataire en cas de rétention abusive du dépôt de garantie ?
Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti, votre locataire peut et doit vous mettre en demeure de restituer le dépôt de garantie. Il devra le faire par lettre recommandée avec avis de réception.
Si vous refusez de le rembourser malgré cette première démarche, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.
En cas de nouvel échec lors de la conciliation, vous ou votre locataire pourrez porter l’affaire devant le tribunal d’instance dont dépend le logement.
Quelle est la conséquence d’une retenue abusive du dépôt de garantie ?
En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, vous devrez payer des intérêts de retard au locataire équivalents à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Mais pour que vous puissiez lui renvoyer le chèque, le locataire devra vous indiquer à son départ sa nouvelle adresse même si elle est provisoire.
Cette majoration ne s’applique donc pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire ne vous ait pas transmis l’adresse de son nouveau domicile.
Je réponds à vos questions concernant le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n’exonère pas le locataire du paiement de l’ensemble du loyer et des charges dues. Contrairement aux idées reçues, il ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer.
Votre locataire est obligé de vous payer jusqu’aux termes convenus.
Vous ne pouvez pas non plus de votre côté retenir cette somme abusivement. Et que toute somme retenue devra impérativement être justifiée.
Combien prendre ? 1 ou 2 mois de caution ?
Et bien, tout dépend du type de location…
Pour une location nue, le montant est limité à 1 mois de loyer hors charges ; et pour une location meublée, vous ne pourrez exiger plus de 2 mois de loyer hors charges de votre locataire (cf loi Alur du 24 mars 2014).
A lire : « Location meublée VS location nue : quelles sont les différences ?«
Quels sont les délais pour la restitution ?
La restitution du dépôt de garantie doit elle aussi entrer dans le cadre fixé par la loi.
Elle doit intervenir dans un délai d’1 mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Et au maximum dans un délai de 2 mois suite à la remise des clés par le locataire si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.
Comment ça marche pour les retenues ?
Toute retenue que vous effectueriez sur le dépôt de garantie doit être dûment justifiée (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
La loi vous autorise à déduire du dépôt de garantie :
- les impayés de loyers,
- les impayés de charges,
- les travaux locatifs à la charge du locataire et pour lesquels il n’a pas satisfait à son obligation d’entretien,
- les dégradations commises par le locataire autres que celles résultant de l’usure normale ou de la vétusté du logement.
Que faut-il justifier ?
Pour justifier des retenues, vous devrez fournir tous les justificatifs nécessaires à votre locataire :
- tous les courriers de réclamation des loyers impayés ou charges restée sans réponse,
- toutes les pièces faisant état de la nécessité de travaux ou réparations (état des lieux d’entrée et de sortie, photographies, constats d’huissier…) ainsi que les devis ou factures des artisans chargés des travaux.
Comment éviter tout litige grâce à l’état des lieux ?
Notez bien que l’état des lieux de sortie est essentiel (au même titre que l’état des lieux d’entrée !).
En son absence, le locataire est réputé vous avoir rendu le logement en bon état. Vous ne pourrez rien déduire du dépôt de garantie même si vous constatez des dégradations.
Donc prenez le temps d’établir vos états des lieux.
Pour en savoir plus sur cette partie essentielle, je vous conseille cet article : « Vous faîtes un état des lieux ? Quels sont les 10 pièges à éviter ?«
Qu’en est-il des immeubles en copropriété ?
Si votre logement est situé dans un immeuble en copropriété, vous pouvez en plus procéder à un arrêté des comptes provisoire et conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble (pour les baux signés après le 27 mars 2014).
La régularisation définitive et la restitution du solde (déduit des sommes qui vous sont dues) doivent être faites dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Toutefois, rien ne vous empêche, après accord avec votre locataire, de solder immédiatement les comptes sans attendre l’approbation des comptes de la copropriété.
Et que se passe-t-il en cas de restitution tardive ?
La loi a prévu des sanctions si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti (1 ou 2 mois en fonction de l’état des lieux de sortie) : vous êtes tenu de verser des intérêts de retard au locataire, équivalent à 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé.
Au delà du délai légal, le locataire peut vous mettre en demeure de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.
Si vous refusez de lui rembourser le montant dû, il pourra alors saisir la commission départementale de conciliation, avant, en cas d’échec de la conciliation, de porter l’affaire devant le juge de proximité.
L’inverse est également valable : si le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir les dettes du locataire, vous devrez alors réclamer au locataire ou à la personne qui s’est portée caution la somme complémentaire. A défaut d’obtenir le paiement, vous pouvez saisir la justice.
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