Investir dans un immeuble en copropriété : le guide complet

La copropriété est la situation dans laquelle un immeuble bâti est divisé en lots, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Ces personnes sont appelées copropriétaires et sont chacune titulaires de droits sur leur lot.

L’immeuble est donc collectif, et à usage d’habitation ou d’habitation partielle.

Dès lors que deux lots existent, la mise en copropriété est automatique. S’il ne reste plus qu’un lot, ou qu’une unique personne est propriétaire de tous les lots, la copropriété est dissoute. 

Durant tout l’article, je ferai régulièrement référence à « la loi ». 

Sauf mention contraire, il s’agit des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces dispositions peuvent être retrouvées au sein du code de la copropriété. 

Sans lots, pas de copropriété.

S’il y a une copropriété, il y a forcément des lots. 

Le lot de copropriété est toujours composé d’une partie privative et d’une quote-part de partie commune. La loi précise que ces deux éléments sont indissociables.

Cette composition du lot est impérative.

Le lot ne peut pas être composé seulement d’une partie privative ou seulement d’une quote-part de partie commune.

D’ailleurs, si vous êtes par exemple propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété, si vous le vendez, en réalité vous vendez le lot de copropriété. 

Vous ne vendez pas uniquement votre partie privative, mais également votre quote-part de partie commune associée. 

Il en va de même lorsque vous achetez ou que vous louez.

Les parties privatives

Comme son nom l’indique, la propriété de la partie privative n’est pas divisée entre plusieurs personnes.

Revenons à l’appartement que vous possédez dans un immeuble en copropriété. 

En règle générale, votre appartement est une partie privative. 

Vous seul en avez la propriété.

Vous êtes la seule personne à en avoir l’usage. 

Ainsi, les parties privatives d’un immeuble ne sont pas déterminées par la loi, mais par le règlement de copropriété. 

Restez encore avec moi, le règlement de copropriété, on en parle plus bas. 

Les parties communes

À l’inverse, les parties communes sont celles qui pourront être utilisées par tous les copropriétaires, ou plusieurs d’entre eux. 

A ce titre, la loi distingue :

• Les parties communes générales
• Les parties communes spéciales
• Les parties communes à jouissance exclusive

Ici, je me concentrerai sur les parties communes générales, dont l’usage est affecté à tous les copropriétaires. 

Contrairement aux parties privatives, tous les copropriétaires sont propriétaires des parties communes. Il s’agit d’une forme d’indivision.

La loi prévoit une liste non-exhaustive des parties pouvant être communes. Elle n’est pas obligatoire et peut être complétée ou écartée par le règlement de copropriété. Elle contient, par exemple :

• Le sol
• Les parcs et jardins
• Les locaux de services communs
• Les passages et corridors

Ces éléments seront considérés comme parties communes en cas de silence ou de contradiction au sein du règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété

L’établissement d’un règlement de copropriété est obligatoire. 

Il peut être rédigé par le promoteur, lorsque ce dernier fait construire un immeuble pour le vendre sous le statut de la copropriété. 

Il peut aussi être rédigé par le propriétaire de l’immeuble lors de sa vente.

Ou encore par le notaire.

Le règlement de copropriété permet de fixer :

• La destination des parties privatives
• La destination des parties communes
• Les conditions de jouissance des parties communes et privatives
• Les règles relatives à l’administration des parties communes
• Les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales

L’état descriptif de division

L’état descriptif de division peut être inséré au sein du règlement de copropriété, ou contenu dans un acte à part.

Il s’agit d’un document technique dont le contenu est fixé par décret. 

L’état descriptif de division doit :

•  Identifier l’immeuble
• Opérer une division de l’immeuble en lots
• Attribuer un numéro à chaque lot

La collectivité des copropriétaires est organisée par l’existence d’un syndicat de copropriétaires.

Le syndicat de copropriétaires est un groupement obligatoire.

Il n’est pas possible d’établir une copropriété et de se passer d’un syndicat de copropriétaires. 

D’ailleurs, la seule création de la copropriété fait naître le syndicat de copropriétaires, il n’y a pas de formalité particulière à réaliser.

D’après la loi, l’objet du syndicat est « la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ». 

Le syndicat est soumis à une obligation d’assurance de responsabilité civile.

Chaque copropriétaire est également soumis à cette obligation d’assurance contre les risques de responsabilité civile.

L’assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale des copropriétaires est un organe obligatoire permettant la prise de décisions. 

Si par exemple, des travaux doivent être effectués sur la copropriété, la décision sera prise lors d’une assemblée générale.

Elle est composée de tous les copropriétaires. Aucun copropriétaire ne peut être écarté.

Habituellement, l’assemblée générale est convoquée une fois par an, minimum imposé par décret.

La convocation est envoyée par le syndic, à chaque copropriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception. 

Si chaque copropriétaire est convoqué, la présence de chacun d’entre eux n’est cependant pas exigée pour la tenue de l’assemblée. 

En revanche, s’agissant du vote de certaines décisions, une majorité particulière est parfois requise. Dans ce cas, si un nombre insuffisant de copropriétaires est présent, la décision ne pourra pas être votée, faute de majorité. 

Plusieurs articles de la loi du 10 juillet 1965 prévoient les différentes majorités applicables lors des assemblées générales :

• La majorité de l’art. 24. Il s’agit des décisions prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
• La majorité de l’art. 25. Il s’agit des décisions prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
• La majorité de l’art. 26. Il s’agit des décisions prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. 

Les articles détaillent également les situations dans lesquelles ces majorités s’appliquent. 

Le copropriétaire indisponible le jour de la tenue de l’assemblée peut choisir de sa faire représenter par un mandataire, autre que le syndic. 

Le syndic

Le syndic est nommé par l’assemblée générale. La nomination nécessite un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. 

La révocation du syndic obéit à la même règle.

Le syndic est un organe obligatoire de la copropriété. 

Il peut s’agir d’une personne physique ou morale.

Il est nommé pour trois ans renouvelables. 

Le syndic est d’une importance capitale pour l’immeuble en copropriété. 

Son premier rôle est de veiller à l’exécution du règlement de copropriété, mais aussi à l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. Il s’agit donc d’un organe d’exécution. 

L’assemblée générale prend des décisions, le syndic les exécutes ou en assure l’exécution. 

Également, le syndic est chargé de l’administration de l’immeuble : entretien, conservation, garde, et si une situation d’urgence le justifie, travaux. 

Le syndic a d’autres nombreuses attributions prévues par la loi.

Pour finir sur ce point, je mentionnerai que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat. 

Le conseil syndical

L’assemblée générale des copropriétaires et le syndic sont des organes obligatoires des immeubles en copropriété.

Le conseil syndical, lui, peut être écarté par une décision expresse de l’assemblée générale. 

Le vote doit être prise à la majorité des membres du syndicat de copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. 

Lorsqu’il existe, le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Droit du copropriétaire sur les parties privatives

Chaque copropriétaire a avant tout un droit d’usage sur sa partie privative. Il peut user de sa partie privative comme il le souhaite. 

Ainsi, si vous possédez un appartement en copropriété, vous avez le droit d’y réaliser des travaux, tant que cela n’affecte pas les parties communes de l’immeuble.

Cependant, ce droit peut être limité :

• L’usage ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires
• L’usage ne doit pas porter atteinte à la destination de l’immeuble

S’agissant de la destination de l’immeuble, il arrive souvent que le règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise. 

La clause d’habitation bourgeoise impose au copropriétaire d’affecter sa partie privative à un usage d’habitation uniquement. L’exercice d’une profession libérale est généralement toléré, tandis que l’exercice d’une activité commerciale est interdit. 

Attention à ce sujet, si vous souhaitez mettre votre appartement en location AirBnB. 

Au-delà de la destination de l’immeuble, les copropriétaires doivent bien entendu respecter le règlement de copropriété.

Ce dernier peut notamment réglementer les horaires de travaux. 

Droit du copropriétaire sur les parties communes

Comme pour les parties privatives, chaque copropriétaire a un droit d’usage sur les parties communes, sans jamais pouvoir se les approprier entièrement.

Si l’immeuble en copropriété possède un jardin considéré comme partie commune générale, tous les copropriétaires pourront en profiter. 

Il en va de même pour les ascenseurs, couloirs, escaliers, etc., dès lors qu’il s’agit de parties communes générales.

La participation aux charges

Tous les copropriétaires doivent participer aux charges communes. 

La répartition des charges est fixée par le règlement de copropriété entre deux catégories :

• Celles relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun, réparties en fonction de leur utilité objective à l’égard du lot de copropriété.
• Celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, réparties en fonction de la valeur des parties privatives comprises dans les lots de chaque copropriétaire.

La première catégorie est un peu particulière, puisque la répartition des charges ne se fait pas en fonction de la valeur relative de chaque partie privative, mais en fonction de l’utilité objective à l’égard du lot de copropriété.

L’exemple le plus parlant est celui de l’ascenseur : la répartition pourra faire payer plus cher le copropriétaire qui est au cinquième et dernier étage, que celui habitant au rez-de-chaussée. Ce dernier pourra même en être exonéré. 

En effet, le copropriétaire du dernier étage sera plus à même de devoir utiliser l’ascenseur chaque jour pour aller jusqu’en haut, alors que celui qui vit au rez-de-chaussée n’en aura probablement jamais besoin. 

La charge liée à l’ascenseur ne présente que très peu d’utilité objective pour les lots du rez-de-chaussée.

La seconde catégorie est plus rigide.

La marge de manœuvre laissée au règlement de copropriété est largement réduite.

Les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble ne prennent pas en compte l’utilité des parties communes pour chaque copropriétaire.

Aucun copropriétaire ne peut être exonéré pour cette catégorie de charges.

Par exemple :

• Pour la réalisation de travaux comme un ravalement de façade de l’immeuble, chaque copropriétaire est tenu de contribuer financièrement. 
• Idem pour le paiement des frais de syndic. 

Dans cette seconde catégorie, la répartition des charges est faite en fonction de la valeur des parties privatives comprises dans les lots de chaque copropriétaire. 

Cette valeur est calculée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots. 

Le recouvrement des charges

Vous l’avez compris, le paiement des charges par les copropriétaires est obligatoire. 

Si un copropriétaire refuse de payer les charges, le recouvrement est réalisé par le syndic. Pour ce faire, le syndic adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au copropriétaire défaillant. 

À partir de la réception, le propriétaire dispose de 30 jours pour régulariser sa situation et verser le montant dû. 

Une fois le délai écoulé, en l’absence de paiement, le propriétaire peut être condamné à payer par le tribunal judiciaire.

Par exception, l’action en justice du syndic pour le recouvrement des charges n’est pas conditionnée à l’autorisation spéciale de l’assemblée générale. 

Bon à savoir : en cas de vente de son lot de copropriété, l’ancien copropriétaire reste redevable des charges votées en assemblée générale avant la date de vente. Le nouveau copropriétaire ne sera redevable que des charges votées après la date de vente. Pour en savoir plus, c’est par ici !