Si vous avez décidé de vous lancer dans la location de biens immobiliers, un choix s’est nécessairement présenté à vous. Vais-je proposer mon bien vide ou meublé ? En dehors de vos préférences personnelles, cette décision impacte directement votre régime fiscal. Les loyers que vous percevrez seront imposés différemment.
– En meublé, la catégorie d’imposition est celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
– En vide, la catégorie d’imposition est celle des revenus fonciers.
Cette différenciation a son importance pour la fiscalité. On voit tout ça ensemble.

Déjà, petit rappel sur la location meublée. Attention, il ne suffit pas de mettre trois assiettes au milieu du salon. Meubler oui, mais meubler bien. La loi impose d’ailleurs une liste des éléments que doit contenir une location meublée.  

Bien respecter ces conditions permet d’éviter une requalification du bail en location vide (ce qui aurait une incidence sur votre catégorie d’imposition et donc sur votre fiscalité). 

Comme je l’ai dit, une telle location relève d’une activité commerciale et entre ainsi dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Cette qualification impose que la location soit faite à titre habituel et non pas à titre occasionnel.

Si vous louez votre bien immobilier toute l’année, pendant plusieurs années, il s’agit d’une location à titre habituel.

Si vous louez une fois pendant 2 mois, puis plus jamais, c’est à titre occasionnel.

Vous avez rempli ces deux critères ?

• Logement contenant les meubles nécessaires
• Location proposée à titre habituel

Parfait, vous relevez d’une activité commerciale. Voyons ensemble quelles solutions fiscales s’offrent à vous.

2.1. Régime d’imposition n°1 : le régime micro BIC

Afin de profiter du régime d’imposition micro BIC, les revenus issus des loyers que vous percevez grâce à votre bien immobilier ne doivent pas dépasser 77 700 euros par an sur l’année précédente ou l’avant-dernière année.

Dès lors, vous bénéficiez du régime suivant : 

• Vous profitez d’un abattement de 50 % sur votre chiffre d’affaires (vos revenus locatifs)
• Vos obligations comptables sont très allégées

• Pas de déclaration des charges, donc impossibilité de les déduire de vos revenus locatifs

Exemple : Vous possédez un appartement que vous louez meublé pour un loyer de 800 € par mois. Annuellement vos revenus locatifs s’élèvent donc à 800 x 12 = 9 600 €. Afin de déterminer la base sur laquelle vous allez être imposé, vous appliquez l’abattement de 50% sur ce montant. 9 600 x 50 % = 4 800 €. Ainsi, grâce à l’abattement, au lieu d’être imposé sur les 9 600 €, vous ne serez imposé que sur les 4 800 €. 

À noter que l’abattement minimal applicable est de 305 €.

En résumé :

Votre résultat imposable = votre chiffre d’affaires diminué d’un abattement de 50%. 

2.2. Régime d’imposition n°2 : le régime réel

Vous dépassez le plafond du régime micro BIC (77 700 euros par an) ? Vous voilà assujetti au régime réel. Je vous explique ce qui change. 

Ici, pas d’abattement, mais une déclaration de toutes les charges reliées à votre investissement immobilier locatif. Une fois que les charges ont été déduites des loyers que vous percevez, le total imposable baisse, donc votre impôt aussi.

Exemple : Vous possédez deux logements dans un immeuble, que vous louez meublés pour un loyer de 900 € chacun. Le total annuel des loyers s’élève à 21 600 €. C’est votre revenu.

Pendant l’année, vous avez changé des meubles de salon du 1er logement, ce qui vous a coûté 700 €. Et, manque de chance, il fallait aussi refaire la cuisine du 2nd logement, ce qui vous a coûté la coquette somme de 4 000 €. 

Heureusement, avec le régime réel, vous pouvez fiscalement déduire ces dépenses ! 

21 600 – 4 700 = 16 900 €. Au lieu d’être imposé sur 21 600 € de revenus, vous n’êtes imposé que sur 16 900€. 

Pour ne pas vous tromper dans les différents calculs sur la fiscalité, j’ai conçu avec un expert-comptable un simulateur sous Excel, le plus complet et facile d’utilisation du marché.

Vous saisissez vos données sur la location et le simulateur calcule pour vous les différents impôts à payer en fonction du régime BIC ou réel.

Voici à quoi ressemble ce simulateur de rendement locative :

  Pour le télécharger gratuitement, c’est par ici.

2.3. Loueur professionnel ou non-professionnel, quelle différence ?

LMP, LMNP… vous avez lu pas mal de choses avant de vous lancer dans un investissement, et ces petites lettres reviennent régulièrement. D’un point de vue fiscal, elles ont leur importance.

• LMP : location meublée professionnelle

• LMNP : location meublée non professionnelle

Comment savoir si je fais partie des loueurs professionnels ?

C’est simple, vous devez respecter deux conditions. Ces conditions sont cumulatives, les deux doivent être remplies. Le code général des impôts (en son article 155) nous éclaire :

1. Vos recettes locatives annuelles doivent être supérieures à 23 000 €. Le calcul prend en compte l’ensemble des membres du foyer fiscal.
2. Vos recettes locatives vous génèrent plus de revenus que votre activité principale.

D’accord… mais ça change quoi ? 

Les deux conséquences fiscales principales de cette distinction portent sur les déficits et sur les plus-values :

Pour en savoir plus, consultez notre article dédié : « Pourquoi le régime LMP vous permet de payer beaucoup moins d’impôts ? »

3.1. Régime d’imposition n°1 : le régime micro foncier

Le régime micro foncier fonctionne sensiblement de la même manière que le régime micro BIC. Le plafond est fixé à 15 000 € par an de revenus locatifs. Au-delà, vous sortez du régime micro foncier. 

Vous profitez d’un abattement de 30% sur vos revenus issus de la location. 

3.2. Régime d’imposition n°2 : le régime réel

Si vous avez bien suivi, le régime réel consiste en une déduction des charges que vous supportez, des loyers que vous touchez. Il n’y a donc pas d’abattements ici. 

Comme j’aime vous surprendre, cette fois-ci ce ne sont pas toutes les charges qui sont déductibles, mais seulement une liste limitative prévue par la loi . En voici quelques exemples :

• Les primes d’assurance
• Les dépenses liées à l’entretien de l’immeuble supportées par le propriétaire
• Les frais de gestion supportés par le propriétaire

Aaah la plus-value… L’agent immobilier vous annonce le prix du marché, bien plus élevé qu’à l’époque où vous avez acheté votre résidence. Grâce à la vente, vous allez gagner plus d’argent que le montant au départ lors de l’acquisition. Vous êtes content. Très content même. 

Alors oui, c’est une excellente nouvelle. Mais tout à coup, vous entendez le mot « taxe sur les plus-values immobilières ». Le fait de générer des plus-values entraîne effectivement des conséquences fiscales. On ne panique pas et on continue de lire l’article. 

4.1. Vous vendez votre résidence principale

Trois petits mots magiques : pas de taxes. Les plus-values réalisées sur la vente de votre résidence principale sont exonérées d’impôt. 

Une condition doit tout de même être remplie pour profiter de cette exonération de taxes :

• Soit vous habitez toujours votre résidence principale au moment de la vente
• Soit vous quittez votre résidence principale puis la vendez dans un délai raisonnable (1 an en général)

4.2. Vous vendez votre résidence secondaire ou votre investissement immobilier locatif 

Vous avez acheté un logement pour réaliser un investissement immobilier locatif et vous construire un patrimoine, mais après plusieurs années, vous décidez de le revendre. Vous vous inquiétez de la fiscalité applicable à votre situation. 

1ère étape : le calcul de la plus-value nette

Vous avez fait l’acquisition d’un logement au prix de 150 000 € il y a 10 ans. Après avoir fait quelques recherches sur les ventes immobilières, vous constatez que le prix du marché pour le même type de bien est aujourd’hui de 190 000 €. Vous réalisez la vente à ce prix.

Votre plus-value brute : 190 000 – 150 000 = 40 000 €.

Votre plus-value nette : Il faut déduire les charges potentielles (frais de notaires, travaux, prix des diagnostics, etc.). Pour simplifier notre exemple, nous estimerons les charges à 10 000 €, ce qui nous donne une plus-value nette de 30 000 €.

Ça vous refroidi peut-être un peu, mais j’ai quand même une (bonne) surprise. 

2ème étape : la baisse de votre base imposable grâce aux abattements !

Quand on parle fiscalité, on aime bien entendre le mot abattement. Beaucoup plus que le mot taxes en tout cas. Plus vous détenez votre bien immobilier depuis longtemps, plus l’abattement est intéressant. Le pourcentage d’abattement s’applique cumulativement pour chaque année de détention qui s’ajoute. Un petit tableau, ça vous dit ?

Dans notre exemple, vous vendez votre bien après 10 ans de détention. Vous bénéficiez donc : 

• D’un abattement pour l’impôt sur le revenu de 6 % x 5 = 30 %, donc 9 000 €. 
• D’un abattement pour les prélèvements sociaux de 1,65 % x 5 = 8,25 %, donc 2 475 €.

30 000 – 9 000 – 2 475 = 18 525 € ! C’est votre nouvelle base d’imposition. C’est quand même mieux que 30 000, non ?

Promis, les calculs sont bientôt terminés. Il nous reste à appliquer l’impôt sur notre base. 

3ème étape : les taxes appliquées sur votre plus-value nette

Votre plus-value nette est soumise à 2 impôts :

• L’impôt sur le revenu (taux de 19%)
• Les prélèvements sociaux (taux de 17,2%)

En appliquant ces deux impôts (taux total de 36,2%) sur votre base imposable de 18 525 €, on obtient 6 706,05€. C’est le montant d’impôts que vous allez payer sur vos 30 000 €. 

Et voilà ! Votre plus-value finale après imposition s’élève donc à 23 293,95 euros.

Plus vous garderez votre acquisition immobilière longtemps, plus la fiscalité sur les plus-values sera intéressante lors de la vente.

5.1. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Investissement après investissement, vous avez créé un important patrimoine immobilier ? Attention aux conséquences fiscales. Dès que la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année d’imposition, vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière. 

L’impôt sur la fortune immobilière concerne, entre autres : 

• Les immeubles bâtis que vous possédez, comme des logements
• Les immeubles non bâtis, comme des terrains
• Les immeubles à construire, dès lors que la construction est en cours durant l’année d’imposition

Le taux varie de 0,5 % dès 800 001 euros, jusqu’à 1,5% au-delà de 10 000 000 d’euros.

5.2. La taxe foncière 

La taxe foncière doit être réglée par les propriétaires de biens bâtis (on parle d’ailleurs de taxe foncière sur les propriétés bâties), et ce chaque année. Il s’agit d’un impôt local. 

Et voilà, vous en savez un peu plus sur la fiscalité immobilière. 

Que vous ayez envie de procéder à la vente de votre résidence, de louer votre logement ou juste d’approfondir vos connaissances, j’espère vous avoir fourni quelques clefs de compréhension dans ce vaste domaine qu’est la fiscalité immobilière.

Etant moi-même investisseur, j’ai conçu un simulateur de rentabilité locative avec un expert-comptable : vous pourrez ainsi piloter et suivre avec finesse vos investissements même sans connaissance fiscale !

Remplissez simplement les données de votre location et laissez le simulateur calculer pour vous :

• Tous les frais d’acquisition : frais de notaire, frais bancaires (+ tableau d’amortissement).
• Les rendements bruts / nettes de charges / nettes-nettes.
• Votre imposition globale tenant compte de votre situation (célibataire, marié), du nombre d’enfants, de votre TMI.
• Votre imposition sur vos revenus fonciers : comparez facilement les différents régimes fiscaux entre eux (location nue ou meublée / micro foncier / micro BIC / réel) et analysez où vous pouvez faire des économies d’impôts.

C’est à ce jour le simulateur le plus complet et facile d’utilisation (il fonctionne sous Excel).

Plus de 47 000 propriétaires l’ont déjà téléchargé.

Il est gratuit et téléchargeable depuis mon blog.

En le téléchargeant, vous aurez ainsi des réponses précises à vos questions :

• Est-ce rentable ?
• Combien ça va me coûter tous les mois ?
• Quel est le régime fiscal le plus adapté à ma situation ?
• De combien je peux réduire mon impôt ?

Bonne simulation 😉