Encore un truc à payer ? 😨
On en a déjà parlé sur ce blog, mais la clé d’un investissement réussi, c’est l’anticipation des coûts.
Encore faut-il savoir à quoi s’attendre !
En tant que LMNP, vous connaissiez l’impôt sur le revenu, le régime réel, le régime micro-BIC, même les prélèvements sociaux !
Vous aviez anticipé les charges, les travaux, le prix du crédit…
Mais la CFE ? Elle sort d’où ? 🤔
Et faut-il la payer quand on est LMNP ?
Ne pas connaître ses obligations fiscales en tant que LMNP, ce n’est pas juste risquer une mauvaise gestion de trésorerie. C’est aussi s’exposer à des sanctions fiscales à cause des retards de paiement !
Monsieur l’agent, je vous jure que je n’avais JAMAIS entendu parler de cette madame CFE… Vous dites que je lui dois des sous ? Je n’étais pas au courant !
Bon, pour éviter cette situation embarrassante (qui n’existe que dans cette introduction, mais tout de même), lisez cet article pour enfin tout savoir de la CFE.
Et payer vos impôts à temps.
Au programme :
👉 Qu’est-ce que la cotisation foncière des entreprises (CFE) ?
👉 Qui doit payer la CFE ?
👉 Pourquoi le statut LMNP doit payer la CFE ?
👉 Etes-vous concerné par les cas d’exonération de la CFE ?
👉 Comment estimer le montant de la CFE en LMNP ?
👉 Comment payer la CFE ?
En BONUS en fin de cet article : ma solution pour diviser par 2 vos frais comptables 😉
Si vous n’avez pas le temps de lire tout l’article je vous conseille de télécharger mon guide ultra complet sur la fiscalité qui détaille l’ensemble des régimes fiscaux pour investir en immobilier. Il vous guidera aussi pour savoir si vous devez investir en nom propre ou en société.
C’est parti !
Cotisation foncière des entreprises, quèsaco ?
La cotisation foncière des entreprises, couramment appelée CFE, est une taxe de la catégorie des impôts locaux à destination des entreprises.
💡 La cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) forment ensemble la contribution économique territoriale (CET).
Qui paye la CFE ?
🤓 Le code général des impôts nous apprend que « la cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales […] qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée ».
Pour faire simple, les sociétés, mais aussi les micro-entrepreneurs et entrepreneurs individuels doivent payer la CFE.
Comme son nom l’indique, c’est un impôt local à destination des entreprises.
À première vue, le statut LMNP ne semble donc pas concerné par la CFE.
Fin de l’article, bye bye 👋
😁 Bon, si c’était aussi simple, je n’aurais pas pris la peine de vous écrire un article complet sur le sujet.
Alors lisez attentivement la suite.
Pourquoi le statut LMNP est soumis au paiement de la CFE ?
Le statut LMNP est bel et bien soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) !
Si vous exercez une activité LMNP, vous êtes en principe redevable de cet impôt local.
🤔 Pourquoi ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) est considérée comme une activité commerciale exercée à titre… professionnel.
Oui oui, vous avez bien lu 😅
Ça peut sembler (très) paradoxal, pourtant, l’activité LMNP entre dans le champ d’application de la CFE.
La location meublée non professionnelle n’est pas considérée, fiscalement, comme de la simple gestion d’un patrimoine privé.
Dès lors, l’activité LMNP est considérée comme exercée à titre professionnel au regard de la CFE.
Et qui dit professionnel, dit paiement de la CFE obligatoire.
💡 Soyons bien clairs : vous êtes redevable de la CFE si vous avez le statut LMNP, même si vous êtes un particulier. Sauf cas d’exonération, mais je vous explique ça tout de suite 😉
Les exonérations de CFE en LMNP
Vous l’avez compris, en principe, vous devrez payer la CFE si vous êtes LMNP.
Comme le droit regorge de surprises (bonnes ou mauvaises, ça dépend du côté où on se trouve 🤡), il est possible que vous bénéficiez d’une exonération.
Pour faire simple, vous ne payez pas la CFE dans les cas suivants :
- Votre chiffre d’affaires est inférieur à 5 000 euros par an
- Vous faites de la location meublée de manière occasionnelle et non répétée, d’une partie de votre habitation personnelle
- Vous faites de la location ou de la sous-location meublée d’une partie de votre résidence principale et votre locataire en fait sa résidence principale.
Le montant de la CFE
La question qui fâche : combien ça va me coûter encore cette histoire ?
Le montant de la CFE dépend des conditions d’exercice de votre activité :
- Soit vous utilisez un local spécifique pour votre activité.
- Soit vous n’avez pas de local spécifique pour votre activité (vous exercez chez vous) ou la valeur locative de votre local est trop faible
✅ Cas n°1 : vous utilisez un local spécifique pour votre activité LMNP
Pour calculer le montant de la CFE, il vous faut :
- La valeur locative de votre local à l’année N-2
- Le taux de la commune où se situe votre local
On comprend vite que le montant de la CFE ne sera pas le même pour tout le monde, déjà parce que chaque local a une valeur locative différente, mais aussi parce que c’est la commune qui détermine le taux applicable.
Une entreprise située à Paris n’aura donc pas forcément le même taux qu’une entreprise basée à Lille, une entreprise basée à Marseille ou une entreprise basée à Clermont Ferrand.
Par conséquent, pas la même CFE non plus.
✅ Cas n°2 : vous n’utilisez pas de local spécifique pour votre activité LMNP ou la valeur locative de votre local est trop faible
Il est très probable que vous gériez votre statut LMNP depuis chez vous.
Point d’exonération de CFE pour autant, désolé 😅 (oui, c’est injuste).
Déjà, il faut savoir que le montant de la CFE varie en fonction de la commune où vous vous situez.
Le montant de la CFE est calculé selon votre chiffre d’affaires, plus particulièrement selon votre chiffre d’affaires de l’année N-2.
Impossible pour moi de vous donner le montant exact de votre CFE sans ces éléments cruciaux, mais vous pouvez vous référer au barème suivant, qui vous donnera une indication sur la taxe dont vous devrez vous acquitter.
🤓 Ce barème est directement issu du code général des impôts.
| Montant de vos recettes locatives en euros (votre chiffre d’affaires) | Base minimale d’imposition de votre CFE en euros (2025) |
| Inférieur ou égal à 10 000 | Entre 243 et 579 |
| Supérieur à 10 000 et inférieur ou égal à 32 600 | Entre 243 et 1 158 |
| Supérieur à 32 600 et inférieur ou égal à 100 000 | Entre 243 et 2 433 |
| Supérieur à 100 000 et inférieur ou égal à 250 000 | Entre 243 et 4 056 |
| Supérieur à 250 000 et inférieur ou égal à 500 000 | Entre 243 et 5 793 |
| Supérieur à 500 000 | Entre 243 et 7 533 |
C’est la commune qui décide de la base d’imposition, ainsi que du taux applicable.
🤓 Exemple :
Votre activité LMNP est domiciliée dans la commune de Machinchouette. Vous percevez des revenus locatifs pour un montant de 21 000 euros par an. Vous êtes donc dans la tranche « entre 243 et 1 158 euros » comme base minimale d’imposition de votre CFE.
Le conseil municipal de la commune de Machinchouette a fixé la base d’imposition pour la CFE à 500 euros. En parallèle, le conseil municipal a également fixé le taux d’imposition à 26%.
Vous paierez donc une CFE d’un montant de 500 x 26% = 130 euros
💡Bon à savoir : si la domiciliation fiscale de votre activité LMNP est également celle de votre habitation, alors vous êtes redevable de la cotisation minimum.
Mon statut LMNP m’oblige à payer la CFE. Comment faire ?
Bon, la pilule est passée (ou pas 😬) : vous êtes loueur en meublé non professionnel et vous devez vous acquitter de la CFE.
Je vous explique comment ça fonctionne.
Le paiement de la CFE en LMNP
✅ C’est votre première année d’exercice en LMNP
L’année de création de votre activité LMNP, vous êtes exonéré de CFE, félicitations ! 🎉
Pensez bien à faire une déclaration pour réclamer cette exonération, qui n’est pas automatique. Si vous oubliez de réclamer l’exonération, vous devrez payer la CFE malgré tout, alors attention !
✅ C’est votre deuxième année d’exercice et plus en LMNP
Fin de l’exonération, vous payez la CFE plein pot. 😰
Vous vous doutiez bien que l’exonération ne durerait pas éternellement !
Mais rappelez-vous, si le lieu d’exercice de votre activité LMNP est également votre lieu d’habitation, c’est la base minimale qui est prise en compte pour le calcul de votre CFE.
Cette année, la CFE doit être réglée au maximum le 16 décembre 2024 inclus, alors gardez un œil sur le calendrier pour éviter toute mauvaise surprise.
Pour payer, rien de plus simple :
- Connectez-vous à votre compte professionnel sur impots.gouv.fr. Si vous n’en avez pas, pensez à le créer dès que possible.
- Mes services 🡪 Avis CFE
- Accès aux avis de CFE
- Puis cliquez sur « Payer ». Le montant de votre CFE s’affiche à côté.
Quid du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Chers LMNP, nul besoin d’envier votre voisin loueur en meublé professionnel, puisqu’il est également assujetti au paiement de la CFE, dans les mêmes conditions que vous. Eh oui, l’herbe n’est pas toujours plus verte ailleurs !
La CFE en LMNP, on en pense quoi ?
Bon, vous l’aurez compris, vous n’allez pas être ruiné en vous acquittant de la CFE.
Les sommes dues restent raisonnables, mais il est important de ne pas oublier ces quelques centaines d’euros dans votre trésorerie et votre business plan. Cela vous permettra :
- D’éviter les mauvaises surprises en fin d’année, à devoir sortir une somme que vous n’avez pas
- De correctement anticiper votre investissement immobilier en prenant en compte TOUS les coûts
Comment diviser par 2 vos frais d’expert-comptable ?
Si vous décidez de faire de la location meublée au régime réel (en LMNP), vous serez obligé de passer par un expert-comptable. En effet, il est impossible de faire sa déclaration seule car l’administration vous impose de produire un bilan, un compte de résultat, des liasses fiscales…
Sur le marché les tarifs d’un expert-comptable sont compris entre 500 et 600€ à l’année, je vous propose d’économiser 300€ par an…
Voici un autre levier actionnable immédiatement pour booster votre rentabilité !
Voici mes 2 conseils pour réduire vos frais comptables.
Conseil N°1 : changez de comptable pour utiliser le service fiscal de Monsieur Hugo
Le service fiscal de Monsieur Hugo vous permet de déclarer tous vos revenus locatifs (nu, meublé, saisonnier) très facilement et pour seulement 282€ / an 😉.
C’est plus de 48 régimes fiscaux qui sont pris en charge : LMNP, LMP, SCI, SARL, défisc (Pinel, Besson, Derobien…).
Nos experts comptables s’occupent de tout pour vous :
- Envoyez-leur la liasse fiscale de l’année précédente pour reprendre votre comptabilité.
- Transmettez vos recettes & dépenses par mail ou utilisez l’outil de saisi comptable de Monsieur Hugo.
- Ils contrôlent et produisent vos liasses fiscales puis les télétransmettent aux centres des impôts.
Votre déclaration des revenus locatifs a été faite dans les délais et dans le respect de la réglementation. En bonus, vous recevrez un bilan prévisionnel où figure des conseils pour optimiser votre fiscalité.
Si vous souhaitez utiliser l’outil comptable, voici à quoi ressemble l’interface de Monsieur Hugo :
C’est très simple d’utilisation : vous saisissez vos différentes dépenses au fil de l’eau par exemple. Vos données saisies seront analysées et traitées par nos experts comptables et serviront de base pour commencer à travailler sur votre déclaration des revenus locatifs.
Comme votre cabinet comptable actuel, nos experts-comptables sont bien sûr disponibles par mail ou téléphone pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner.
Nous avons réussi à diviser par 2 les frais comptables car nous avons automatisé une bonne partie du traitement comptable en amont. Vous aurez le même niveau de service qu’avec votre cabinet comptable actuel pour un coût diviser par 2.
Si vous travaillez déjà avec un autre cabinet comptable, nous pouvons reprendre facilement votre comptabilité en nous fournissant uniquement la liasse fiscale de votre dernier exercice.
Vous souhaitez réduire vos frais comptables de plusieurs centaines d’euros / an ?
N’hésitez pas à prendre un RDV avec l’un de nos experts fiscalistes qui répondra à toutes vos questions.
Voici en synthèse les différentes solutions qui s’offrent à vous pour déclarer vos revenus locatifs via un cabinet comptable ou via un logiciel comptable LMNP :
Pour en savoir plus sur le service fiscal de Monsieur Hugo, c’est par ici.
Conseil N°2 : adhérez à un Centre de Gestion Agréé (CGA)
Le rôle des centres de gestion agréés (CGA) est de détecter et de prévenir les erreurs et les anomalies d’ordre fiscal avant que le FISC ne s’en charge…
Les CGA ne se substituent pas à l’expert-comptable qui établit les liasses fiscales mais ils permettent de pré-valider les liasses fiscales et d’éviter d’être redressé par le FISC.
L’atout majeur d’adhérer à un CGA est d’avoir une réduction d’impôt si vous déclarez vos revenus locatifs meublés au réel.
Cette réduction d’impôt est plafonnée à 915€ par an, ce qui est déjà pas mal pour réduire de plusieurs centaines d’euros votre budget comptable !
Cette réduction = 2/3 des frais de (tenue comptable + CGA).
Si vous choisissez de souscrire au service fiscal de Monsieur Hugo (qui s’occupe de produire vos différentes liasses fiscales et de les télétransmettre aux centres des impôts) alors vous ferez de belles économies. Le tarif à 282€ / an vous reviendra à 128€.
Démonstration :
1/ Règlement du service fiscal Monsieur Hugo : 282€
- 188€ (2/3) : montant récupéré grâce à la réduction d’impôt
- 94€ (1/3) : prix de revient du service fiscal
2/ Règlement des frais d’adhésion à un CGA : 102€
- 68€ (2/3) : montant récupéré grâce à la réduction d’impôt
- 34€ (1/3) : prix de revient pour adhérer au CGA
Total des frais : 128€ (94€+34€) au lieu de 282€.
Si vous avez déjà souscrit à un CGA, vous pourrez bien sûr le conserver.
Voir notre tuto dédié au CGA pour savoir comment y adhérer et sous quelles conditions.
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