Vous êtes propriétaire de biens immobiliers que vous louez ? Dans ce cas, vous percevez forcément des revenus issus de cette activité. Comme c’est le cas pour les revenus d’une quelconque activité, vous devez déclarer vos revenus fonciers chaque année. Mais alors, comment sont-ils imposés et comment les déclarer ? On vous explique.
Rappel : qu’est-ce que les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers sont les revenus que vous percevez chaque mois dans le cadre d’un bien qui vous appartient et que vous louez. Aussi appelés revenus de patrimoine, les revenus fonciers doivent être déclarés à l’administration fiscale, comme tous revenus perçus. Qu’il s’agisse de recettes locatives provenant de la mise en location d’un appartement, une maison, un local professionnel, ou bien encore un investissement locatif dans une société foncière ou dans un véhicule financier, ces revenus doivent être déclarés car ils sont imposables.
La particularité des revenus fonciers, en ce qui concerne leur imposition, est qu’ils peuvent être soumis à différents régimes d’imposition : le régime micro-foncier ou le régime réel d’imposition. Explications.
Revenus fonciers : régime micro-foncier ou régime réel d’imposition ?
Les revenus fonciers font l’objet de deux régimes d’imposition différents : le régime micro-foncier ou le régime réel d’imposition.
Présentation du régime micro-foncier
Le régime micro-foncier s’applique si vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000€ par an. C’est l’administration fiscale qui procède au calcul de votre revenu foncier net imposable, en appliquant un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes que vous déclarez. Néanmoins, aucune de vos charges n’est déductible.
Présentation du régime réel d’imposition
Le régime réel s’applique si vos revenus fonciers excèdent 15 000€ par an. Dans le cas du régime réel, il n’y a aucun abattement forfaitaire. Il appartient au propriétaire de déterminer son revenu foncier net imposable.
Conseils pour déterminer le revenu foncier imposable :
- Déduire du total des recettes locatives les charges foncières de l’année,
- Si vous disposez d’avantages fiscaux liés au dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie…), ceux-ci sont également à déduire du montant total de vos revenus locatifs.
Mais alors, quel régime d’imposition choisir ?
C’est très simple : vous n’avez pas à choisir. En fonction du montant de vos recettes locatives annuelles (et de vos charges), vous dépendrez de l’un ou de l’autre régime d’imposition.
Toutefois, il vous est possible de choisir de votre plein gré de dépendre du régime réel, même si vous ne dépassez pas les 15 000€ de recettes locatives. Le choix de ce régime est irréversible pour 3 ans, mais il peut être avantageux si vos charges déductibles excèdent l’abattement de 30 %.
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Les dépenses liées à l’entretien du logement, ainsi que d’autres types de dépenses peuvent être déduites de vos revenus fonciers. C’est le cas entre autres des dépenses d’entretien et de réparation, des dépenses d’amélioration, des provisions pour charges de copropriété, des frais de gestion, de garde ou de procédure. Cette liste est non exhaustive et vous pouvez consulter l’intégralité des charges déductibles aux articles 29 et 31 du Code Général des Impôts (CGI).
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
La déclaration des revenus fonciers est obligatoire, quel que soit le régime d’imposition choisi. Cette déclaration se fait de manière générale en ligne, directement sur le site des impôts. Cela vous permet de déclarer plus rapidement vos revenus, mais également de bénéficier de certaines aides lors de la saisie des informations.
Toutefois, si vous estimez ne pas être en mesure de faire votre déclaration en ligne, vous pouvez procéder à cette démarche par papier. Dans ce cas précis, il vous faudra vous rapprocher du Service des Impôts des Particuliers ou vous rendre sur le site des impôts pour vous procurer le formulaire de déclaration. Celui-ci devra être renvoyé complété et signé.
La déclaration pour le régime micro-foncier
Le montant de vos recettes doit être renseigné en brut sur la déclaration N° 2042 et aucune déclaration de revenus fonciers n’est à compléter.
La déclaration pour le régime réel d’imposition
Pour déclarer vos revenus fonciers dans le cadre du régime réel, suivez ces étapes :
- Remplir la déclaration de revenus fonciers (formulaire N° 2044 ou N° 2044 S)
- Remplir la déclaration d’impôts traditionnelle (formulaire N°2042) et y renseigner le montant obtenu (bénéfice ou déficit) sur le premier formulaire.
Quand déclarer ses revenus fonciers ?
Vous devez déclarer vos revenus fonciers au même moment que la déclaration de vos revenus classiques.
Les dates limites sont variables selon votre département de résidence, mais elles sont généralement autour de fin mai à début juin.
Nos conseils pour optimiser l’imposition de vos revenus fonciers
- Investir dans l’immobilier ancien pour bénéficier du déficit foncier : le déficit foncier représente un avantage fiscal limité à 10 700 € / an et jusqu’à 21 400 € pour les travaux de rénovation ayant pour finalité de rendre le logement moins énergivore.
- Opter pour le dispositif Pinel, une offre de défiscalisation.
- Choisir le dispositif Monuments Historiques : l’idée est d’investir dans un bien immobilier prestigieux, qui nécessite néanmoins une certaine somme de travaux.
- Transformer sa location nue en location meublée : le statut LMNP (location meublée non professionnelle) offre l’avantage d’être non imposable sur les loyers perçus.