Le saviez-vous ?
85% des propriétaires ont payé 0€ d’impôts grâce à l’amortissement de leur bien.
Mais seule une minorité de bailleurs profite de la niche fiscale offerte par le statut LMNP par simple méconnaissance !
Et c’est bien dommage !
Si je vous laissais la possibilité entre :
- Choisir un régime fiscal par défaut et perdre de l’argent.
- Choisir un régime fiscal avantageux et optimiser un maximum votre investissement locatif.
Que choisiriez-vous ?
Je pense avoir une petite idée de la réponse 😉
Pourtant, il est fort possible que l’immense avantage fiscal qu’est l’amortissement ne soit pas arrivé jusqu’à vous.
Que vous ne compreniez pas comment cela fonctionne.
Que vous ayez renoncé par peur de devoir tenir une comptabilité trop poussée.
Vous passez alors à côté d’un grand gain financier.
Ce temps est aujourd’hui révolu !
Vous vous apprêtez à lire un article complet sur l’amortissement, avec des exemples concrets, des calculs expliqués, et une solution simple et efficace pour être au top en comptabilité.
👉 Vous saurez enfin :
- Comment fonctionne le statut LMNP ?
- Comment est imposé le statut LMNP ?
- Ce qu’est un amortissement et dans quelles conditions ce mécanisme est applicable ?
- Les éléments concernés par l’amortissement.
- Les différentes durées d’amortissement pour votre bien immobilier.
- Comment calculer un taux d’amortissement ?
- Comment appliquer concrètement la déduction des amortissements à votre situation ?
En fin de cet article, je vous donnerai une solution pour diviser par 2 vos frais comptables 😉.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel, souvent abrégé LMNP, bénéficie aux investisseurs immobiliers qui louent leurs biens meublés.
La location de ces biens meublés leur permet d’en tirer des revenus locatifs. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison, tant qu’ils sont garnis de meubles.
La liste des éléments devant intégrer la location meublée pour pouvoir bénéficier du statut LMNP est fixée par décret.
Les conditions pour exercer en LMNP
Outre l’obligation de meubler son bien, le loueur doit remplir au moins l’une des deux conditions suivantes pour bénéficier du statut LMNP :
- Ne pas dépasser le plafond de recettes locatives annuelles, fixé à 23 000 €.
- Ne pas excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Autrement, si les conditions ne sont pas respectées, vous serez considéré comme loueur en meublé professionnel ou LMP.
Avant de rentrer dans le détail, voici un schéma récapitulatif pour que vous ayez une vue globale :
Comment est imposé le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?
Les recettes locatives du loueur en meublé non professionnel sont soumises à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le statut LMNP permet de choisir son régime fiscal parmi deux propositions :
- Le régime micro-bic
- Le régime réel
Qu’est-ce qu’un amortissement ?
Après ces quelques rappels nécessaires, entrons dans le vif du sujet !
Lorsque vous achetez un bien immobilier, les éléments qui le composent ont une durée de vie limitée. Ils s’usent avec les années et perdent en valeur. Si vous réalisez des travaux, comme un ravalement de façade, il n’est pas éternel : il faudra nécessairement le refaire un jour.
Pour compenser cette perte de valeur avec le temps, il existe un mécanisme appelé amortissement.
Chaque année, la perte de valeur du bien est estimée, puis déduite de vos revenus locatifs afin de faire baisser votre base imposable.
Amortissement et régime micro bic en LMNP, c’est compatible ?
Je crève l’abcès dès à présent : non, il n’est pas possible de pratiquer une déduction des amortissements en régime micro bic.
Il est impératif d’avoir opté pour le régime réel.
Pour rappel, le régime micro bic est le régime par défaut de la location meublée. Il s’applique lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 euros, ce qui est nécessairement le cas en LMNP.
Le régime micro bic permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur votre chiffre d’affaires, donc de réduire votre base imposable.
Malheureusement, la déduction des amortissements est impossible en micro bic, avantage réservé au régime réel.
Amortissement et régime réel de la location meublée
Si le régime micro bic ne vous convient pas, vous conservez la possibilité d’opter pour le régime réel.
Combiner régime réel et LMNP, c’est le bon plan pour :
✅ Déduire vos charges de vos revenus locatifs et donc faire baisser votre base imposable
✅ Imputer les déficits générés par votre activité LMNP de vos revenus locatifs
✅ Et surtout, ce qui nous intéresse dans cet article : déduire fiscalement les amortissements
Amortissement et comptabilité
Amortissement et comptabilité sont un duo inséparable.
Pour être pris en compte, l’élément que vous souhaitez amortir doit impérativement apparaître dans votre bilan comptable.
On dit couramment qu’il doit être inscrit à l’actif de votre bilan comptable.
Exemple : vous avez fait réaliser des travaux de ravalement pour un prix de 30 000 euros. Cette action doit apparaître dans votre bilan comptable. Si les travaux de ravalement ne sont pas mentionnés dans votre comptabilité, vous ne pourrez pas les amortir.
Si vous craignez de ne pas être suffisamment à l’aise en comptabilité, j’ai la solution pour vous, mais pour ça il faut lire l’article jusqu’au bout 😉 (petit indice : une comptabilité automatisée, grâce à un logiciel performant et ultra simple d’utilisation… spécialement conçu pour les bailleurs).
Quels sont les éléments concernés par l’amortissement ?
Vous pouvez amortir votre bien immobilier en lui-même, mais aussi les meubles qui le composent et les travaux de rénovation réalisés.
Voici une liste non exhaustive des éléments concernés par l’amortissement :
- Gros œuvres
- Ascenseurs
- Maçonnerie
- Mobilier
- Plomberie
- Toiture
- Installation électrique
- Travaux de rénovation (ravalement de façade, électricité, étanchéité, etc.)
- Travaux de revêtement des sols
Attention. Le mobilier et les travaux inférieurs à 600€ ne peuvent pas être amortis. Par contre, il s’agit de charges déductibles !
Surtout, restez jusqu’à la fin de l’article, je vous propose un exemple concret avec des calculs afin de parfaitement appréhender le mécanisme de l’amortissement.
Quelle est la durée d’amortissement de mon bien immobilier ?
C’est là que ça se complique un peu, mais pas de panique, je vais tout vous expliquer de manière claire et complète.
Votre bien immobilier est composé de plusieurs éléments, comme nous l’avons vu précédemment (toiture, installation électrique, etc.).
Chacun de ces éléments possède une durée d’amortissement qui lui est propre.
Et oui, si la durée était la même pour chaque élément, ce serait bien plus facile, mais non 😵
Il n’y a pas de règle absolue en matière de durée d’amortissement. Généralement, on retient par exemple les durées suivantes :
- 5 ans pour le mobilier
- 6 ans pour la literie
- 10 ans pour l’électroménager
- 10 ans pour les travaux de plomberie
- 15 ans pour les travaux sur la maçonnerie
- 20 ans pour les travaux sur l’installation électrique
- 25 ans pour la toiture et l’électricité
- Jusqu’à 80 ans pour le gros œuvre et la structure
Quel est le taux d’amortissement de mon bien immobilier ?
Dernier composant nécessaire pour enfin calculer nos différents amortissements : le taux.
Le taux d’amortissement est une valeur très simple à calculer.
Il vous suffit de diviser 100 par la durée d’amortissement.
Exemple :
Vous avez acheté des meubles, dont la durée d’amortissement est de 10 ans.
100 / 10 = 10%
Le taux d’amortissement de vos meubles est de 10%.
Comment fonctionne le mécanisme de l’amortissement ?
Nous avons :
- Les éléments pouvant faire l’objet d’un amortissement
- Leur durée d’amortissement
- Leur taux d’amortissement
Grâce à ce triptyque, nous allons pouvoir appliquer le calcul suivant :
Prix de l’élément x taux d’amortissement = montant annuel de l’amortissement
Ce calcul s’applique ensuite chaque année, pendant toute la durée d’amortissement.
Simulation d’un amortissement
Pour rendre tout ça plus concret, je vous propose un exemple de calcul d’amortissement avec de vrais éléments.
Exemple : amortissement des meubles
Vous avez investi en LMNP dans un appartement. Suite à l’achat d’un mobilier de qualité, vous souhaitez en déduire l’amortissement afin de faire baisser votre base imposable. Votre achat concerne :
- Un canapé d’angle à 1 500 euros
- Une cuisine équipée à 7 000 euros, dont 3 000 d’électroménager
- Un ensemble table et chaises à 300 euros
- Une télévision à 1 000 euros
Faisons le point.
Il y a un piège ! Vous l’avez vu ?
Votre ensemble table et chaises à 300€ ne peut pas être amorti. Eh oui, il est inférieur à 600€ ! Vous pouvez cependant le glisser dans les charges déductibles afin de tout de même faire baisser votre base imposable.
Concernant les autres éléments, ils doivent être divisés en deux catégories :
- Le mobilier. Il s’agit du canapé et des meubles de cuisine, soit 1500 + 4000 = 5 500€
- L’électroménager. Il s’agit de la télévision et de l’électroménager de la cuisine, soit 1000 + 3000 = 4000€
Cette distinction est importante car la durée d’amortissement varie entre ces différents éléments :
- 10 ans pour le mobilier. Soit un taux d’amortissement de 10%.
- 5 ans pour l’électroménager. Soit un taux d’amortissement de 20%.
Faisons le calcul !
La télévision et l’électroménager de la cuisine pourront être amortis pendant 5 ans, au taux de 20%. Chaque année, vous pourrez donc déduire 4000 x 20% = 800€. Au bout de 5 ans, vous aurez déduit 4000€ en tout.
Le canapé et le mobilier de cuisine pourront être amortis pendant 10 ans, au taux de 10%. Chaque année, vous pourrez donc déduire 5500 x 10% = 550€. Au bout de 10 ans, vous aurez déduit 5500€ en tout.
Deux ans après vos achats, vous décidez d’investir dans de la literie flambant neuve pour votre location meublée, pour un montant de 1 500 euros.
La durée d’amortissement de la literie est de 6 ans, soit un taux arrondi à 17%.
De l’année 3 à l’année 8, vous allez donc pouvoir amortir 1 500 x 17% = 255 € chaque année. Une fois les 6 années écoulées, vous aurez déduit 1 530 euros en tout.
La limite du duo amortissement – LMNP
Je ne vais pas vous mentir : l’amortissement en LMNP est limité.
L’amortissement est plafonné. Pour connaître ce plafond, il faut réaliser le calcul suivant :
Vos revenus locatifs annuels – vos charges annuelles = le plafond d’amortissement
Prenons un exemple simple :
Grâce à votre investissement LMNP, les loyers perçus vous ont permis de générer des revenus locatifs de 15 000 euros cette année. En parallèle, vous avez eu beaucoup de charges, pour un total de 10 000 euros.
Vous devez retrancher à vos revenus locatifs le total annuel de vos charges.
15 000 – 10 000 = 5 000 €.
Ainsi, sur cette année, vous pourrez réaliser un amortissement de 5 000 € maximum.
Si l’amortissement est supérieur, vous pouvez néanmoins reporter l’excédent sur l’année suivante !
Le service comptable et fiscal de Monsieur Hugo
Fini les corvées de comptabilité et de fiscalité 🤩
Vous en rêvez, pas vrai ?
Monsieur Hugo a exaucé vos vœux !
Grâce à notre outil intelligent pensé pour les bailleurs, vous pourrez tenir votre comptabilité à jour sans effort, ajouter, classer et enregistrer vos factures au même endroit (le nec plus ultra pour la déduction des amortissements), le tout depuis votre téléphone ! De quoi rentabiliser les heures passées dans les transports en commun 😉.
Voici à quoi ressemble l’outil comptable de Monsieur Hugo :
Si vous avez mis en place le prélèvement des loyers, c’est notre plateforme qui pilote les flux financiers pour automatiser encore plus votre gestion :
- Vous êtes alerté quand le loyer est viré sur votre compte.
- La quittance est générée automatiquement et envoyé par email au locataire.
- Une ligne comptable est automatiquement créée dans l’outil comptable.
Vous pourrez exporter votre comptabilité en 1 clic. Sur cette comptabilité, nos experts comptables vont analyser vos données et revenir vers vous par mail s’il manque des éléments.
Ensuite nos experts comptables s’occupent de tout pour vous :
- Ils génèrent un bilan simple et lisible.
- Ils produisent vos liasses fiscales et les transmettent aux impôts. Votre déclaration est finie.
- En bonus, vous recevez un bilan prévisionnel avec des pistes d’optimisation fiscale pour réduire vos impôts.
Nous vous proposons le service fiscal le plus complet du marché, car nous supportons plus de 48 régimes fiscaux différents : location nue, meublée, saisonnière, pour des biens détenus en nom propre ou en SCI à l’IS, SCI à l’IR, ou SARL, et y compris toutes les lois de défiscalisation (Pinel, Borloo, Derobien…).
Nous vous faisons économiser en moyenne 300€ / an sur vos frais d’expertise comptable. En effet le tarif moye d’un cabinet comptable sur le marché est ~600€/an. Le service fiscal de Monsieur Hugo vous est proposé à seulement 282€/an car nous avons automatiser une bonne partie du traitement comptable.
Si vous travaillez déjà avec un autre cabinet comptable, nous pouvons reprendre facilement votre comptabilité en nous fournissant uniquement la liasse fiscale de vote dernier exercice.
Voici en synthèse les différentes solutions qui s’offrent à vous pour déclarer vos revenus locatifs via un cabinet comptable ou via un logiciel comptable LMNP :
En savoir plus sur notre service fiscal.
N’hésitez pas à prendre un RDV avec l’un de nos experts fiscalistes qui répondra à toutes vos questions.
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