Et si vous montiez une société pour louer vos biens immobiliers ?
La création d’entreprise pour investir dans l’immobilier a le vent en poupe !
Les investisseurs s’intéressent de plus en plus à cette solution pour la gestion de leurs biens immobiliers.
Mais, concrètement, quel en est l’intérêt ?
Cette question est tout à fait légitime !
Si vous êtes déjà bailleur, en détenant des biens de façon directe, vous vous demandez certainement : pourquoi créer une société si je peux investir sans ?
Et quand vous pensez société…
Vous pensez corvée administrative.
Vous pensez impôt.
Vous pensez risques financiers.
Ça peut faire peur.
Avant d’abandonner cette idée du premier coup, laissez-moi vous en dire plus sur l’utilité de la SARL quand on veut investir dans l’immobilier locatif.
👉 Au programme :
- L’intérêt de créer une SARL immobilière
- Les formalités de création de la SARL immobilière
- Comment être rémunéré grâce à sa SARL immobilière
- Quelle est la fiscalité de la SARL immobilière
- Les autres sociétés adaptées pour l’investissement locatif
Et en BONUS, plusieurs schémas pour comprendre au mieux la fiscalité de la SARL ! et mon secret pour diviser par 2 vos frais d’expertise comptable 😉
Avant de rentrer dans les détails, voici un schéma synthétique qui dresse un panorama macro des modes de gestion de votre patrimoine immobilier :
Si vous n’avez pas le temps de lire tout cet article, téléchargez mon guide complet sur la fiscalité qui détaille l’ensemble des régimes fiscaux (image ci-dessus) pour investir en immobilier.
Pourquoi créer une SARL immobilière ?
1. Pour avoir des fonds
L’intérêt principal de la création d’une société immobilière, c’est la mise en commun de plusieurs ressources pour investir.
La pluralité d’associés permet d’apporter des fonds et de réaliser un projet plus grand que si vous aviez investi seul.
La SARL immobilière peut être constituée de 2 à 100 personnes !
Elle s’adapte donc à différents projets pour différents budgets et situations. La SARL immobilière classique est moins restrictive que sa variante « famille » qui impose que les associés soient tous de la même famille, et plus précisément :
- Des personnes parentes en ligne directe (ascendants et descendants)
- Des frères et sœurs
- Des conjoints
- Des partenaires liés par un PACS
La SARL dite « de famille » comprend donc généralement moins d’associés, mais permet la même finalité : mettre en commun des fonds afin d’investir dans l’immobilier locatif et d’en tirer des bénéfices.
2. Pour la responsabilité limitée
Le gros point fort de la SARL immobilière face à la SCI, c’est la responsabilité limitée des associés. Les associés de la SARL ne sont responsables des dettes qu’à concurrence de leurs apports. Cela signifie que votre patrimoine personnel n’est pas engagé en cas de difficultés financières. Seules les sommes que vous avez apportées le sont.
3. Pour la liberté d’activité
Si l’on compare encore une fois à la SCI, la SARL immobilière permet d’être beaucoup plus libre dans le choix de son activité :
- Investissement locatif nu
- Investissement locatif meublé
- Achat-revente
À l’inverse, la SCI ne permet pas de louer en meublé, sauf à perdre l’avantage de l’imposition sur le revenu au profit d’un impôt sur les sociétés. La SCI ne permet pas non plus de faire de l’achat-revente.
4. Pour encadrer votre activité
Créer une société permet d’avoir une structure juridique pour votre investissement locatif. La gestion à plusieurs est facilitée, puisqu’il n’y a pas d’indivision.
La SARL immobilière, pour qui ?
Bonne nouvelle ! Tout le monde (ou presque) peut créer une SARL immobilière ou en devenir associé. Même s’il s’agit d’une société à objet commercial, vous n’avez pas besoin d’être commerçant.
En principe, toute personne physique ou morale peut créer ou rejoindre une SARL.
Quelle est la différence entre SARL et EURL ?
L’EURL est la forme unipersonnelle de la SARL. Elle n’est constituée que d’une seule personne. Si vous souhaitez créer une société immobilière seul, il s’agira d’une EURL.
Les formalités de création de la SARL immobilière
👉 Immatriculer la société au RCS. La SARL doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS).
👉 Rédiger les statuts. Les statuts doivent obligatoirement être établis par écrit mais aussi signés par tous les associés. La SARL n’offre pas beaucoup de souplesse pour la rédaction des statuts, ils sont plutôt réglementés et doivent contenir un certain nombre de mentions obligatoires.
👉 Constituer le capital social. En principe, aucun capital social minimum n’est exigé pour la création d’une SARL. Vous pouvez donc créer une SARL avec un capital social d’un montant de 1 €.
Néanmoins, si vous vous lancez dans la création d’une SARL immobilière, c’est logiquement pour réunir des fonds et réaliser un (ou plusieurs) investissement immobilier.
Votre capital de départ sera donc rarement de 1 €. Le capital social est constitué des différents apports réalisés par les associés.
Je vous conseille fortement de vous faire accompagner par un professionnel pour créer les statuts de votre SARL immobilière : il saura vous conseiller pour protéger vos investissements. Les statuts seront rédigés rapidement et sans erreur.
Compter environ 1 300€ si vous passez par un avocat fiscaliste.
Comment être rémunéré grâce à sa SARL immobilière ?
Si vous investissez dans l’immobilier locatif, ce n’est pas uniquement pour vous constituer un patrimoine ! L’intérêt réside également dans les gains que vous allez tirer de votre investissement.
Lorsque vous détenez directement un bien, vous percevez des revenus locatifs chaque mois. Votre locataire vous verse un loyer fixe mensuel.
Lorsque le bien est détenu par votre SARL, c’est la société qui perçoit les revenus locatifs. C’est son chiffre d’affaires.
En tant qu’associé, vous percevrez des dividendes. On parle aussi de participation aux résultats.
💡 Le versement de dividendes n’est pas automatique. Les associés décident, lors d’une assemblée générale, si les bénéfices vont être distribués sous forme de dividendes ou mis en réserve pour la société.
Comprendre la fiscalité de la SARL immobilière
Le régime fiscal des sociétés est un critère déterminant dans le choix d’entreprise que vous ferez. Il est important de bien comprendre comment fonctionne l’impôt dans le cadre d’une SARL.
1. Le principe de l’impôt sur les sociétés
Le régime fiscal de la SARL est, par défaut, celui de l’impôt sur les sociétés.
L’impôt sur les sociétés implique en réalité une double imposition. D’abord, ce sont les bénéfices touchés par la société qui sont imposés. Ensuite, ce sont les dividendes que vous percevez qui sont imposés.
2. L’imposition des bénéfices de la SARL
La première phase de l’imposition de la SARL est celle de l’imposition sur les bénéfices. Comme je l’ai mentionné plus haut, c’est la société qui touche les revenus locatifs issus de votre investissement. Il s’agit de son chiffre d’affaires. Une fois certaines charges retranchées au CA, on obtient un bénéfice.
En principe, ce bénéfice fait l’objet d’une imposition à taux fixe de 25%.
Néanmoins, pour les PME, un taux réduit d’imposition s’applique, passant à 15%, tant que les deux conditions suivantes sont réunies :
- Le chiffre d’affaires (CA) annuel de l’entreprise est inférieur à 10 millions d’euros.
- Le capital social est détenu pour 75% au moins par des personnes physiques.
Donc, si votre SARL immobilière est une PME avec un CA inférieur à 10 millions d’euros et que votre capital social est détenu au minimum à 75% par des personnes physiques, vous bénéficiez d’un taux d’imposition de 15%, appelé taux réduit.
Ce taux réduit s’applique pour la fraction des bénéfices comprise entre 0 et 42 500 € sur 12 mois. Pour la fraction des bénéfices suivante, si elle existe, c’est le taux normal de 25% qui s’applique.
Je vous propose deux petits exemples sous forme de schéma pour rendre tout ça plus concret ! 😉
Premier exemple :
Second exemple :
En principe, il y a fort à parier que votre situation sera celle du taux réduit, sauf si votre projet est très ambitieux 😉
3. L’imposition des dividendes
La seconde phase d’imposition de la SARL est celle des dividendes. Les dividendes sont distribués après imposition des bénéfices.
Première possibilité : la flat tax
Les dividendes font l’objet d’un prélèvement à taux unique de 30%. On appelle ce prélèvement la flat tax, ou encore le prélèvement forfaitaire unique (PFU).
Ce taux de 30 % est composé :
- De 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu
- De 17,20 % au titre des prélèvements sociaux
Je tiens à préciser que tous ces exemples sont simplifiés par souci de clarté et de compréhension.
Seconde possibilité : opter pour le taux progressif
Les dividendes peuvent également être soumis à l’impôt sur le revenu. Ils entrent dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Ils seront alors ajoutés à vos autres revenus, puis sera appliqué le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le barème est le suivant :
| Tranches de revenus | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 11 294 € | 0 % |
| De 11 295 € à 28 797 € | 11 % |
| De 28 798 € à 82 341 € | 30 % |
| De 82 342 € à 177 106 € | 41 % |
| Plus de 177 106 € | 45 % |
Ce choix d’imposition pour vos dividendes permet de bénéficier d’un abattement de 40%, à condition :
- Que les dividendes aient été décidés en assemblée générale
- Que l’entreprise soit française ou ait son siège au sein de l’UE ou dans un État ayant conclu avec la France un accord en vue d’éviter les doubles impositions.
Mais aussi d’une déduction de la CSG à hauteur de 6,8%.
Et comme un joli schéma vaut mieux qu’un long discours :
4. A qui confier la déclaration fiscale de votre SARL immobilière ?
Je vous déconseille de faire votre déclaration fiscale seul…
En effet l’administration vous impose de générer une liasse fiscale incluant : bilan, compte de résultat, tableaux des immobilisations et amortissements.
A moins d’avoir des connaissances avancées en comptabilité et fiscalité, produire ces documents seul vous expose à faire des erreurs et à être sévèrement redressé par le FISC.
Quel coût prévoir ?
Je vous conseille de vous faire accompagner par un expert-comptable. Le coût moyen est compris entre 550€ et 650€ / an.
Pour information, le service fiscal proposé par Monsieur Hugo est de 282€/an. Soit deux fois moins cher qu’un cabinet d’experts comptables traditionnel.
Les coûts ont pu être divisés par 2 car une bonne partie du traitement comptable a été automatisé : ainsi les experts comptables de Monsieur Hugo se concentrent sur l’essentiel : contrôler les liasses fiscales, les transmettre aux impôts et conseiller par téléphone / mail les investisseurs. Ils sont responsables de votre déclaration.
Un bilan personnalisé est même remis à l’investisseur pour optimiser sa fiscalité et identifier les économies d’impôts 😀.
Le service fiscal de Monsieur Hugo couvre plus de 48 régimes fiscaux différents (SCI à l’IS, SCI à l’IR, SARL de famille, SAS, toutes les lois de défisc – Pinel, Borloo….).
Quelles sont les autres options pour son investissement locatif ?
La SARL immobilière n’est pas l’unique entreprise pouvant être créée pour réaliser un investissement locatif.
Je vous conseille de comparer les différentes possibilités avec soin avant de vous lancer !
1. La SARL immobilière de famille
Avec la SARL immobilière, mais dans sa forme dite « de famille », il est possible d’opter pour un impôt sur le revenu au lieu de l’impôt sur les sociétés. La SARL de famille permet donc de conserver les avantages de la SARL immobilière classique, mais avec un régime fiscal différent.
La contrainte réside dans le caractère familial, puisque tout le monde ne peut pas librement devenir associé d’une SARL de famille.
2. La société civile immobilière (SCI)
La société civile immobilière, couramment appelée « SCI », est sans doute la forme de société immobilière la plus connue.
N’ayant pas un caractère commercial, la SCI n’offre pas la même liberté d’activité que la SARL. L’achat-revente est proscrit tout comme la location meublée (LMNP ou LMP). La responsabilité des associés est cette fois-ci illimitée.
Néanmoins, la SCI :
- Offre plus de liberté que la SARL dans la rédaction des statuts
- Permet une transmission facilitée de son patrimoine
- Permet d’être assujetti à l’impôt sur le revenu et non sur les sociétés
Le choix se fera en fonction de votre projet et de vos attentes.
3. La SAS immobilière
Vous hésitez avec une SAS immobilière pour votre création d’entreprise ? J’ai rédigé un article complet sur cette forme de société, consultez le ici !
Alors, pourquoi choisir la SARL immobilière ?
En résumé, la SARL immobilière présente plusieurs avantages qui peuvent vous convaincre de choisir ce statut juridique :
- Une responsabilité limitée qui protège votre patrimoine personnel.
- La possibilité de faire de la location meublée, puisque la SARL immobilière peut exercer une activité commerciale.
- Un fort encadrement juridique qui peut vous rassurer.
- La forme unipersonnelle de la SARL (EURL) qui vous permet de vous lancez seul si vous le souhaitez.
Dernier conseil : faites-vous conseiller avant de vous lancer
Monsieur Hugo propose un service fiscal avec des RDV conseils.
Au cours de cet audit gratuit, l’expert en fiscalité vous éclaire sur votre projet et vos problématiques (pertinence du projet, point financier, choix de votre régime fiscal, comptabilité…).
Ne perdez plus votre temps à écumer les forums pour trouver une réponse fiscale.
Obtenez l’avis d’un expert fiscaliste : c’est rapide, fiable et sécurisant.
Exemples de thématiques traitées :
- Stratégie fiscale (LMNP, LMP, SCI à l’IS, Revenus Foncier, Holding, SAS)
- Conseil immobilier (Acheter, Vendre, Rentabilité d’un projet, Déménagement, Expatriation, Plus-value, location vide ou meublée, colocation/coliving, etc…)
- Coaching Patrimonial
- Focus expertise comptable
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