Investisseur immobilier, vous avez opté pour un régime d’imposition au réel.
Vous êtes donc imposable au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Bonne nouvelle, vous pouvez ainsi déduire vos charges liées à votre investissement de vos revenus locatifs !
Il peut arriver que vos charges dépassent vos revenus locatifs. Vous êtes alors dans une situation de déficit foncier.
Autre bonne nouvelle, dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal.
Sous certaines conditions, vous pouvez imputer votre déficit foncier sur votre revenu global.
Oui oui, votre revenu GLOBAL, pas seulement foncier.
Je vous explique tout.
Bon à savoir : le régime fiscal micro bic ne permet pas de déduire vos charges de vos revenus locatifs. Il est donc exclu du mécanisme fiscal du déficit foncier. Pour en savoir plus sur le régime micro bic et le régime réel, rendez-vous sur notre page dédiée à la fiscalité immobilière !
Bon à savoir : le mécanisme fiscal de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global concerne également les SCI imposées à l’IR. Les SCI imposées à l’IS ne peuvent cependant pas en bénéficier
Définition du déficit foncier
Si vous possédez un investissement locatif, imposé au réel, vous percevez normalement des revenus fonciers.
Ces revenus fonciers s’accompagnent bien souvent de charges, comme des travaux dédiés à l’entretien du bien par exemple.
Lorsque, sur une année, vos charges sont plus élevées que vos revenus locatifs, vous êtes en situation de déficit foncier.
Vous pouvez faire baisser vos impôts en déduisant ce déficit foncier de votre revenu global.
En bonus à la fin de l’article, je vous montre comment calculer la déduction de vos charges pour votre déficit foncier.
Le fonctionnement du déficit foncier
Afin de bien cerner le fonctionnement du déficit foncier, je vous détaille les points suivants :
- Les plafonds applicables
- Les charges déductibles
- Le cas particulier du DPE lorsque le propriétaire effectue des travaux de rénovation énergétique
Les plafonds applicables au déficit foncier
Evidemment, l’imputation du déficit sur votre revenu global n’est pas illimitée, même si ça aurait été sympa.
Deux nombres sont à retenir :
- L’imputation est en principe possible dans la limite de 10 700 euros par an.
- Ce plafond est porté à 15 300 euros par an si vous êtes concernés par l’amortissement Périssol.
Les charges déductibles au titre du déficit foncier
Les charges, ça peut englober de nombreuses dépenses.
L’article 31 du code général des impôts fournit une liste complète des charges qui sont déductibles.
Afin de vous éviter une longue lecture, en voici une liste non-exhaustive :
- Les dépenses et réparations d’entretien
- Les primes d’assurance
- Les travaux d’amélioration
- Les provisions pour dépense de la copropriété
Le cas particulier du démembrement de propriété
La propriété d’un immeuble peut être démembrée.
En effet, le droit de propriété est divisible ! Je m’explique.
Lorsqu’une personne est propriétaire de son bien immobilier en pleine propriété, elle détient les trois attributs du droit de propriété :
- Elle peut user de son bien immobilier, c’est-à-dire y vivre.
- Elle peut percevoir les fruits de son bien, par exemple les loyers.
- Elle peut aliéner son bien, c’est-à-dire le vendre.
Lorsque la propriété est démembrée, ces attributs sont divisés entre plusieurs personnes.
- Un usufruitier, qui peut vivre au sein du bien immobilier et le mettre en location pour toucher des loyers.
- Un nu-propriétaire, qui ne peut ni y vivre ni percevoir les loyers, mais qui reste propriétaire du bien jusqu’à la fin du démembrement.
Vous allez me dire « quel rapport avec le déficit foncier ? »
J’y viens.
En principe, le nu-propriétaire ne peut déduire aucune charge engagée pour l’immeuble, puisqu’il ne perçoit pas les loyers !
Eh oui, je rappelle que le déficit foncier permet d’effectuer une déduction de vos charges afférentes à votre investissement immobilier de vos revenus fonciers.
Ici, c’est l’usufruitier qui perçoit des revenus fonciers et qui est donc imposable dessus et non pas le nu-propriétaire.
Problème : le nu-propriétaire reste propriétaire ! Il peut vouloir engager des travaux, des dépenses de réparations pour l’entretien de son bien immobilier.
Il a donc des charges.
Le dispositif fiscal du déficit foncier lui est accordé lorsque certaines conditions sont remplies :
- Le bien immobilier doit être loué et générer des revenus fonciers. S’il est seulement occupé par l’usufruitier, les charges ne peuvent pas être déduites.
- Les charges engagées par le nu-propriétaire doivent concourir à la conservation de l’immeuble.
- Les loyers doivent être imposables dans la catégorie des revenus fonciers, comme pour le dispositif classique le micro-bic est exclu.
Si toutes ces conditions sont remplies, le nu-propriétaire pourra déduire ses charges !
Il le fera sur ses autres revenus fonciers, s’il possède par exemple un autre immeuble.
S’il n’a pas de revenus fonciers, c’est un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Déficit foncier et DPE : cas des travaux de rénovation énergétique
Vous entendez souvent parler du DPE ces derniers temps ?
C’est normal !
La prise en compte de la performance énergétique et climatique des logements est de plus en plus importante.
La future version de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui entrera en vigueur au 1er janvier 2025, prévoit l’interdiction progressive pour les propriétaires de louer des « passoires énergétiques ».
L’échéance est la suivante :
- Pour 2025, l’interdiction de louer si le DPE est inférieur à F
- Pour 2028, l’interdiction de louer si le DPE est inférieur à E
- Pour 2034, l’interdiction de louer si le DPE est inférieur à D
Certains propriétaires d’investissements locatifs vont donc devoir réaliser des travaux de rénovation énergétique, dès à présent et durant les années à venir.
Une aide fiscale supplémentaire est fournie aux propriétaires dans le cadre du déficit foncier.
Plus haut, je vous ai dit que l’imputation du déficit est en principe possible dans la limite de 10 700 euros par an.
Lorsque qu’il s’agit de travaux de rénovation énergétique, ce plafond est désormais réhaussé à 21 400 euros par an maximum, pour faire passer le DPE du bien d’une étiquette F, G, E à un étiquette A, B, C ou D.
Les exclusions du mécanisme du déficit foncier sur le revenu global
Exclusion des intérêts d’emprunt
Vous l’avez peut-être remarqué, je n’ai pas encore parlé des intérêts d’emprunt.
Pourtant, j’ai donné la liste des charges déductibles !
Les intérêts d’emprunt n’en font pas parti. Ils sont exclus du déficit foncier imputable sur le revenu global.
Ils ne sont pas oubliés pour autant !
Les intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Je vous en dis un peu plus à la fin de l’article, à propos du dépassement des plafonds.
Exclusion des travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement
Cette exclusion appelle à peu de commentaires.
Simplement, vous ne pouvez pas déduire vos charges relatives à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de votre bien.
Non-cumul avec l’investissement en outre-mer
Lorsque vous résidez en France et que vous investissez en outre-mer, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Le code général des impôts précise que cette réduction d’impôt n’est pas cumulable pour le même logement avec l’imputation du déficit foncier sur le revenu global.
Le dépassement des plafonds
J’ai parlé des plafonds et même des plafonds réhaussés en cas de rénovation énergétique.
Mais que se passe-t-il lorsque l’on franchit la limite ?
L’excédent ne peut être imputé sur votre revenu global.
Néanmoins, il sera imputé sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Calculer son déficit foncier pour l’imputation sur le revenu global
Comme convenu, voici deux exemples afin de comprendre le calcul du déficit foncier, pour ensuite l’imputer sur le revenu global.
Exemple 1
Les valeurs suivantes serviront pour l’exemple :
| Revenus fonciers bruts | 30 000 € |
| Intérêts d’emprunts | 33 000 € |
| Autres charges | 20 000 € |
En premier lieu, vous déterminez vos revenus fonciers bruts sur l’année. Ici, 30 000 euros.
Vous devez en priorité déduire du revenu foncier brut les intérêts d’emprunts, qui je le rappelle, ne peuvent être imputables sur le revenu global.
Cela permet d’obtenir votre revenu net.
30 000 – 33 000 = – 3 000 euros. Votre revenu net est déjà négatif.
À cela, vous retranchez la totalité de vos autres charges, soit 20 000 euros.
Votre déficit foncier est donc de 23 000 euros.
Or, je vous l’ai dit plus haut, le plafond du déficit foncier par année est fixé à 10 700 €.
Ainsi, sur les 23 000 euros de déficit foncier, 10 700 € seront imputables sur votre revenu global.
Les 12 300 euros restants seront imputables sur le revenu foncier des 10 années suivantes, dont :
- 3 000 euros d’intérêts d’emprunt
- 9 300 euros d’autres charges
Exemple 2
Les valeurs suivantes serviront pour l’exemple :
| Revenus fonciers bruts | 15 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 8 000 € |
| Autres charges | 12 000 € |
Même mécanisme que pour l’exemple précédent : vous déterminez votre revenu foncier brut, ici de 15 000 €.
Vous déduisez ensuite les intérêts d’emprunt.
15 000 – 8 000 = 7 000 euros. Cette fois-ci, votre revenu net est positif.
En retirant vos charges de 12 000 euros à votre revenu net, vous obtenez un déficit foncier de 5 000 euros.
Comme le plafond pour l’imputation sur le revenu global est fixe à 10 700 €, il n’y a pas de surplus. Votre déficit de 5 000 euros s’impute en totalité sur votre revenu global.
Si vos autres charges avaient été de 18 000 euros, vous auriez eu un surplus de 300 euros, imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
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