Quelles sont ses limites ?
Vous êtes bailleurs et en prévention, vous avez souscrit une Garantie Loyers Impayés (GLI) dans l’hypothèse où votre locataire ne verserait pas le loyer. Appréciées par les propriétaires, les GLI répondent aux nombreuses défaillances des locataires et offrent la garantie d’une prise en charge des frais d’expulsion.
Seulement 3% des propriétaires bailleurs ont souscrit à une GLI.
Que valent-elles réellement ?
Ce que dit la loi ?
L’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 oblige le locataire à payer son loyer à la date convenue dans le contrat de bail. En cas de loyer impayé, le propriétaire dispose de recours pour recouvrer les sommes.
La Garantie Loyers Impayés (GLI) offre la garantie pour l’assuré propriétaire de se voir rembourser les loyers non versés par le locataire, en cas de défaillance de ce dernier, dès le 1er loyer non versé. Le propriétaire se verra ainsi reverser par son assurance le loyer, les charges et les taxes.
Certains contrats GLI couvrent également d’autres frais, à savoir les honoraires d’avocats, d’huissiers de justice, les frais de procédure d’expulsion…
Les avantages de la GLI :
La GLI offre ainsi plusieurs avantages :
- Le propriétaire est couvert en cas de loyers et de charges impayés, peu importe le motif du locataire,
- La garantie GLI couvre les frais de procédures de recouvrement et parfois d’expulsion,
- Offre une protection contre les détériorations ou dégradations dans le bien,
- La GLI est déductible fiscalement,
- L’assureur est tenu de rembourser le propriétaire dès le 1er mois de loyer impayé.
Néanmoins, la GLI présente également certains inconvénients :
- La procédure peut s’avérer compliquée et longue : le propriétaire doit remplir un dossier sinistre auprès de son assureur et joindre les documents nécessaires pour prouver la défaillance du locataire,
- La garantie a un coût financier correspondant à un pourcentage des loyers mensuels perçus (de 1 à 5% en général),
- Il n’est pas possible de faire appel à un garant et de souscrire par la même occasion une Garantie Loyers Impayés,
- Le locataire doit répondre à des critères d’éligibilité (exclusion de certains locataires) : un revenu fixe, un ratio loyer/salaire net maximum (en moyenne 2,5 fois le loyer charges comprises)…
Concrètement en cas d’impayé, que devez-vous faire ?
La résolution du bail ne pourra être envisagée qu’en la présence d’une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers (bien vérifier donc la présence de cette clause dans votre bail !).
Le bailleur devra adresser par voie d’huissier un commandement de payer précisant les sommes réclamées. Le locataire aura alors 2 mois pour payer les sommes dues au bailleur.
Sans réaction de la part du locataire, le bailleur pourra saisir le juge civil devant le Tribunal d’instance pour faire constater le non-paiement des loyers. Le juge pourra prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire. À l’issue, le propriétaire pourra saisir un Huissier de justice qui procédera à l’expulsion (hors période de trève hivernale).
Les frais en lien avec la procédure d’expulsion peuvent, selon certains contrats, être pris en charge par la GLI. Cependant, l’assureur limite sa garantie à hauteur d’un montant maximum pour chaque situation.
Faites attention aux clauses d’exclusion de la Garantie Loyers Impayés !
Avant d’engager la Garantie Loyers Impayés, le bailleur reste tenu d’adresser au locataire une lettre de relance, puis une lettre de mise en demeure. C’est uniquement en cas d’absence de réaction du locataire fautif suite à ces démarches que le bailleur pourra actionner la GLI.
En outre, certains contrats de GLI obligent le bailleur à avoir délivré un commandement de payer demeuré infructueux avant de déclarer le sinistre et d’indemniser le bailleur.
Enfin l’assureur peut limiter sa responsabilité à un certain seuil. Ainsi, il couvrira jusqu’à une durée maximale le remboursement des loyers impayés. Au-delà de ces montants, les frais reviendront au bailleur.
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