Les étudiants disposent d’un bail particulier appelé bail étudiant qui leur permet de se loger pour la période universitaire.
Mais en tant que bailleur, vous n’êtes pas obligé d’utiliser ce bail.
4 possibilités s’offrent à vous pour louer à un étudiant selon que votre logement soit meublé ou pas.
Vous faites de la location vide
Si vous faites de la location vide, vous n’avez pas le choix, vous devez faire un bail de 3 ans classique avec une tacite reconduction.
Votre locataire pourra quitter le logement lorsqu’il le souhaite en respectant un préavis d’1 mois si le logement est en zone tendue ou 3 mois dans les autres cas.
De votre côté, vous devrez respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail pour récupérer votre logement et seulement si vous pouvez justifier d’un motif légal :
- reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche (conjoint, concubin, parents, enfants du propriétaire ou de son conjoint)
- vente du logement,
- existence d’un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail (non paiement du loyer, nuisances sonores…).
A LIRE : Comment donner congé au locataire d’une location non meublée
Vous faites de la location meublé
Si vous faites de la location meublée, vous avez le choix entre 3 baux :
- le bail meublé classique d’1 an,
- le bail étudiant de 9 mois,
- le bail mobilité.
Comment choisir entre ces 3 baux meublés ?
Tout dépend de votre objectif.
Bail meublé classique
Si votre but est d’avoir un locataire pérenne, alors le bail meublé classique d’1 an est la solution. Le bail est automatiquement reconductible. Il se poursuit chaque année tant que ni vous ni le locataire n’y mettez fin.
Le locataire étudiant devra vous notifier son congé en respectant 1 mois de préavis.
De votre côté, comme pour le bail non meublé, vous devrez adresser votre préavis au minimum 6 mois avant la fin du bail au locataire et en vous conformant à un des motifs légaux.
Bail étudiant
Si au contraire, vous voulez avoir une certitude quant à la date de fin du bail alors vous pouvez opter pour le bail étudiant. C’est un contrat de 9 mois qui couvre la période universitaire (d’octobre à juin par exemple).
Une fois le bail écoulé, le contrat prend fin automatiquement. Le locataire devra vous restituer les clés. Vous devrez signer à la rentrée universitaire à nouveau un bail étudiant de 9 mois, si vous voulez continuer à louer le logement au même locataire dans les mêmes conditions.
A LIRE : Comment bien rédiger votre bail de location meublé ?
Le bail mobilité
Le bail mobilité concerne quant à lui les locataires en mobilité professionnelle, les étudiants ou les stagiaires.
Il peut être signé pour une période de 1 à 10 mois et donc être adapté à une année universitaire de 9 mois ou à un stage de 3 mois. Le bail peut être renouvelé mais il ne pourra aller au delà des 10 mois pour un même locataire.
Si vous et votre locataire souhaitez prolonger, il vous faudra signer un bail meublé classique.
A LIRE : Le bail mobilité expliqué en 6 points
Le bail mobilité est plus souple dans sa durée mais aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé du locataire.
Cela ne signifie pas que vous n’êtes pas couvert. En contrepartie, l’Etat s’engage à se porter garant. Le locataire devra souscrire une garantie Visale.
C’est une garantie publique gratuite qui couvre le locataire comme le bailleur, contre le risque d’impayés et la remise en état des lieux. Les locataires, sous réserve d’en remplir les conditions, pourront vous la présenter en guise de caution.
Le bail meublé étudiant : tous les détails
La fille de mon amie Stéphanie qui a eu son bac l’année dernière a décidé de poursuivre ses études dans le sud de la France. Ses parents, pour dans le même temps loger leur fille et investir ont acheté un appartement à Montpellier : un 2 pièces, au deuxième étage, plutôt bien agencé avec cave et parking. Mais voilà, après une première année de droit ratée, la jeune étudiante a décidé de retourner chez ses parents. Et la une question se pose pour Stéphanie : que faire de cet appartement qui devait servir au minimum 5 ans à sa fille ? 2 options : le vendre ou le louer. Le vendre ? Mauvaise idée car au vu des frais engagés il y a moins d’un an (notaire + travaux), la rentabilité n’y serait pas. Reste donc l’option location… Mais dans ce cas, vaut-il mieux vendre les meubles et le louer en non meublé ou garder les meubles et le louer en meublé ou encore faire de la location courte durée ? Montpellier étant une ville étudiante et touristique, le choix a finalement été vite fait. Garder le bien en meublé, le louer à un étudiant et pourquoi pas faire de la location longue durée les 3 mois d’été… Car oui, il existe un bail spécifique appelé « bail étudiant » qui est une alternative au bail classique…
- Qu’est-ce-qu’un bail ?
1. Qu’est ce qu’un bail ?
Le bail est LE contrat qui matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Les locations à usage d’habitation sont régies par la loi du 6 juillet 1989.La loi Alur (ou loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 27 mars 2014, a entre autres instauré un modèle de bail type dans le but de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable. Le bail type s’applique à toutes les locations à titre de résidence principale conclues à partir du 1er août 2015. Il concerne à la fois les locations nues, les locations meublées et les colocations à contrat unique (1 bail par colocataire). Certaines mentions et informations doivent obligatoirement y figurer. Les règles dépendent du fait que le logement soit meublé ou vide. Pour en savoir plus sur le contrat de bail, j’ai préparé un article dédié à la rédaction du bail et ou vous aurez la possibilité de télécharger gratuitement un modèle de bail de location au format Word : « Comment bien rédiger votre bail de location sans vous tromper« .
2. Et le bail étudiant : qu’est-ce-que c’est ?
Le bail étudiant est un bail pour une location obligatoirement meublée, conclu pour une durée de 9 mois, sans tacite reconduction et réservé aux étudiants.Il est comme un bail classique régi par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et doit doit pour le bailleur satisfaire aux mêmes conditions de décences imposés à tout logement pendant toute la durée de l’exécution du contrat. Vérifier rapidement si votre bien est décent en téléchargeant les caractéristiques d’un bien décent. Depuis la loi Alur de mars 2014, la sécurité juridique du bail étudiant a été renforcée, il comporte des spécificités importantes à mentionner.
3. Les spécificités du bail étudiant
3.1 Le logement doit être loué à un étudiant
Pour prétendre à un bail étudiant, le locataire doit obligatoirement être étudiant. Avant de signer le contrat de bail, le propriétaire pourra demander un justificatif du statut d’étudiant. Il peut s’agir d’une carte étudiante ou d’un certificat de scolarité. Les élèves apprentis en alternance ou les personnes en contrat de professionnalisation ne peuvent pas prétendre à la souscription d’un bail étudiant.
3.2 Le logement doit être un meublé
Un logement est considéré comme meublé lorsqu’il est constitué des équipements suffisants en termes de mobilier et d’électroménager pour permettre une vie décente au locataire. Pour que votre logement puisse être loué en meublé, la loi Alur a fixé la liste minimale des éléments de mobilier d’un logement meublé (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015). Elle comprend entre autres :
- l’essentiel pour le couchage : une literie comprenant une couette ou une couverture et un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher (volets ou stores) ;
- l’essentiel pour la préparation et la prise des repas : des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à –6°C, de la vaisselle (assiettes, verres et couverts), des ustensiles de cuisine, une table et des sièges (au minimum 2) ;
- Et enfin, des étagères de rangement, des luminaires, du matériel d’entretien ménager (pelle, balai, aspirateur).
Cette liste est bien entendu non exhaustive. Pour en savoir plus sur le bail meublé, et les équipement obligatoires, je vous renvoie vers cet article qui traite du sujet « Comment bien rédiger votre bail de location meublée » avec un bail au format Word à télécharger.
Le bail doit avoir une durée de location limitée à 9 mois et être non renouvelable
Contrairement au bail non meublé qui a une durée de 3 ans, ou le bail meublé classique qui a une durée d’1 an et qui sont tous 2 renouvelables par tacite reconduction, le bail étudiant est limité à 9 mois et prend fin automatiquement au terme de la durée. Notez bien qu’un contrat de bail non meublé ne peut, en aucun cas, même s’il est loué à un étudiant constituer un bail étudiant. Sa durée devra obligatoirement respectée les conditions imposées par la loi au bail classique.
4. Quels sont les avantages du bail étudiant pour le propriétaire et pour le locataire ?
4.1 Les avantages pour le propriétaire
- Vous êtes assuré de récupérer votre logement au terme des 9 mois, sans avoir à donner congé au locataire, donc sans tacite reconduction,
- Vous pouvez en louant en meublé, à surface équivalente, louer votre logement jusqu’à 30% plus cher qu’un non meublé,
- Vos loyers seront imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers ce qui vous permettra de bénéficier d’avantages fiscaux.
Je vous prépare d’ailleurs un dossier complet sur la fiscalité des biens loués en meublé.
4.2 Les avantages pour le locataire
- Le locataire dispose d’un logement meublé avec tous les équipements nécessaires tels que définis par la loi,
- Le bail est ramené de 1 an pour un bail meublé classique (3 ans pour un bail nu) à 9 mois pour un bail étudiant ce qui correspond pour lui à une année universitaire,
- Le locataire libère le logement au bout de 9 mois sans avoir besoin de vous envoyer une lettre de congé.
L’étudiant peut toutefois quitter le logement en cours de bail, à tout moment, en respectant un préavis d’1 mois.
Mais si au terme des 9 mois, il souhaite rester locataire et que vous êtes d’accord, un nouveau bail de 9 mois peut être signé.
5. Le cas de la location d’une chambre par un étudiant dans un logement
La location d’une chambre dans un appartement ou une maison peut également être contracté dans le cadre d’un bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable. Le propriétaire peut même bénéficier d’exonérations d’impôt sous certaines conditions :
- le logement dans lequel se trouve la chambre doit être la résidence principale du propriétaire-bailleur,
- la ou les pièces louées meublées doivent constituer la résidence principale du locataire,
- le loyer doit être fixé dans des limites « raisonnables » (déterminées chaque année). Pour 2018 en Île de France, le loyer annuel maximal est plafonné à 185 euros par m². Pour les autres régions, il est plafonné à 136 euros par m².
Pour une chambre de 10m² à Paris, par exemple, le loyer mensuel maximum doit être de 185X10/12 = 154.16 €. Tout logement mis en location, même s’il s’agit d’une chambre située dans votre domicile, doit respecter certaines normes et mesurer au moins 9 m² de surface habitable.
Conclusion
Le bail étudiant est une alternative intéressante au bail classique meublé. Mais comme pour les baux meublés classiques, attention toutefois à posséder un bien dans une zone géographique qui se prête au turn-over pour éviter une vacance du logement trop importante.
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