Votre locataire vous a donné son préavis. Pour éviter la vacance locative, vous devez trouver rapidement un locataire. Pouvez vous organiser la visite du logement pendant le préavis de votre locataire ?

Quel est le principe de base ?

L’article 1719 du Code Civil accorde au locataire le droit de jouir paisiblement du logement pendant toute la durée du bail et ce du 1er au dernier jour de location.

En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement sans l’autorisation préalable de votre locataire.

Une visite doit toujours être justifiée par un motif légitime.

Toutefois lorsque votre locataire vous donne congé, vous ou votre représentant (votre agent immobilier notamment) disposez d’un droit de visite. Mais attention ce droit n’est pas expressément indiqué dans la loi.

La loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs tend plutôt à cadrer les excès qui pourraient être faits par le bailleur. Elle précise notamment dans l’article 4 :

“Est réputée non écrite toute clause : Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.“

Les conditions de ces visites (jours, horaires) doivent donc être déterminées d’un commun accord entre votre locataire et vous.

Si votre locataire accepte les visites, elles ne pourront être prévues :

ni un jour férié,ni le dimanche,ni pendant plus de 2 heures les jours ouvrables (du lundi au samedi).

Mais même avec l’accord de votre locataire pour faire visiter le logement pendant son préavis, vous ne pouvez pas entrer dans le logement sans son autorisation.

Établissez avec lui un planning avec les jours et heures de visite autorisés.

Soit votre locataire est disponible au moment des visites convenues, auquel cas il sera présent et vous fera entrer avec les candidats.Soit le locataire n’est pas disponible au moment des visites convenues, mais il vous laisse ses clés ou vous permet d’utiliser un double des clés. Dans ce cas là, pour des raisons légales, je vous conseille de demander un écrit au locataire, certifiant qu’il vous autorise l’entrée dans les lieux aux jours et heures convenues.

Pouvez-vous posséder un double des clés ?

1. Que dit la loi à ce sujet ?

1.1. Pouvez-vous posséder un double des clés ?

La réglementation ne vous interdit pas de conserver un double des clés. La loi est inexistante à ce sujet !

Par défaut, vous pouvez donc détenir un double des clés du logement loué.

Mais attention à prendre quelques précautions :

Si vous ne souhaitez pas vous retrouver convoqué au commissariat de police pour tentative de cambriolage chez votre locataire, je vous conseille de confier les clés à un tiers de confiance, comme le gardien de l’immeuble par exemple.

1.1. Pouvez-vous rendre visite à votre locataire quand vous en avez envie ?

L’article 1719 du Code civil accorde au locataire le droit de jouir paisiblement du logement pendant toute la durée du bail et ce du 1er au dernier jour de location.

En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement sans l’autorisation préalable de votre locataire.

Une visite doit donc toujours être justifiée par un motif légitime. Je vous en parle un peu plus loin dans cette fiche.

2. Le locataire peut-il vous refuser l’accès pour effectuer des travaux ?

En tant que bailleur vous avez des obligations légales à respecter.

Connaissez-vous la loi du 6 juillet 1989 ?

C’est la bible des bailleurs…

Je vous l’avoue c’est plutôt indigeste à lire !

Mais vous retrouverez à l’article 6 de cette loi du 6 juillet 1989 votre obligation de louer un logement en bon état, respectant les critères de décence et ne mettant pas en danger la santé de ces occupants.

Vous vous dites surement : « Je peux donc aller faire les travaux quand je veux pour réparer la douche du locataire ».

Car vous commenciez à en avoir ras le bol d’entendre votre locataire se plaindre « J’ai encore pris une douche tiède ce matin, merci de venir la réparer au plus vite ! ».

Si la Loi vous oblige à faire des travaux, vous devez néanmoins respecter certaines conditions.

Explication :

L’article 7 de la même loi de 1989 prévoit explicitement que le locataire doit vous laisser l’accès pour préparer et réaliser certains types de travaux :

• Travaux de maintenance et d’entretien des locaux loués.
• Travaux d’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble qui nécessiterait l’accès au logement.
• Travaux d’amélioration de la performance énergétique des locaux loués.

Vous avez de la chance car les travaux pour réparer la douche rentrent bien dans le cadre des travaux autorisés par loi : le locataire ne devrait donc pas vous refuser l’accès…

Malheureusement, attendez vous à devoir jongler avec ces 3 mauvaises surprises !

1ère mauvaise surprise :

Avant d’intervenir vous avez encore quelques paperasseries administratives à produire…

Vous devez remettre au locataire une notice descriptive des travaux avant tout démarrage de chantier. Une corvée de plus à faire non prévue !

2ème mauvaise surprise :

Vous ne pourrez pas effectuer les travaux ni les samedis ni les dimanches et ni les jours fériés sauf accord exprès du locataire. D’où l’importance d’entretenir de bonnes relations avec vos locataires. Ça vous évite de gaspiller une RTT ou de poser des jours de vacances pour intervenir dans la semaine !

3ème mauvaise surprise :

Le locataire peut tout simplement vous refuser l’accès au logement pour faire les travaux.

Rappelez-vous du paragraphe 1.1 : « En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement sans l’autorisation préalable de votre locataire. »

Vous allez me dire que l’on tourne en rond !

D’un côté la Loi vous oblige à effectuer des travaux, mais de l’autre la Loi ne vous permet pas d’accéder librement au logement loué.

Que faire alors si le locataire vous refuse l’accès pour faire les travaux ?

Malheureusement pas grand-chose.

Vous ne pouvez ni faire appel à un serrurier pour ouvrir la porte et encore moins la défoncer porte pour entrer dans les lieux et même si les travaux qui doivent être réalisés sont urgent !

Vous pourrez toujours reprocher à votre locataire les conséquences de la non-réalisation des travaux et le poursuivre pour être dédommagé mais la loi ne définit pas de caractère d’urgence permettant d’outrepasser la protection du domicile du locataire.

3. Le locataire peut-il vous refuser l’accès pour faire des visites ?

Lorsque votre locataire vous donne congé, vous ou votre représentant (votre agent immobilier notamment) disposez d’un droit de visite. Mais attention ce droit n’est pas expressément indiqué dans la loi.

La loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs tend plutôt à cadrer les excès qui pourraient être faits par le bailleur.

Elle précise notamment dans l’article 4 :

« Est réputée non écrite toute clause :

Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. »

Les conditions de ces visites (jours, horaires) doivent donc être déterminées d’un commun accord entre votre locataire et vous.

Afin de vous faire bénéficier d’un cadre contractuel permettant ces visites, je vous conseille vivement d’insérer une clause de droit de visite dans votre bail. Pour ce faire, je vous invite à utiliser notre application juridique de rédaction de contrat de bail qui intègre cette clause légale.

Si votre locataire accepte les visites, elles ne pourront être prévues :

• Ni un jour férié,
• Ni le dimanche,
• Ni pendant plus de 2 heures les jours ouvrables (du lundi au samedi).

Mais même avec l’accord de votre locataire pour faire visiter le logement pendant son préavis, vous ne pouvez pas entrer dans le logement sans son autorisation.

Etablissez avec lui un planning avec les jours et heures de visite autorisés.

• Soit votre locataire est disponible au moment des visites convenues, auquel cas il sera présent et vous fera entrer avec les candidats.
• Soit le locataire n’est pas disponible au moment des visites convenues, mais il vous laisse ses clés ou vous permet d’utiliser un double des clés. Dans ce cas-là, pour des raisons légales, je vous conseille de demander un écrit au locataire, certifiant qu’il vous autorise l’entrée dans les lieux aux jours et heures convenues.

3.1 Que faire si votre locataire refuse les visites pendant son congé ?

La loi autorisant votre locataire le droit de jouir paisiblement du logement pendant toute la durée du bail, vous ne pouvez rien lui imposer. Il en a parfaitement le droit.

Votre locataire ne se trouve donc pas en faute s’il refuse une visite durant son préavis, ou si ces visites sont à des heures non définies à l’avance ou hors de la limite de 2 heures par jour, ou encore s’il refuse cette visite le dimanche et les jours fériés.

S’il refuse catégoriquement les visites, vous pouvez toutefois négocier avec lui. Lui rappeler que la loi les autorise dans un cadre réglementé (pas plus de 2 heures par jour et uniquement les jours ouvrables, pas le dimanche, pas les jours fériés…), que les visites ne se feront qu’aux heures et jours qui l’arrangent et que si un nouveau locataire est trouvé durant la période de préavis, que cela écourtera son congé…

Mais, encore une fois, libre à lui d’accepter ou de refuser.

3.2 Connaissez-vous cette solution juridique pour réussir à faire visiter le bien ?

Pour vous éviter de longues discussions avec votre locataire sur le droit de visite, je vous conseille d’ajouter dans votre bail une clause qui prévoira les modalités d’organisation des visites lors du préavis (jours et horaires autorisés par la loi).

En signant le bail, le locataire devra respecter ses obligations contractuelles. En fin de bail, il s’engage à autoriser les visites dans le cadre prévu dans le contrat, sous réserve d’un accord préalable entre vous et lui au moment du préavis concernant les dates et heures des visites.

S’il ne respectait pas le contrat, vous pourriez alors le “menacer” d’entamer contre lui des poursuites auprès du tribunal d’instance, en raison du non-respect des obligations contractuelles, et du retard occasionné dans la relocation de votre bien.

Afin de vous faire bénéficier d’un cadre contractuel permettant ces visites, je vous conseille d’utiliser notre application juridique de rédaction de contrat de bail qui intègre cette clause légale « droit de visite ».

FAQ

Que faire si votre locataire refuse les visites pendant son congé ?

La loi autorisant votre locataire le droit de jouir paisiblement du logement pendant toute la durée du bail, vous ne pouvez rien lui imposer. Il en a parfaitement le droit.

Votre locataire ne se trouve donc pas en faute s’il refuse une visite durant son préavis, ou si ces visites sont à des heures non définies à l’avance ou hors de la limite de 2 heures par jour, ou encore s’il refuse cette visite le dimanche et les jours fériés.

S’il refuse catégoriquement les visites, vous pouvez toutefois négocier avec lui. Lui rappeler que la loi les autorise dans un cadre réglementé (pas plus de 2 heures par jour et uniquement les jours ouvrables, pas le dimanche, pas les jours fériés…), que les visites ne se feront qu’aux heures et jours qui l’arrangent et que si un nouveau locataire est trouvé durant la période de préavis, que cela écourtera son congé…

Mais, encore une fois, libre à lui d’accepter ou de refuser.

PS. Pensez à ajouter pour votre prochain locataire une clause dans le bail qui prévoira les modalités d’organisation du droit de visite lors du préavis (jours et horaires autorisés par la loi).

En signant le bail, le locataire devra respecter ses obligations contractuelles. En fin de bail, il s’engage à autoriser les visites dans le cadre prévu dans le contrat, sous réserve d’un accord préalable entre vous et lui au moment du préavis concernant les dates et heures des visites . S’il ne respectait pas le contrat, vous pourriez alors le “menacer” d’entamer contre lui des poursuites auprès du tribunal d’instance, en raison du non respect des obligations contractuelles, et du retard occasionné dans la relocation de votre bien.