Lorsque vous débutez votre activité en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez choisir entre 2 régimes fiscaux :
- Soit le régime fiscal micro-BIC : régime forfaitaire où seuls 50% de vos revenus locatifs sont imposés quelques soient vos charges.
- Soit le régime fiscal réel simplifié (ou normal) : vous pourrez déduire de vos revenus fonciers le montant réel de vos charges et amortir, sous conditions, en partie votre bien acquis, votre mobilier et votre électroménager… (voir le détail complet à la fin de ce document)
Le régime réel est généralement plus avantageux dans 85% des cas, car il vous permet de générer un déficit et de ne pas payer d’impôt sur vos revenus BIC.
Si vous avez encore des doutes sur le choix de votre régime, utilisez ce simulateur à télécharger (au format Excel) pour avoir une vision claire et objective.
Quel régime réel choisir (simplifié ou normal) ?
Le régime réel simplifié s’applique de plein droit au contribuable dont les recettes annuelles sont comprises entre 72 600 € et 247 000 € hors taxes.
Il peut s’appliquer, sur option du contribuable, lorsque les recettes sont inférieures à 72 600 €.
Au-delà de 247 000 €, vous devez déclarer vos revenus au régime réel normal (non simplifié).
Passer en LMNP, comment ça marche ?
Lorsque vous débutez en LMNP (et quel que soit votre régime fiscal Micro BIC ou Réel), vous devez déclarer la création de votre activité auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce dans un délai de 15 jours suivant le début de location de votre bien.
Pour ce faire :
- Remplissez un formulaire p0i (numéro Cerfa 11921) à transmettre au CFE ou au greffe de la ville dans laquelle est située votre location meublée. Pour trouver le greffe auquel vous êtes rattaché, cliquez-ici.
- Dans le formulaire P0i, choisissez le régime fiscal pour votre déclaration de revenus de location meublée.
- Recevez un n° SIRET, correspondant à l’immatriculation de votre activité LMNP, que vous devrez impérativement inscrire sur vos déclarations de revenus.
- Enfin la prochaine étape sera la déclaration de revenus de location meublée, avec l’établissement de la liasse fiscale si vous avez opté pour le régime Réel Simplifié.
A noter :
- Si vous possédez plusieurs locations meublées, chacune de vos locations meublées devra disposer d’un numéro SIRET unique.
- Si vos locations ne dépendent pas du même tribunal de commerce, vous devrez adresser le formulaire p0i au CFE ou au greffe situé dans la ville de location du bien qui génère les revenus les plus élevés.
A noter également :
- En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), si les conditions sont remplies, vous êtes automatiquement soumis au régime fiscal du micro-BIC.
- Si vous débutez votre activité LMNP au régime réel simplifié, cocher simplement dans votre formulaire P0i, la case qui indique que vous souhaitez être soumis au régime réel simplifié.
Comment changer de régime fiscal ?
Si au cours de votre activité LMNP, vous souhaitez passer du régime fiscal micro-bic au régime fiscal réel simplifié, vous devrez alors notifier le choix de cette option à l’administration fiscale.
Pour cela, vous devrez lever l’option pour ce régime au plus tard avant le 01/02 de l’année fiscale concernée en adressant un courrier au centre des impôts (le SIE compétent est celui qui gère le lieu de situation géographique de votre meublé).
L’option est valable 2 ans et se reconduit tacitement.
Quelles sont les charges ou amortissement à prendre en compte pour le régime réel ?
Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les charges suivantes de votre location meublée :
- Les factures d’entretien et de réparations
- La taxe foncière (si le bien est inscrit à l’actif)
- Les frais d’assurance (si le bien est inscrit à l’actif)
- Les frais de gestion
- Les honoraires de l’expert-comptable
- Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
- Les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)
- Les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance (si le bien financé est inscrit à l’actif)
- Les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
- Les provisions pour risques (par exemple : risque d’impayé)
Le régime réel simplifié permet aussi de déduire les amortissements suivants :
- L’amortissement des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
- L’amortissement du matériel et du mobilier (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
- L’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration (si le bien est inscrit à l’actif)
L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une année déterminée. Dans la pratique, on va étaler le coût du bien sur sa durée d’utilisation prévue. Chaque année on constate donc une dépréciation de sa valeur.
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