Vous avez, finalement, facilement trouvé le locataire idéal pour votre 3 pièces avec vue surplombant les bords de la Loire. Vous avez signé le bail et établit l’état des lieux. Le futur occupant va enfin pouvoir emménager dans le logement et comme le terme du bail le prévoit, vous toucherez enfin au plus tard le 5 de chaque mois le fruit de votre investissement : 675€ de loyer.
Le temps passe, vous vous rendez finalement compte en discutant avec d’autres propriétaires de l’immeuble et en épluchant les petites annonces que le loyer que vous pratiquez pour ce logement n’est finalement pas assez élevé. Vous auriez pu facilement en obtenir 100€ de plus ! Vous songez du coup à aligner le votre sur les loyers pratiqués.
Oui mais n’oubliez pas que vous avez signé un bail ! Et comme vous le savez, le bail (et les clauses qu’il contient) vous engage. Et une des clauses concerne justement le loyer. Vous ne pouvez pas le changer.
La loi vous autorise seulement à réviser le loyer du locataire sous certaines conditions liées au bail.
Et si la réglementation n’est pas respectée, aucune augmentation de loyer ne pourra être envisagée, et cela pendant toute la durée du bail.
- La clause de révision annuelle du loyer
- Que faire si le loyer est manifestement sous-évalué ?
- Révision exceptionnelle en cours de bail : le cas de travaux d’amélioration
1- La clause de révision annuelle du loyer
Voici en substance ce que dit la loi : lorsque la clause de révision est rédigée dans le bail d’habitation (ce qui est le cas en utilisant un bail rédigé par nos soins et validé par nos avocats que je vous proposerai de télécharger un peu plus tard), le propriétaire d’un logement loué nu ou meublé peut légalement augmenter le loyer chaque année dans la limite de l’évolution de l’Indice de référence des loyers, dit IRL.
Le contrat de location doit alors impérativement contenir une mention appelée « clause de révision ». Car si vous ne prévoyais rien dans le bail, aucune révision du loyer ne sera possible !
Grâce à la présence de cette clause dans le bail, vous vous réservez la possibilité d’augmenter le loyer chaque année, tout en conservant le loisir de ne pas le faire.
Je vous conseille de spécifier dans le bail une clause prévoyant que la modification du montant du loyer ne se fera qu’à la hausse. C’est une précision importante puisque, l’IRL a, dans son histoire, déjà évolué à la baisse contraignant de nombreux bailleurs à recalculer le loyer de leurs locataires à la baisse.
Autant donc systématiquement mentionner une clause de révision dans les baux.
L’IRL est calculé chaque trimestre et est publié par l’INSEE.
Vous pouvez réviser le loyer une fois par an, soit à la date prévue par la clause (exemple tous les 1er janvier), soit à la date anniversaire du bail (date de la signature).
1.1 Comment calculer l’augmentation ?
Vous pouvez utiliser la formule suivante pour calculer le nouveau loyer réévalué :
Loyer actuel (hors charges) x IRL applicable à la date de révision
______________________________________________ = nouveau loyer (hors charges)
IRL applicable à la dernière date de révision (IRL de l’année n-1)
Pour ce calcul, l’« IRL applicable à la dernière révision » est le dernier IRL trimestriel publié par l’Insee, à la date de la révision du loyer et « l’IRL applicable à la dernière révision » est celui correspondant au même trimestre de calcul de révision en N-1.
Par exemple, un bail, signé le 1er mai 2017 pour un loyer de 1.000 euros (hors charges), prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat. À compter du 1er mai 2018, le loyer révisé sera de : (1.000 x Indice du 1er trimestre 2018) / Indice du 1er trimestre 2017 = (1.000 x 127,22)/125,90 = 1.010,48 euros Soit 10,48 euros d’augmentation.
Pensez à adresser à votre locataire, le montant du loyer révisé dès la publication de l’indice par l’INSEE et la date de prise d’effet prévue dans le contrat.
Car selon les modalités de la loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) entrée en vigueur le 27 mars 2014, si l’indexation n’est pas demandée par le propriétaire dans l’année de sa prise d’effet, elle est perdue et ne pourra être rattrapée.
1.2 Quels sont les délais de rattrapage du loyer recalculé ?
Pour un bail signé avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, deux périodes sont à distinguer :
- les révisions antérieures au 27 mars 2014
Elles sont régies par le droit applicable au moment de leur prise d’effet. Pour ces révisions, le calcul du loyer peut se faire en prenant en compte les IRL applicables à chaque date de révision.
- les révisions postérieures au 27 mars 2014
Elles sont régies par le dispositif ALUR (loi du 6.7.89 : art. 17-1 ; loi ALUR : art. 14). La révision du loyer n’est possible que si le bailleur a exprimé dans le bail sa volonté de réviser le loyer. Et ce, dans un délai d’1 an à compter de la date de révision. À défaut, il n’y a pas lieu de recalculer le loyer.
2- Que faire si le loyer est manifestement sous-évalué ?
Quelle que soit la commune où se situe votre logement (loué vide ou meublé), le loyer peut être réévalué au moment du renouvellement du bail… s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché.
Mais des règles strictes s’appliquent selon l’emplacement du logement.
2.1 En zone détendue (communes non soumises à l’encadrement des loyers)
Lorsque le bail signé avec votre locataire arrive à expiration et s’il est renouvelé, vous pouvez proposer au locataire une augmentation de loyer. Mais uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces logements doivent être situés :
- soit dans le même groupe d’immeubles,
- soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Vous devrez alors fournir :
- au moins 6 références de loyers dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,
- au moins 3 références de loyers dans les autres zones géographiques.
Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Une fois ces références trouvées, vous devrez adresser cette proposition au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail :
- par lettre recommandée avec accusé de réception,
- ou par acte d’huissier,
- ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Chaque référence doit mentionner :
- le nom de la rue,
- l’indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine),
- l’étage de l’appartement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
- la surface du logement et le nombre de ses pièces principales,
- l’existence d’annexes éventuelles,
- son état d’équipement (WC intérieur, salle d’eau, chauffage, etc.),
- la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,
- l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de 3 ans,
- le montant du loyer mensuel, hors charges.
La proposition de réévaluation doit impérativement contenir le texte intégral de l’article 17-2-II de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n’est pas valable), et indiquer le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
Votre locataire peut accepter ou refuser la proposition :
- votre locataire accepte la proposition de nouveau loyer.
Il doit alors vous faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
La réévaluation du loyer est dite acquise par accord entre les parties.
- votre locataire refuse l’augmentation proposée.
Il doit vous envoyer un courrier, au plus tard 4 mois avant la fin du bail. L’absence de réponse de la part du locataire vaut refus.
Vous ne pourrez alors pas augmenter le loyer au renouvellement du bail.
Vous pourrez toutefois saisir la commission départementale de conciliation.
Dans l’attente de la décision de la commission ou si le désaccord persiste en dépit de son intervention, il vous faudra saisir le juge d’instance dont dépend le logement, à condition de le faire avant le terme du bail.
La commission de conciliation vous convoquera le locataire et vous pour trouver un accord.
Le locataire pourra présenter ses propres références.
La commission rendra son avis dans un délai de 2 mois. Si aucun accord n’intervient avant la fin du bail, vous pourrez saisir le juge d’instance.
Mais si avant l’expiration du bail, le juge d’instance n’est pas saisi et si aucun accord n’est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, avec le même loyer, pour la durée convenue dans le bail.
L’augmentation du loyer décidée par accord des parties ou par le juge s’appliquera progressivement. Le renouvellement du bail peut faire l’objet d’un contrat écrit ou d’un avenant portant sur le nouveau montant du loyer.
Notez que les logements loi de 1948, les logements conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements HLM, les sous-locations et les locations de tourisme ne peuvent pas faire l’objet de cette procédure.
2.2 En zone tendue (communes soumises à encadrement des loyers)
Dans les communes situées en zone tendue, les loyers des logements sont encadrés. Il est possible de réévaluer le loyer sous-évalué d’un logement (loué vide ou meublé) à l’occasion du renouvellement du contrat de bail.
Si vous estimez que le loyer est manifestement sous-évalué, vous pouvez proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.
Il pourra engager la même procédure que précédemment, mais la hausse du nouveau loyer ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail,
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.
3- Révision exceptionnelle en cours de bail : le cas de travaux d’amélioration
Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de travaux d’amélioration exécutés à vos frais.
Il faut améliorer significativement le confort du logement. La nature des travaux ne suffit pas à provoquer la hausse du loyer.
3.1 Les travaux concernés
Les travaux doivent :
- concerner un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ;
- ou apporter une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation ;
- ou apporter une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.
3.2 Les travaux non concernés
En revanche, ne sont pas des travaux d’amélioration :
- des travaux de ravalement des murs mitoyens, le ravalement et l’imperméabilisation des pignons et la modification des espaces verts ;
- la réfection de la toiture et le changement des tapis d’escalier ;
- des travaux de peinture, reprise des pierres, du dallage dans l’entrée de l’immeuble, réfection de l’électricité.
Vous devrez en tant que bailleur obtenir l’accord formel de votre locataire de payer un loyer plus élevé, soit:
- par une clause présente dans le contrat de location,
- par avenant intégré au contrat en cours de bail.
Attention, il n’est pas possible d’appliquer une hausse exorbitante. L’augmentation du loyer est encadrée :
- lorsqu’il s’agit d’une nouvelle location, le montant des travaux doit être au moins égal à 6 mois de loyer ;
- dans le cadre d’un renouvellement de bail, ce montant est porté à un minimum de 1 an de loyers
Dans les deux cas, la majoration ne peut excéder 15 % du coût des travaux et la majoration de loyer est applicable après l’achèvement des travaux.
Dans les zones tendues, en cas de réalisation de travaux d’amélioration ou liés à la décence du logement, et sous réserve que le loyer soit sous-évalué, le montant des travaux devra être au moins égal à la dernière année de loyer. La hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
Par exemple, si le montant des travaux s’élève à 3.000 euros la majoration peut s’élever à 450 euros. On divise ce montant par 12 pour connaître l’augmentation possible du loyer mensuel : 450 / 12 = 37,5 euros.
Conclusion
Pensez à bien prévoir dans le bail la clause de révision annuelle des loyers. Assurez vous donc qu’il soit bien rédigé et conforme à la réglementation.
Faites attention au contrat type de bail de location que vous trouverez sur internet, il sont souvent imprécis et sources de litiges… je vous propose un bail de location au format word, à télécharger gratuitement, conforme Alur et rédigé par un avocat spécialisé en droit immobilier. N’oubliez pas d’y insérer les annexes obligatoires, j’ai rédigé un article spécifique à ce sujet.
Bonne location !
A très vite,
Monsieur Hugo, votre assistant personnel en gestion locative.
Restons en contact !
Retrouvez-moi sur Facebook
Je vous suggère aussi :
> Le règlement du loyer par le locataire
> Ce que vous devez savoir pour gérer seul votre bien
> En savoir plus sur la quittance de loyer – Modèle à télécharger
)