Vous êtes propriétaire d’un petit studio à Paris que vous louez depuis 2 ans. Lorsque vous l’avez acheté, c’était pour vous constituer un patrimoine mais aussi compléter vos revenus. Vous avez trouvé un petit appart avec du caché comme on dit : boiseries, carrelage, ascenseur de la belle époque…
Vous avez complètement refait l’intérieur : pose d’un double vitrage, peinture, nouvelle cuisine, remplacement de la baignoire par une douche, aménagement de placards…
Un grand bazar pendant les travaux mais une petite merveille une fois les travaux finis !
Vous l’avez loué facilement. A Paris tout se loue vous a-t-on dit ! 22m² pour 850€ c’est pas mal non ?
Oui mais la rue s’est bien animée. Commerces, bars, salle de sport à l’angle… Les loyers tout autour flambent. 850€ c’est finalement pas tant que ça. La voisine du dessous loue le même studio 1050€, celui d’à côté avec une moins bonne vue 995€, ceux d’en face 1200€ pour un 20 m² !
Et là, une question se pose « Comment faire pour réévaluer un loyer ?«
Tant que le bail court toujours, vous ne pouvez augmenter votre loyer qu’une fois par an dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL) fixé trimestriellement par l’INSEE.
Mais lorsque le bail arrivera à expiration et devra être renouvelé, vous pourrez proposer à votre locataire une augmentation de loyer, mais uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué…
- L’envoi de la proposition au locataire
- Vous proposez et le locataire dispose…
- Comment appliquer l’augmentation en cas d’accord ?
1. L’envoi de la proposition au locataire
1.1 Les conditions à réunir pour pouvoir adresser une proposition
Vous devez adresser votre proposition au locataire 6 mois au moins avant la fin du bail :
- en citant l’article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989
- en indiquant le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
Votre proposition doit contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer :
- 6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’1 million d’habitants ;
- 3 références dans les autres zones géographiques.
Notez bien que les références de loyer doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatées dans le voisinage pour des logements comparables.
1.2 Les mentions obligatoires à spécifier dans la proposition
Chaque référence doit mentionner :
- le nom de la rue,
- l’indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine),
- l’étage de l’appartement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
- la surface du logement et le nombre de ses pièces principales,
- l’existence d’annexes éventuelles,
- son état d’équipement (WC intérieur, salle d’eau, chauffage, etc.),
- la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,
- l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans,
- le montant du loyer mensuel, hors charges.
2. Vous proposez et le locataire dispose…
L’augmentation du loyer ne peut se décider que par accord entre le locataire et vous, ou le cas échéant par décision du juge.
2.1 Le locataire accepte la proposition
Le locataire accepte votre proposition de nouveau loyer. Il doit alors, et c’est impératif, vous manifester son accord par écrit, au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Il vous faudra, une fois l’accord obtenu, établir un avenant au bail.
2.2 Le locataire n’accepte pas la proposition
Il peut alors manifester son désaccord par écrit 4 mois avant la fin du bail. Notez bien que s’il ne répond pas, cela équivaudra également à un désaccord.
Vous pourrez, dans ce cas, saisir, sans frais, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) qui tentera de concilier entre vous et le locataire.
Si aucun accord n’est trouvé, il vous reste la solution juridique. Vous pourrez saisir le juge d’instance avant le terme du bail.
Faites bien attention au délai, car si vous n’engagez pas cette procédure avant le terme du bail, celui-ci sera renouvelé aux conditions antérieures de loyer et de durée.
3. Comment appliquer l’augmentation en cas d’accord ?
L’augmentation du loyer doit s’appliquer progressivement :
- si la hausse est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du bail :
- si la durée du bail est de 3 ans l’augmentation devra s’étaler sur 3 années : 1/3 tous les ans,
- si la durée du bail est de 6 ans l’augmentation devra s’étaler sur 6 ans, 1/6 par an
- si la hausse est supérieure à 10% du loyer initiale, elle est appliquée d’1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.
Il est préférable que le renouvellement du bail fasse l’objet d’un contrat écrit ou d’un avenant portant sur le nouveau montant du loyer.
Il est à noter que vous ne pourrez pas, lorsque vous proposez un nouveau loyer, donner congé au locataire pour l’échéance du bail en cours.
Conclusion
La réévaluation du loyer, en cours de bail, dans le cas d’un loyer manifestement sous-évalué, n’est pas possible. Il faut attendre le renouvellement pour pouvoir en faire la demande. Libre au locataire d’accepter ou non la nouvelle proposition.
Des recours sont possibles en cas de refus.
Je vous conseille de bien respecter les délais en entreprenant vos démarches. Adressez vos courriers au minimum 7 mois avant la date du renouvellement du bail pour ne pas être pris de court.
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