J’ai fait un sondage auprès de personnes de mon entourage (qui ne travaillent pas dans l’immobilier) en leur demandant de me citer une loi immobilière qu’ils connaissent. Verdict : 3/4 d’entre eux ne me citent pas la loi Alur ou celle du 6 juillet 1989 mais une plus ancienne qui se trouve aujourd’hui en voie d’extinction : la loi logement de 1948. Pas forcement en me citant la date mais en m’indiquant « celle des loyers bas plafonnés ».
Bizarre non ? Peut-être que les films et séries d’après-guerre ont marqué dans l’esprit collectif ce pan de l’histoire immobilière.
Car oui la loi “dite loi logement de 1948” a été votée le 1er septembre 1948 pour faire face à la grave crise de logement qui a suivi la seconde guerre mondiale. Les logements soumis à cette loi ont été construits avant le 1er septembre 1948, et se situent dans des communes définies qui comptent en général plus de 100 000 habitants.
Comme vous le savez, la loi de 1948 n’est pas vraiment favorable au bailleur, du fait de 2 dispositions qui bénéficient au locataire :
-des loyers réglementés généralement très bas,
-le maintien du locataire dans les lieux à la fin du bail.
Toutefois, le champ d’application de la loi de 1948 se restreint progressivement. Seuls les logements dont les locataires sont entrés dans les lieux avant le 23 décembre 1986 continuent de bénéficier, sous certaines conditions, du régime de la loi de 1948. Un logement vacant reloué depuis cette date n’est plus soumis à la loi de 1948.
On dénombre d’ailleurs aujourd’hui moins de 200 000 logements «loués vides» régis par la loi de 1948, et les deux tiers sont situés à Paris.
Le reste du parc locatif étant régi par la loi du 6 juillet 1989.
- Les spécificités d’un logement 1948
- Droits au maintien dans les lieux
- Droits de reprise au bailleur
1. Les spécificités d’un logement loi 1948
1.1 Les logements soumis à la loi 1948 sont classés
Dans les communes qui y sont encore soumises, la loi de 1948 s’applique :
- aux logements,
- aux locaux mixtes (à usage d’habitation et professionnels).
Elle ne vise pas :
- les garages,
- les remises à usage de garage loués de manière accessoire aux locaux principaux dans un immeuble en copropriété.
Chaque logement soumis à la loi de 1948 fait l’objet d’un classement par catégorie déterminée en fonction des équipements et de son confort.
Le classement se fait également par logement et non par immeuble.
En effet, dans un immeuble collectif, il peut y avoir des logements de qualités diverses notamment en raison de leur situation dans celui-ci (niveau, commodités, accès…).
Ce classement détermine le montant maximum de loyer que le propriétaire peut exiger de son locataire.
1.2 Les loyers sont réglementés
Les logements soumis à la loi de 1948 sont donc classés par catégories (ex. II A ou III B ou IV). Ces catégories sont fixées en fonction du confort du logement (équipements, situation, etc.). Ce classement opère un plafonnement du loyer maximum pour chaque catégorie de logement.
Le plafonnement est réévalué chaque année.
Le montant du loyer correspond au loyer maximum plafonné pour la catégorie multipliée par la surface au m².
1.3 Le bail est spécifique
-Sa forme et son contenu
Le bail n’est pas obligatoirement écrit. La location peut donc être verbale. Son contenu n’est pas non plus réglementé.
Mais les règles des locations vides relevant du secteur privé peuvent s’y appliquer.
-Sa durée
La loi de 1948 n’impose aucune durée minimale de location. Tout dépend de la durée convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la signature. Le bail à durée indéterminée est autorisé.
– La révision du montant du loyer
L’augmentation du loyer d’un logement loué sous le régime de la loi de 48 est plafonnée. Toute augmentation annuelle ou ponctuelle éventuellement appliquée par le bailleur doit respecter les plafonds réglementaires fixés chaque année selon la catégorie du logement.
2. Droits au maintien dans les lieux
2.1 Modalités du maintien dans les lieux
À l’expiration du bail, le locataire d’un bail soumis à la loi 1948, bénéficie d’une mesure de protection qui est le droit au maintien dans les lieux. Ce droit lui permet de rester dans le logement sans limitation de durée et sans que le propriétaire n’ait à rédiger un nouveau bail.
Le droit au maintien dans les lieux bénéficie au locataire sous réserve que le propriétaire n’exerce pas son droit à congé.
2.2 Transfert du droit au maintien dans les lieux
Le bail est résilié automatiquement au décès du locataire ou si celui-ci abandonne son domicile.
Si le logement devient vacant, il sort de la loi de 1948 et ne plus être reloué sous ce régime.
Toutefois, malgré la résiliation du bail, la loi prévoit un transfert du droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée au profit des personnes suivantes :
- à l’époux(se) ou partenaire de Pacs du locataire,
- ou, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus de 1 an, à ses enfants mineurs jusqu’à leur majorité, à ses ascendants ainsi qu’aux personnes handicapées.
Elles bénéficient alors du même droit que le locataire dont elles prennent la suite (droit au maintien à durée indéterminée, loyer plafonné, etc.).
Le droit au maintien peut toutefois être tenu en échec, sous certaines conditions.
3. Droit de reprise du bailleur
Le bailleur peut donner congé à son locataire dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948 sous réserve de respecter la procédure. Les motifs en sont restreints :
- reprise pour habiter le logement
- reprise pour réalisation de travaux
3.1 Reprise pour habiter le logement
Le bailleur peut reprendre le logement pour l’habiter en tant que résidence principale.
Il peut le faire pour lui-même, ou pour son époux/se, pour ses ascendants et descendants (ou ceux de son époux/se).
Le congé doit exposer clairement le motif et le justifier.
Le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme aux besoins du locataire auquel il donne congé (sauf si le logement a été acquis depuis au moins 10 ans ou 4 ans s’il peut justifier auprès du juge qu’il a acheté le bien en vue de l’habiter)
L’obligation de relogement ne joue pas si le bailleur est lui-même évincé d’un logement qu’il loue du fait d’un droit de reprise, d’une expropriation, d’une mesure d’interdiction d’habiter ou de la perte de son logement de fonction pour des raisons indépendantes de sa volonté.
Exception faite : le bailleur ne peut donner congé au locataire s’il est déjà propriétaire d’un autre logement libre et correspondant à ses besoins.
Le droit de reprise du bailleur ne peut être exercé contre un locataire âgé de plus de 70 ans et disposant de ressources annuelles faibles (inférieures à 1,5 fois le montant annuel du SMIC).
Toutefois, si le bénéficiaire de la reprise est également âgé de plus de 65 ans, le congé est opposable au locataire, peu important son âge et ses revenus.
-Le préavis applicable
Le délai de préavis octroyé au locataire est de :
- 3 mois minimum si le congé est donné pour habiter avec une offre de relogement,
- 6 mois dans tous les autres cas.
Le délai de préavis pendant lequel le locataire peut rester dans les lieux s’applique à partir de la réception du courrier par le locataire.
3.2 Reprise pour réalisation de travaux
Le propriétaire peut reprendre le logement s’il souhaite réaliser certains travaux de :
- surélévation ;
- démolition pour reconstruction ;
- addition de construction.
Le propriétaire doit alors proposer une offre de relogement à son locataire. La forme du congé est la même que celle exigée pour la reprise pour habiter. Toutefois, le bailleur doit y faire figurer les dispositions des articles 13 et 13 bis de la loi de 1948.
Le délai de préavis applicable est en ce cas de 6 mois.
-Règles de forme du congé
Rappelons d’abord les règles de forme pour tout congé. Ce sont les mêmes que celles prévues par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur doit donc donner congé par :
- lettre recommandé avec avis de réception ;
- acte d’huissier ;
- lettre en main propre contre émargement ou récépissé.
Conclusion
Les logements soumis à la loi 1948, très favorables à leurs occupants, sont voués à disparaître et remplacés par un contrat de bail classique loi Alur.
Toutefois, la procédure pour un propriétaire souhaitant récupérer son bien, est très encadrée par la loi et tout autant contrôlée par le juge.
Certains investisseurs n’hésitent pas à acquérir un bien soumis à cette loi. Cela revient à acquérir un bien en viager, acheté entre 20 et 50 % environ en dessous du prix du marché. Le montant de l’abattement dépend du prix du loyer, de la situation géographique du bien mais surtout de l’âge du ou des locataires.
Il faut généralement attendre le décès des occupants pour avoir la libre disposition du bien.
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