Lorsque je me suis installé à Paris pour poursuivre mes études, le premier logement que j’ai loué était une chambre de bonne dans le 10ème arrondissement. L’espace y était, selon le propriétaire de l’époque… “optimisé”.
Pour reprendre le sketch d’un célèbre humoriste français, il me suffisait de faire un pas sur le côté pour être dans la cuisine, de tendre la main depuis la cuisine pour attraper un accessoire dans le salon, et tout en étant en même temps dans la cuisine et dans le salon, d’ouvrir la porte d’entrée pour me retrouver sur le pallier en direction des toilettes/douche. Est-il nécessaire pour compléter ce magnifique tableau de vous préciser que l’unique sanitaire était partagé avec 3 autres locataires…!
Oui j’étais jeune à l’époque, sans beaucoup de moyens financiers et heureux de trouver rapidement un “appartement”* à Paris (*8m² mansardé !).
Est-ce-que ce bailleur avait le droit de louer ce logement ?
Selon la loi, et je vous expliquerai dans ce dossier pourquoi, la réponse est NON !
Car pour pouvoir mettre un logement en location, la première obligation qu’à un bailleur est de proposer un logement décent. La loi est venue légiférer sur ce point. Et si cette notion de décence n’est pas respectée, il ne peut en aucun cas louer son logement, quelque soit le loyer pratiqué !
- Vous devez louer un logement conforme
- Vous devez louer un logement paisible
- Quels sont les risques pour le bailleur et le locataire d’un logement non conforme ?
1. Vous devez louer un logement conforme
1.1 Que dit la loi ?
La loi du 6 juillet 1989 est venue définir les bases du logement décent en mettant en avant les notions de sécurité physique et de santé du locataire. Il s’agit d’éviter de faire courir des risques manifestes aux locataires qui pourraient porter atteinte à leur sécurité.
La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 sont venues compléter les caractéristiques du logement décent avec notamment les notions de superficie et de volume minimaux d’un logement.
Les caractéristiques prévues dans la loi n’ont d’autre but que de doter le logement des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Pour être considéré comme conforme et donc comme décent par la loi, le logement que vous mettez en location en tant que bailleur doit être :
- sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de votre locataire,
- doté d’une surface habitable minimum,
- doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation.
1.2 La prévention des risques liés à la sécurité physique et sanitaire du locataire
La loi indique qu’un logement décent “assure le clos et le couvert”. Cela signifie qu’il doit protéger et être protégé contre le ruissellement des eaux et les infiltrations.
-La sécurité physique
L’obligation de sécurité dont vous devez faire preuve concerne :
- les dispositifs de retenue des personnes conformes à leur usage (garde-corps aux fenêtres, escaliers, loggias, balcons…),
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, et en bon état d’usage et de fonctionnement,
Le logement doit être équipé d’une installation électrique conforme qui permet l’éclairage et le fonctionnement des appareils et des installations.
Idem pour le gaz.
Si vous souhaitez en savoir davantage sur les diagnostics obligatoires en cas de location d’un logement, je vous conseille cet article.
- les dispositifs d’ouverture et de ventilation adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements,
Depuis le 1er juillet 2018, pour lutter contre l’humidité et l’air malsain, la loi précise que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devront, au 1er juillet 2018, être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
-la sécurité sanitaire
Vous devez également vous assurer que le logement est exempt de tout équipement dangereux ou matériaux nocifs afin de ne pas mettre en danger la santé du locataire.
Pour cela, il vous faudra être sur que :
- les matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ont été installés sans risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires,
Le logement doit donc être exempt d’amiante ou de plomb. Pour vérifier la présence de ces deux éléments au sein de votre logement vous devez réaliser deux diagnostics : un diagnostic plomb et un diagnostic amiante. S’il s’avère, lors de la réalisation de ces diagnostics, que du plomb et de l’amiante sont bien présents, alors votre logement pourra être qualifié de non décent.
- que les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
1.3 La surface du logement
Pour pouvoir louer un logement, vous devez vous assurer qu’il comporte au moins une pièce principale présentant :
- une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,
- ou un volume habitable de 20 m³.
Pour en revenir à mon cas personnel que j’évoquais en préambule, le logement ne comportait pas la surface habitable minimale imposée par la loi. Il s’agissait d’un “studio” de 8m² mansardé.
1.4 Les équipements
Le logement doit également comporter les installation suivantes :
- un système d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale,
- un système d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et muni de siphon,
- une cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées et aménagé pour recevoir un appareil de cuisson,
- une installation sanitaire intérieure comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle doté d’une baignoire ou douche (une installation sanitaire extérieure au logement est cependant autorisée s’il n’y a qu’une seule pièce à condition qu’il soit dans le bâtiment et accessible facilement),
- une installation permettant un chauffage normal et munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion,
- un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
2. Vous devez louer un logement paisible
Dans la notion de logement décent, la loi vous impose également d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement mis en location (tranquillité).
Dans ce cadre, vous n’avez pas le droit d’interdire à votre locataire :
- de recevoir ou d’héberger des proches,
- de détenir un animal domestique (sauf un animal dangereux),
- ou lui imposer la réalisation de travaux en toute circonstance et sans limitation de durée ni indemnité, sauf dans les cas prévus par la loi (certains travaux ou réparations par exemple),
Vous ne pouvez pas non plus effectuer des visites de contrôle et, d’une manière générale, des visites imposées.
En revanche, vous n’êtes pas responsable des troubles que les tiers occasionnent à votre locataire comme par exemple des nuisances sonores imputables au voisinage.
3. Quels sont les risques pour le bailleur et le locataire d’un logement non conforme ?
3.1 Quels risques encourez-vous en tant que bailleur ?
Vous devez assurer un logement décent à votre locataire dès la remise des clés et pendant toute la durée du bail.
Si le locataire constate pendant l’occupation que le logement ne répond pas aux caractéristiques du logement décent, il peut à tout moment vous demander la mise en conformité par voie amiable.
Si vous contestez, il pourra vous mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité. Si la mise en demeure reste sans réponse ou si vous la contestez, le locataire peut saisir le greffe du tribunal d’instance.
Si le juge du tribunal d’instance constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :
- vous contraindre à faire les travaux nécessaires,
- imposer une réduction de loyer,
- fixer des dommages et intérêts.
3.2 Quelles sont les conséquences pour le locataire en cas de logement indécent ?
Les allocations logement sont conditionnées par un logement décent.
Pour avoir droit aux allocations logement, le locataire doit justifier que le logement qu’il loue répond aux normes minimales de décence. La non-conformité du logement le prive donc d’allocations logement.
La Caisse d’allocations familiales (CAF) envoie au locataire un questionnaire qu’il doit vous faire remplir. S’il ressort que le logement ne correspond pas aux normes, la CAF refusera l’allocation logement.
Le locataire doit alors par tout moyen prouver qu’il vous a officiellement demandé la mise en conformité du logement ou qu’il a engagé une action en justice dans ce sens.
L’allocation logement sera alors maintenue jusqu’à la réalisation des travaux.
Conclusion
S’assurer de proposer à la location un logement décent est OBLIGATOIRE et non négociable selon la loi.
On a tous en tête des images vues à la télévision d’appartements en flammes loués par des marchands de sommeil. On est tous unanime pour dire que ce sont des escrocs et non des investisseurs locatifs.
Mais n’oubliez pas, ce ne sont pas les seuls à pouvoir être condamnés par la loi.
Je vous propose de vérifier rapidement si votre logement est décent en téléchargeant les caractéristiques d’un bien décent.
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