Le bail et la loi ELAN : savez-vous ce qui vous attend ?
La loi Elan ou loi logement modifie les rapports locataires propriétaires. De nombreuses mesures vont notamment impacter le bail.
Outre le bail mobilité, l’encadrement des loyers et les sanctions accrues sur la location touristique que j’ai déjà évoqués dans ce blog, je vais m’attacher dans cet article à développer ces 2 pointsqui pourraient vous concerner, en tant que propriétaire bailleur :
- l’uniformisation des normes de peuplement en colocation
- la dématérialisation des documents
Uniformisation des normes de peuplement en colocation
Selon l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, la colocation constitue une division de logement.
La loi Alur du 24 mars 2014 est venue légiférer sur la colocation en lui donnant une définition. La colocation est :
« la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».
En plus de lui instaurer un statut juridique, la loi Alura mis en place des normes de décence à la colocation notamment avec les « normes de peuplement » pour lutter contre les marchands de sommeil.
En cas de baux multiples, la loi Alur impose que chaque locataire doit avoir la jouissance exclusive de parties privatives en surface et en volume d’au moins 14 m² et 33 m3.
Toutefois, pour un bail unique, les normes de peuplement sont différentes. Pour être décent, le logement doit avoir une surface d’au moins 9 m² pour une personne seule et d’au moins 16 m² pour 2 personnes, en ajoutant 9 m² par personne supplémentaire jusqu’à huit personnes.
La loi Elan est venue uniformiser ces normes. Elle supprime les incohérences en matière de règles de surfaces.
L’article 141 indique que la surface et le volume habitable minimal prévus dans les critères de décence des locaux d’habitation, doivent désormais quelque soit le type de bail être au moins égale à 9 m2 et à 20 m3.
Et les caractéristiques de la décence s’apprécieront dorénavant non plus à partir de la seule partie du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive mais par la prise en compte de l’ensemble du logement.
Pour en savoir plus sur le bail de colocation meublé et télécharger votre bail meublé, je vous conseille cet article : Vous vous lancez dans la colocation ? Tout savoir sur le bail de colocation meublé !
En route vers la dématérialisation…
La loi Elan mise sur le numérique pour redynamiser le secteur immobilier.
Ainsi avec l’accord du locataire, le bailleur pourra désormais fournir un certain nombre de documents par e-mail :
- le dossier de diagnostic technique,
- lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il ne sera plus nécessaire pour les garants de recopier à la main le long texte de l’acte de caution. Il est supprimé par l’article 134de la loi Elan.
Car jusqu’à présent, pour que le cautionnement soit valable, le contrat de caution solidaire devait obligatoirement comporter les mentions manuscrites suivantes :
- le montant du loyer en chiffres et en lettres, ainsi que les conditions de sa révision ;
- la mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement.
- si la caution est solidaire, elle devait l’écrire dans l’acte ;
- enfin la caution devait reproduire l’article de loi suivant :
« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ». »
Désormais, elles seront intégrées au bail type de location et les garants n’auront plus qu’à apposer leur signature électronique.
Vous en saurez plus sur l’acte de caution solidaire dans ce dossier à lire ici.
Pour découvrir les autres nouveautés apportées au bail par la loi Elan, je vous recommande cet article du Journal de l’Agence que vous retrouverez ici.
Je vous conseille aussi :
- Les nouveautés apportées par la loi Alur (pdf bail à télécharger)
- Mon locataire ne paie plus son loyer ! Que dois-je faire ?
- Durée, caution, fiscalité… Quelles sont les différences entre une location meublée et une location nue ?
)