Propriétaire : vous pouvez augmenter vos loyers d’1,53% !
L’INSEE vient de publier l’Indice de Référence des Loyers du 2nd trimestre 2019 : 129,72. Vous pourrez donc augmenter vos loyers d’1,53%.
Mais qu’est ce que l’IRL et comment s’en servir ?
Voici les explications en 6 points.
1. L’IRL sert de base
L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. L’INSEE publie chaque trimestre un indice IRL. Il est calculé à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers).
L’IRL fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires. Autrement dit : l’augmentation du loyer annuelle ne peut pas dépasser la variation de l’IRL sur 1 an.
2. L’IRL permet de procéder à la révision du loyer
Pour réviser un loyer selon l’IRL, votre bail doit IMPERATIVEMENT contenir une clause d’indexation.
La révision du loyer, se fait une fois par an, à la date convenue dans le contrat de location. Il peut s’agir de la date anniversaire du contrat, ou une autre date convenue dans le bail (exemple le 1er janvier de chaque année).
La première indexation se fait un an après l’arrivée du locataire dans le logement sur la base de la dernière valeur de l’IRL publié.
3. Il y a 4 IRL par an. Mais lequel choisir ?
Si aucune date n’est indiquée dans le bail (date convenue entre votre locataire et vous, ou, date anniversaire du contrat), c’est par défaut, la date du dernier IRL publié par l’INSEE à la date de la signature du bail qui sera prise en compte.
L’INSEE publie 4 IRL par an. Pour chaque trimestre, elle calcule l’évolution des prix et publie l’IRL correspondant une dizaine de jours après la fin du trimestre :
- 1er trimestre N publication de l’IRL entre le 11 et le 15 avril N,
- 2ème trimestre N publication entre le 11 et le 15 juillet N,
- 3ème trimestre N publication entre le 11 et le 15 octobre N,
- 4ème trimestre N publication entre le 11 et le 15 janvier N+1.
Le trimestre à retenir pour votre calcul est le dernier publié au jour de la signature du bail.
Par exemple :
Pour un bail signé le 8 janvier 2019, le dernier IRL connu et publié par l’INSEE est celui du 3ème trimestre 2018 (dernier trimestre connu au 8 janvier. Celui du 4ème trimestre n’est paru que le 15 janvier 2019 soit quelques jours après la date de signature du bail).
Les dernières valeurs de l’IRL publiées par l’INSEE sont les suivants :
|
Année |
Trimestre de référence |
IRL |
Variation annuelle |
Date de publication |
|
2019 |
2e trimestre |
129.72 |
+1.53% |
11 juillet 2019 |
|
1er trimestre |
129.38 |
+1.70% |
11 avril 2019 |
|
|
2018 |
4e trimestre |
129.03 |
+1.74% |
15 janvier 2019 |
|
3e trimestre |
128.45 |
+1.57% |
11 octobre 2018 |
|
|
2e trimestre |
127.77 |
+1.25% |
12 juillet 2018 |
|
|
1er trimestre |
127.22 |
+1.05% |
12 avril 2018 |
4. J’ai mon IRL mais comment calculer la révision de loyer ?
La révision du loyer n’est pas automatique. Pour calculer l’augmentation du montant du loyer, vous avez besoin des 3 éléments suivants :
- le montant du loyer actuel hors charges,
- le nouvel IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’Insee au moment de la signature du bail),
- et l’IRL du même trimestre de l’année précédente.
La formule de calcul est :
Nouveau loyer = Loyer en cours X nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente.
Pour calculer l’indexation du loyer, il vous faudra utiliser le nouvel indice publié le même trimestre de référence que celui indiqué dans le bail.
Prenons l’exemple d’un bail signé le 20 mai 2018 pour un loyer mensuel de 700 € hors charges. Vous pourrez réévaluer le loyer le 20 mai 2019.
- Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 1er trimestre 2018, soit 127,22. Le nouvel indice publié à la date de réévaluation est celui du 1e trimestre 2019, soit 129,38.
Au 20 mai 2019, le montant mensuel du loyer réévalué sera de :
700 € x 129,38/ 127,22= 711,88 €.
Pour vous aider à calculer l’augmentation du loyer, l’Etat a mis en place un outil en ligne que vous pouvez utiliser : https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/revision-de-loyer/
5. Comment informer mon locataire de la révision du loyer ?
Vous devez informer vos locataires du nouveau montant du loyer avec une lettre de notification de révision du loyer.
Cette lettre doit comporter :
- l’adresse du logement concerné,
- la date de révision du loyer,
- la date à laquelle l’augmentation prendra effet,
- le nouveau montant du loyer mensuel,
- les modalités de calcul du nouveau loyer.
Cette lettre de révision de loyer doit être envoyée à votre locataire par courrier recommandé avec accusé réception.
6. Puis-je réviser le loyer quand je veux ?
Vous disposez d’un délai d’1 an, à compter de la date prévue dans le bail, pour faire la demande de révision. Celle-ci prendra effet au jour de sa demande ; elle n’est donc pas rétroactive. Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.
Conclusion
L’augmentation du loyer à l’aide de l’IRL n’est pas obligatoire. Certains propriétaires ne l’appliquent pas. Libre à chacun de faire comme il le souhaite. Mais cette augmentation d’1 à 1,5% annuelle est souvent, pour les locations longues durées, le seul moyen que vous avez d’augmenter vos loyers et donc votre rentabilité.
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