Lorsque j’ai loué mon premier appart, c’était à des « amis ». Pas de garant, pas de vérification de dossier, pas de dépôt de garantie, presque pas d’état des lieux d’entrée… J’avais tout faux sur toute la ligne. Et croyez-moi, ils me l’ont très vite fait comprendre.
Je n’avais personne contre qui me retourner !
Mais on apprend de ses erreurs et comme on dit « Tu ne peux pas faire la même erreur 2 fois, car la deuxième n’est pas une erreur mais un choix ».
La location d’après j’étais bien rôdé : je n’ai plus jamais loué à des amis ou à de la famille et j’ai pris toutes les précautions nécessaires pour me « couvrir » au mieux.
Et bien que facultatif, le garant en faisait parti.
J’ai toujours opté pour la caution solidaire. Je vous dis pourquoi dans ce dossier.
- Qu’est ce qu’une caution (garant) ?
- Caution simple et caution solidaire : les différences
- Le cas de la colocation en bail unique
- Caution simple/caution solidaire : les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement
1. Qu’est-ce qu’une caution (garant) ?
La caution, aussi appelée garant, est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.
Il peut s’agir :
- du loyer et des charges,
- des éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives,
- des frais de remise en état du logement dégradé.
La caution du locataire peut prendre 2 formes :
- la caution simple,
- la caution solidaire.
2. Caution simple et caution solidaire : les différences
En cas d’impayés de la part de votre locataire, les procédures à suivre sont différentes selon qu’il s’agisse d’une caution simple ou d’une caution solidaire.
2.1 La caution simple
En cas d’impayé, vous devrez d’abord vous adresser à votre locataire en lui envoyant un commandement de payer rédigé par un huissier de justice. L’huissier devra également en remettre une copie à la caution.
A l’issue de cette procédure, si votre locataire ne parvient pas à régler ses dettes, vous pourrez faire appel à la caution.
Vous
devrez lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception
indiquant l’échec de la procédure entamée vis à vis du locataire.
Si votre locataire dispose de plusieurs cautions simples, un seul garant ne pourra pas couvrir la totalité de la dette de votre locataire.
En effet, la caution simple dispose du bénéfice de division, ce qui signifie que chaque caution ne prend en charge que la part pour laquelle elle s’est engagée.
2.2 La caution solidaire
C’est celle que je vous conseille. Car contrairement à la caution simple où le garant ne sera appelé à payer qu’en dernier recours, avec une caution solidaire vous avez la possibilité de poursuivre en paiement indistinctement votre locataire ou sa caution solidaire pour la totalité des sommes cautionnées.
Vous pouvez donc très bien faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer.
La caution solidaire n’a aucune alternative : dès qu’il y a des impayés, elle doit payer, et peu importe si celui qui doit l’argent ne peut pas ou ne veut pas payer.
Pour la procédure, comme pour la caution simple, adressez vous à la caution solidaire de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
Si elle n’est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance voire la commission de surendettement si les délais ne suffisent pas.
Lorsque votre locataire fait appel à plusieurs cautions solidaires, chacune peut être poursuivie en paiement de la totalité de la dette, car elles sont toutes engagées pour l’intégralité de la dette.
Mais vous pouvez choisir de ne vous adresser qu’à une seule des cautions. Car la caution solidaire n’a pas le bénéfice de discussion et de division.
3. Le cas de la colocation en bail unique
La colocation peut prendre la forme d’un bail unique (chacun des colocataires signe le même bail, qui est commun à tous).
Dans la plupart des cas, ce bail unique contient une clause de solidarité (ou une clause d’indivisibilité de la dette de loyer) entre les colocataires.
La présence de cette clause a un impact sur les cautions, qui se retrouvent indirectement solidaires entre elles et indirectement solidaire des autres colocataires.
- Si vous ne percevez pas l’intégralité des sommes dues, vous pouvez vous adresser à n’importe lequel des colocataires pour être payé.
- Si ce colocataire ne peut assumer seul ce paiement, vous pouvez vous retourner vers sa caution ou n’importe laquelle des cautions du contrat de colocation.
Pour en savoir davantage sur la colocation avec bail unique ou multiple je vous recommande cet article :
« Vous vous lancez dans la colocation ? Tout savoir sur le bail de colocation meublé !«
4. Caution simple ou caution solidaire : les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement
La caution doit obligatoirement prendre la forme d’un acte écrit et être réalisée par acte sous seing privé (entre particuliers) ou par acte authentique (en passant par un officier d’état civil, notaire notamment).
Pour être valable, l’acte de caution doit comporter plusieurs mentions :
- le nom du bénéficiaire du cautionnement,
- l’adresse du logement concerné,
- le nom du bailleur,
- le montant du loyer,
- les conditions de révision du loyer,
- la durée de l’engagement,
- une mention précisant de manière explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de l’étendue de ses obligations (sa durée d’engagement et/ou le plafond des sommes pour lesquelles elle s’engage),
- la reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Avant le 25 novembre 2018, l’acte de cautionnement devait impérativement être manuscrit. Il devait être obligatoirement écrit par la personne se portant caution.
La loi Elan est venue simplifier l’acte de cautionnement. Le garant n’a plus besoin d’écrire à la main les différentes mentions, comme c’était le cas précédemment. Il suffit désormais qu’elles figurent sur le document, sans avoir à être recopiées.
Vous devez remettre à la caution un exemplaire de l’acte de cautionnement ou l’intégrer au bail.
Je vous propose de télécharger gratuitement un modèle d’acte de caution solidaire.
Pourquoi je vous conseille la caution solidaire…
Dans la location immobilière, la caution est la personne qui s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer le loyer et les charges locatives à la place du locataire, au cas où celui-ci ne réglerait pas ses dettes.
Il existe 2 formes de caution : la caution simple et la caution solidaire solidaire.
- La caution simple vous permet de faire appel à la caution uniquement si le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
- La caution solidaire vous permet de faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.
Pour en savoir davantage sur l’acte de cautionnement solidaire, je vous recommande ce dossier : « Les garants, modèle d’acte de caution solidaire« .
L’acte de cautionnement peut être réaliséeen présence d’un officier public compétent comme un notaire par exemple, on parle alors d’acte authentique,ou sous la forme d’un acte sous seing privé entre particuliers (en présence uniquement de vous, du locataire et du garant).
Mais jusqu’à présent, pour être valable, l’acte de cautionnement devait obligatoirement prendre la forme d’un acte écrit à la main par le garant.
La personne se portant caution devait recopier elle-même les mentions suivantes :
- le montant du loyer en chiffres et en lettres,
- les conditions de sa révision,
- la mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement,
- si la caution est solidaire, cela doit être précisé dans l’acte.
La caution peut indiquer une somme maximale de cautionnement. Dans ce cas, vous ne pourrez lui réclamer un montant plus élevé, même si la dette locative est supérieure. Si la caution n’indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu.
Puis le garant doit compléter son acte en écrivant à la main l’article de loi suivant :
« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »
Mais depuis la loi Elan du 25 novembre 2018 (Article 134 n°2018-1021 du 24 novembre 2018), il n’est plus nécessaire au garant de recopier à la main les informations portant sur l’étendue de l’engagement souscrit. Sa simple signature apposée sur l’acte de caution vaut engagement de payer le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire.
Pour en savoir plus, je vous conseille cet article de Seloger qui a servi de base à l’écriture de cette news.
Conclusion
Même si un garant n’est pas obligatoire, je vous conseille vivement d’en imposer un à votre locataire. Sélectionnez le avec autant de minutie que votre locataire. Il est votre « sortie de secours » en cas de défaillance de celui-ci.
Bonne location,
A très vite !
Monsieur Hugo,
Votre assistant personnel en gestion locative.
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