😰 Et si la niche fiscale airbnb disparaissait ?
La chasse aux locations airbnb a commencé !
La location meublée de tourisme dérange, et pour cause : la crise du logement se creuse de plus en plus.
Les grandes villes (et pas que !) sont assaillies de locations meublées touristiques au détriment des locations meublées d’habitation.
Pour y remédier, le législateur envisage de réduire les avantages fiscaux dont bénéficie le loueur en meublé non professionnel (LMNP) afin de rééquilibrer le marché locatif.
😬 Les bailleurs tremblent, mais ne savent pas vraiment à quoi s’attendre pour leurs impôts.
Mais alors, qu’en est-il réellement ?
À quoi ressemble la fiscalité LMNP à l’heure actuelle, et que va-t-elle devenir avec cette réforme ?
Quelle imposition vont subir vos revenus locatifs ?
Autant de questions sans réponse auxquelles je vais répondre point par point dans cet article 😉
👉 Au programme :
- En quoi consiste l’activité de loueur en meublé non professionnel
- Les plafonds de revenus à ne pas dépasser pour rester LMNP
- Le point sur la réforme fiscale de la location meublée
- Le régime micro-BIC de la location meublée avant et après la réforme
- Le régime réel de la location meublée avant et après la réforme
- Des schémas clairs et complets pour tout comprendre en un clin d’œil 😉
Qu’est-ce que l’activité LMNP ?
LMNP est l’appellation courante du loueur en meublé non professionnel. Il s’agit simplement pour un propriétaire de mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers meublés afin d’en tirer des loyers appelés revenus locatifs ou recettes locatives.
L’activité LMNP s’oppose donc à la location nue, qui consiste à mettre en location des biens immobiliers vides de meubles. Cette distinction est importante puisque la fiscalité applicable est différente, tout comme les obligations du bailleur.
Devenir LMNP : les plafonds de revenus à ne pas dépasser
Le loueur en meublé peut être considéré comme non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Pour savoir à quel statut vous appartenez, il faut examiner vos revenus locatifs, mais aussi les autres revenus de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Vous êtes considéré comme LMNP, loueur en meublé non professionnel, lorsque l’une de ces deux conditions au moins est remplie :
👉 Vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros par an
👉 Vos revenus locatifs ne dépassent pas les autres revenus de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu
💡 Bon à savoir : si jamais vous ne remplissez aucune de ces deux conditions, vous êtes considéré comme LMP, loueur en meublé professionnel. Pour savoir ce qui change entre LMP et LMNP, je vous invite à consulter l’article comparatif que j’ai écrit à ce sujet juste ici 😉
Comment sont imposés les revenus locatifs de l’activité LMNP ?
Eh oui, pas de miracle, les revenus locatifs de l’activité LMNP sont imposables 😞
Plus précisément, vos recettes locatives sont soumises à l’impôt sur le revenu.
Faire de la location meublée s’apparente à une activité commerciale aux yeux de l’administration fiscale. Vous serez donc imposé sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
En parallèle, le loueur en meublé non professionnel a le choix entre deux régimes fiscaux, le régime d’imposition dit « réel » et le régime d’imposition micro-BIC.
Qu’est-ce que la réforme fiscale de la location meublée ?
⚖️ Récemment, une proposition de loi « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale » a vu le jour. Vous en avez peut-être entendu parler sous l’appellation de loi « anti airbnb ».
Pas étonnant, elle a fait grand bruit !
🤓 Pour vous redonner un peu de contexte :
Un meublé de tourisme se loue bien plus cher qu’une location meublée longue durée (location meublée d’habitation), tout en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux.
Le loueur en meublé non professionnel a donc progressivement délaissé les locations meublées longue durée au profit des meublés de tourisme, créant une pénurie de logement dans certaines villes.
C’est pourquoi la loi « anti airbnb » propose de modifier la fiscalité applicable aux meublés de tourismes afin de rééquilibrer l’offre de location meublée d’habitation.
👨🏫 Je vous explique tout ce qui va changer en termes de fiscalité.
Si vous vous sentez perdu entre abattement, seuil, plafond et régime fiscal, pas de panique, je vous propose un schéma récapitulatif gratuit pour chaque régime d’imposition avant et après réforme 😉 Il suffit de continuer tranquillement votre lecture 👇
Le régime d’imposition micro-BIC en LMNP avant la réforme (revenus locatifs 2023/2024)
⚖️ La proposition de loi « anti airbnb » n’étant pas rétroactive, elle ne concerne pas les revenus locatifs générés avant sa promulgation.
👌 Soyez donc rassurés, les recettes locatives issues de votre activité LMNP durant l’année 2024 restent imposées selon l’ancien système, qui est plus favorable 😉.
1. Le régime micro-BIC de la location meublée longue durée (2023/2024)
Le régime micro-BIC en location meublée longue durée permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur vos recettes locatives.
Vous êtes assujetti d’office au régime micro-BIC tant que vos recettes locatives ne dépassent pas le plafond de 77 700 euros.
2. Le régime micro-BIC du meublé de tourisme non classé (2023/2024)
Le régime micro-BIC du meublé de tourisme non classé est identique à celui de la location meublée longue durée : 50% d’abattement avec un plafond de 77 700 euros.
3. Le régime micro-BIC du meublé de tourisme classé (2023/2024)
Le régime micro-BIC du meublé de tourisme classé est très favorable pour les investisseurs. Il permet de bénéficier d’un abattement de 71% sur les recettes locatives, et s’applique jusqu’à 188 700 euros de chiffre d’affaires.
Le régime d’imposition micro-BIC en LMNP après la réforme (revenus locatifs 2025)
⚖️ La proposition de loi « anti airbnb » n’a pas encore été promulguée. Avec la dissolution de l’Assemblée nationale du 9 juin 2024, puis l’élection de nouveaux députés, la discussion autour du projet de loi a été mise en pause malgré son adoption par le Sénat.
🔍 Il ne s’agit donc ici que d’une prévision du futur régime d’imposition micro-BIC en LMNP. Sans surprise, il est moins favorable au loueur de meublés de tourisme non professionnel.
Ce nouveau régime s’appliquera en principe pour les revenus locatifs perçus à partir de 2025.
1. Le nouveau régime micro-BIC de la location meublée longue durée (2025)
En réalité, le régime micro-BIC de la location meublée longue durée ne change pas.
La proposition de loi vise exclusivement les meublés de tourisme. Il s’agit au contraire de rééquilibrer le marché locatif en incitant les propriétaires à se tourner à nouveau vers la location meublée longue durée.
Il n’est donc pas question de la rendre moins attractive 😉
2. Le nouveau régime micro-BIC du meublé de tourisme non classé (2025)
C’est le meublé de tourisme non classé qui est le plus impacté par la réforme.
L’abattement passe à 30%. Le plafond de revenus locatifs à ne pas dépasser pour être éligible au micro-BIC est de 23 000 euros.
😖 Aïe, ça pique. On passe d’un plafond à 77 700 à 23 000 euros. Initialement, les députés voulaient l’abaisser à 15 000 euros (oui oui, autant dire que c’est inutilisable), mais le Sénat l’a réhaussé à 23 000 euros (c’est pas glorieux quand même).
3. Le nouveau régime micro-BIC du meublé de tourisme classé (2025)
Le meublé de tourisme classé prend lui aussi une sacrée claque, voyant son abattement passer à 50%. Le plafond à ne pas dépasser pour rester en micro-BIC est de 77 700 euros.
En gros, le régime micro-BIC du meublé de tourisme classé devient le même que pour la location meublée d’habitation.
Schéma récapitulatif du régime micro-BIC en LMNP avant et après la réforme
Et comme un bon schéma vaut mieux qu’un long discours, vous pouvez consulter celui-ci à tout moment ! 👇
Les seuils du régime fiscal réel en LMNP avant la réforme (revenus locatifs 2023/2024)
En principe, le régime fiscal dit « réel » est toujours applicable :
- Soit vous dépassez le seuil légal et le régime réel d’imposition s’applique automatiquement.
- Soit vous ne dépassez pas le seuil légal mais vous faites volontairement le choix d’être assujetti au régime réel d’imposition plutôt qu’au régime micro-BIC.
À l’inverse, vous ne pouvez pas toujours choisir le régime fiscal micro-BIC. Dès que le seuil du régime réel est atteint, ce dernier s’applique directement sans pouvoir choisir le micro-BIC.
C’est pourquoi bien connaître chaque seuil d’imposition pour son activité LMNP est très important, puisque les conséquences fiscales peuvent être énormes en fonction de votre situation.
👌 Comme pour le régime micro-BIC, l’ancien système reste applicable pour les revenus locatifs perçus en 2023 et 2024.
1. Le seuil du régime réel pour la location meublée longue durée (2023/2024)
En location meublée d’habitation, le régime réel s’applique automatiquement au-delà de 77 700 euros de recettes locatives annuelles.
2. Le seuil du régime réel pour le meublé de tourisme non classé (2023/2024)
Pour le meublé de tourisme non classé, le régime réel s’applique automatiquement au-delà de 77 700 euros de recettes locatives annuelles.
3. Le seuil du régime réel pour le meublé de tourisme classé (2023/2024)
Pour le meublé de tourisme classé, le régime réel s’applique automatiquement au-delà de 188 700 euros de recettes locatives annuelles.
Les seuils du régime fiscal réel en LMNP après la réforme (revenus locatifs 2025)
🔍 Comme pour le régime micro-BIC, il s’agit seulement d’une prévision du futur régime d’imposition réel en LMNP. Pour le moment, la proposition de loi n’a pas encore été promulguée ⚖️.
📅 En principe, les nouveaux seuils du régime réel s’appliqueront pour les revenus locatifs perçus à partir de 2025, pas avant.
1. Le nouveau seuil du régime réel pour la location meublée longue durée (2025)
Comme je vous l’ai déjà mentionné concernant le régime micro-BIC, la proposition de loi n’a pas modifié le régime fiscal de la location meublée d’habitation. Le régime réel d’imposition s’applique donc toujours automatiquement à partir de 77 700 euros de revenus locatifs.
2. Le nouveau seuil du régime réel pour le meublé de tourisme non classé (2025)
Le loueur en meublé non professionnel d’un meublé de tourisme non classé est automatiquement assujetti au régime réel d’imposition si ses revenus locatifs dépassent 23 000 euros.
😖 Même quand on le sait déjà, ça pique toujours autant ! Ce seuil de 23 000 euros laisse très peu de marge au régime micro-BIC. Le régime réel s’applique très rapidement, surtout si vous avez plusieurs biens en location.
3. Le nouveau seuil du régime réel pour le meublé de tourisme classé (2025)
Le loueur en meublé non professionnel d’un meublé de tourisme classé est automatiquement assujetti au régime réel d’imposition lorsque ses revenus locatifs dépassent 77 700 euros.
Schéma récapitulatif des seuils du régime réel en LMNP avant et après la réforme
Chose promise, chose due 👇
À quoi faut-il s’attendre pour la future fiscalité de la location meublée ?
Pour le moment, rien n’est encore joué.
La proposition de loi a été modifiée et adoptée par le Sénat, mais les discussions à l’Assemblée nationale sont pour le moment en suspens.
Le projet de loi est donc, comme son nom l’indique, encore à l’étape de projet.
Je ne manquerais pas de vous tenir au courant en cas de promulgation officielle !
En attendant, n’hésitez pas à consulter régulièrement cet article pour garder les chiffres en tête 😉
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