Location meublée : pourquoi pas vous ?
La location vide est largement plébiscitée par les investisseurs immobiliers en France.
Souvent dans un souci pratique :
J’achète, je mets en location tout de suite, fin de l’histoire. 😎
Et si je vous disais que c’est une erreur ? 😰
Que vous pouvez faire mieux que ça ?
Qu’il existe une solution pour :
- Augmenter vos revenus locatifs (voir les faire exploser 🤯)
- Bénéficier d’une fiscalité ultra intéressante pour augmenter considérablement votre rentabilité
- Garder le contrôle sur votre investissement
(Là normalement, vous avez très envie de savoir comment faire)
(Si vous avez lu le titre de l’article, vous me voyez arriver avec mes gros sabots 😁)
La location meublée peut vous offrir tout ça.
Encore faut-il être bien préparé et respecter les règles liées à la location meublée.
C’est un prérequis nécessaire pour se lancer dans location meublée et rester dans la légalité.
Ça tombe bien, je vous explique tout en détail tout de suite 😉
👉 Au programme :
- Les éléments obligatoires de la location meublée
- La durée du bail d’une location meublée
- Le montant du dépôt de garantie d’une location meublée
- Le préavis de départ du locataire dans une location meublée
- Le montant du loyer pour une location meublée
- La fiscalité de la location meublée
- La différence entre LMNP et LMP
- La particularité du meublé de tourisme
Qu’est-ce qu’un logement meublé ?
« Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Je n’invente rien, c’est tout simplement la définition donnée par la loi du 6 juillet 1989, loi de référence en matière de rapports bailleur / locataire.
Si on pouvait résumer, un logement meublé c’est tout simplement :
- Un logement décent (surface minimum, absence de nuisibles, performances énergétiques, santé et sécurité, équipements).
- Un logement équipé de meubles.
Les éléments obligatoires de la location meublée
Pour être considéré comme « meublé », un logement doit obligatoirement contenir les éléments suivants :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Etagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Cette liste, je ne la sors pas de mon chapeau : elle a été fixée par décret. Alors ne faites pas l’impasse sur ces éléments, au risque de voir votre location meublée requalifiée en location vide !
Car oui, la qualification vide ou meublée de votre logement a un impact direct sur les règles de location à respecter.
La durée du bail en location meublée
Si le locataire peut rompre le bail à tout moment, ce n’est pas le cas du propriétaire du logement qui doit respecter la durée prévue par le contrat de bail.
Le bail d’une location meublée est établi pour une durée minimum d’1 an.
Bien entendu, cette durée d’1 an est renouvelable. Si votre locataire souhaite rester plus longtemps dans le logement et que vous êtes d’accord, le contrat repart pour 1 an (le plus souvent tacitement).
🗝️ Si votre locataire souhaite vous rendre les clés au bout de 3 mois, libre à lui de le faire.
✋ Si vous, en tant que propriétaire bailleur, souhaitez récupérer votre logement au bout de 3 mois, ce n’est pas possible. Vous devrez attendre que le délai d’1 an soit écoulé.
💡 À noter : la durée du bail de location meublée peut être de 9 mois si le locataire est un étudiant. Ainsi, il loue uniquement le logement sur l’année scolaire.
Le montant du dépôt de garantie en location meublée
Lorsque vous louez un bien immobilier, vous êtes en droit de réclamer un dépôt de garantie à votre locataire.
Ce dépôt de garantie vous permettra entre autres :
- De rembourser d’éventuelles dégradations causées par votre locataire
- De pallier une carence de paiement de votre locataire
- Ou encore de vous donner un indice supplémentaire sur la solvabilité de votre locataire
Pour une location meublée, le montant du dépôt de garantie ne doit pas excéder 2 mois de loyer hors charges.
💡 Exemple : vous louez un logement meublé pour 950 euros mensuels hors charges près de Paris. Charges comprises, le montant du loyer s’élève à 1020 euros. Vous pourrez réclamer à votre locataire un dépôt de garantie d’un montant maximum de 950 x 2 = 1900 euros. Le dépôt de garantie peut également être inférieur à cette somme.
Le préavis de départ dans la location meublée
Je l’ai mentionné précédemment : le locataire peut quitter le logement meublé à tout moment, contrairement au propriétaire qui ne peut le récupérer qu’à l’échéance du bail.
Néanmoins, votre locataire doit tout de même respecter un délai de préavis d’1 mois en cas de départ.
Attention, le locataire peut vous adresser son préavis de départ par 3 moyens uniquement :
- Une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), ce qui est le plus courant
- Une remise en main propre du préavis contre émargement
- Un acte de commissaire de justice (acte d’huissier), ce qui reste rare en principe vu son coût
Un préavis simplement envoyé par mail n’est pas valable.
Pendant toute la durée du préavis, le locataire doit continuer de payer son loyer, même s’il a déjà rendu le logement. Par contre, si votre locataire est parti et que vous avez déjà reloué, vous ne pouvez plus exiger de paiement de sa part, même si le préavis n’est pas terminé (interdiction de toucher deux loyers pour le même bien).
Le montant du loyer d’une location meublée
Ce n’est absolument pas une obligation mais plutôt un constat : un logement meublé permet de fixer un loyer plus élevé que pour un logement vide.
Faire de la location meublée, c’est donc augmenter ses revenus locatifs !
👉 Plus les loyers sont élevés, plus vos revenus locatifs augmentent, plus votre investissement est rentable. C’est un critère essentiel à prendre en compte lorsque vous choisirez de faire de la location meublée ou de la location vide.
La fiscalité de la location meublée
Sans surprise, les revenus tirés de votre location meublée sont imposés.
Les revenus locatifs meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, puisqu’il s’agit d’une activité commerciale aux yeux de l’administration fiscale.
Le propriétaire bailleur d’un logement meublé peut choisir entre deux régimes fiscaux différents :
- Le régime micro bic
- Le régime réel
1. Le choix du régime micro bic pour votre logement meublé
Choisir le régime micro bic pour votre location meublée vous permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs 🤑. Vous paierez un impôt sur cette nouvelle base. De quoi faire de belles économies !
2. Le choix du régime réel pour votre logement meublé
Choisir le régime réel pour votre location meublée vous permet de déduire toutes vos charges relatives à votre investissement immobilier (achat de meubles, mobilier, travaux, etc.) de vos revenus locatifs. Ainsi, votre base imposable baisse, donc votre impôt aussi.
Cette technique peut rapidement s’avérer très rentable.
💡 Le régime réel permet également :
- De pratiquer la déduction des amortissements
- D’imputer les éventuels déficits de vos revenus locatifs
LMNP ou LMP pour ma location meublée ?
LMNP signifie loueur en meublé non professionnel. À l’inverse, le statut LMP est celui du loueur en meublé professionnel.
Que vous ayez une activité LMNP ou LMP, il s’agit dans tous les cas d’être le loueur d’un logement meublé (appartement, studio, maison…). Si le logement est vide, il ne relève pas d’une activité LMNP ou LMP.
J’ai réalisé un comparatif béton entre LMNP ou LMP : consultez le juste ici ! 👈
Les particularités du meublé de tourisme
1. Pourquoi faire de la location meublée courte durée ?
De plus en plus de propriétaires se tournent vers le meublé de tourisme pour rentabiliser leur investissement immobilier.
Le meublé de tourisme, c’est la location « type airbnb » ! Vous louez votre logement meublé sur de courtes périodes pour des clients vacanciers, des travailleurs de passage, etc.
L’un des gros avantages, ce sont les revenus locatifs que vous pouvez en tirer : un meublé de tourisme se loue beaucoup plus cher à la nuit qu’un logement meublé longue durée.
Exemple : vous êtes le propriétaire bailleur d’un appartement de type T2 près de Paris. En longue durée, vous avez mis l’appartement en location à 1 300 euros par mois. Sur un mois de 30 jours, cela revient à 43 euros par nuit. Si vous le mettiez sur airbnb en location courte durée, vous pourriez en demander bien plus ! On l’a vu avec les JO de Paris 2024, les prix explosent.
Bien sûr, louer votre appartement sur Airbnb demande une gestion plus importante que pour une location longue durée. Vous devez être assez disponible pour faire face au turnover des locataires.
2. Location meublée courte ou longue durée : quelles différences ?
✅ La durée du bail du meublé de tourisme est bien plus courte que pour la location meublée longue durée. Il s’agit généralement d’un weekend ou de quelques semaines dans le cadre de vacances. Dans tous les cas, le même locataire ne pourra pas louer le logement de tourisme plus de 90 jours chaque année.
✅ Puisqu’il s’agit d’une location saisonnière, votre locataire ne peut pas en faire sa résidence principale. Pour rappel, un logement est considéré comme résidence principale lorsqu’il est occupé pendant au moins 8 mois dans l’année par le locataire.
✅ Comme dans le cadre d’un bail d’habitation meublé, vous pouvez choisir entre le régime fiscal micro BIC et le régime fiscal dit « réel ». Néanmoins, le régime micro BIC du meublé touristique tend à évoluer dans les prochaines années avec la loi « anti airbnb », pour passer à un abattement de 30% au lieu de 50%. Les seuils devraient eux aussi évoluer. Je vous invite à consulter mon guide complet sur la fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour en savoir plus.
Pourquoi choisir la location meublée pour son investissement locatif ?
La location meublée est un excellent choix pour votre investissement locatif :
- La location meublée vous permet de fixer un loyer mensuel plus élevé que pour une location nue 👉 vos revenus locatifs augmentent 📈
- La location meublée vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants que vous choisissiez le régime micro BIC (abattement fiscal) ou le régime réel (amortissement, report des déficits, déduction des charges)
- Si votre investissement se situe dans une ville touristique comme Paris, la location d’un meublé de tourisme peut vous permettre d’augmenter significativement vos revenus locatifs.
- Le bail étant d’une durée plus courte que pour une location vide (1 an contre 3 ans), vous pouvez récupérer votre logement plus facilement si besoin, si vous souhaitez vendre par exemple.
Je vous invite à consulter tous les autres articles que j’ai rédigé sur le sujet afin de comprendre pourquoi la location meublée est géniale pour optimiser au maximum votre rentabilité :
👉 la déduction des amortissements en LMNP
👉 La fiscalité en LMNP
👉 La combinaison SARL / LMNP
Pour être certain de respecter les règles en matière de location meublée, je vous propose un schéma récapitulatif de cet article juste ici 👇
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