85% des propriétaires qui font de la location meublée ne payent pas d’impôts car ils appliquent à la lettre les nouvelles règles du statut LMNP !
Vous êtes concerné si vous faites du meublé de longue durée, de tourisme (airbnb) ou de chambre d’hôte.
Vouloir exercer une activité LMNP, c’est bien.
Pouvoir le faire, c’est mieux ! 😉
Il ne suffit pas de vouloir être LMNP pour adopter ce statut très avantageux.
Une requalification de votre statut peut être catastrophique d’un point de vue fiscal et légal si vous ne respectez pas les conditions LMNP ! 😰
Or, je n’ai de cesse de le répéter :
L’intérêt du statut LMNP, c’est en grande partie ses avantages fiscaux 🤑
Ce serait franchement dommage de passer à côté !
Alors, comment être sûr d’avoir fait ce qu’il fallait pour prétendre à ce statut LMNP ?
Comment l’obtenir s’il s’agit de votre premier investissement immobilier ?
Je vous propose un article complet sur les différentes étapes et conditions à respecter pour pouvoir exercer en tant que loueur en meublé non professionnel.
👉 Après avoir lu cet article, vous connaîtrez :
- La différence entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle
- Les conditions pour bénéficier du statut LMNP
- Les étapes pour déclarer votre activité
- La polyvalence de la location meublée (longue durée, tourisme, chambre d’hôte)
- Le régime fiscal de l’activité LMNP
En BONUS en fin de cet article : ma solution pour diviser par 2 vos frais comptables 😉
Si vous n’avez pas le temps de lire tout l’article je vous conseille de télécharger mon guide ultra complet sur la fiscalité qui détaille l’ensemble des régimes fiscaux pour investir en immobilier. Il vous guidera aussi pour savoir si vous devez investir en nom propre ou en société.
C’est parti !
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
LMNP signifie loueur en meublé non professionnel. Comme son nom l’indique, il s’agit pour un particulier de louer un ou plusieurs biens meublés, à titre non professionnel. Les loyers issus de la location permettent à l’investisseur de générer des revenus, appelés revenus locatifs.
Le statut LMNP s’oppose généralement au statut LMP, qui concerne le loueur en meublé professionnel.
Faire la différence entre loueur professionnel et loueur non-professionnel
La qualité de loueur en meublé professionnel ou non professionnel dépend de vos revenus locatifs.
💡 Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si :
- Vos revenus locatifs annuels sont inférieurs au plafond fixé à 23 000 €
OU QUE :
- Vos revenus locatifs annuels sont inférieurs aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu
Il suffit donc de remplir seulement l’une de ces deux conditions pour être considéré comme loueur non professionnel.
💡 Vous êtes considéré comme loueur professionnel si :
- Vous dépassez le plafond de revenus locatifs annuels, fixé à 23 000 €
ET QUE :
- Vos revenus locatifs excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu
Il faut donc remplir impérativement ces deux conditions pour être considéré comme loueur professionnel.
Pour vous souvenir de ces conditions essentielles, vous pouvez consulter ce schéma à tout moment :
🤓 Exemple : grâce à vos nombreux investissements immobiliers, vous générez 40 000 euros de revenus locatifs annuels en meublé. Tant que vos revenus locatifs restent inférieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, vous êtes loueur en meublé non professionnel. Il ne suffit donc pas de dépasser le plafond de 23 000 euros de revenus locatifs pour être considéré comme loueur professionnel.
Les conditions à respecter pour bénéficier du statut LMNP
1. Première condition du régime LMNP : respecter le plafond de revenus
Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, il faut bien entendu respecter le plafond de revenus que je viens d’évoquer.
👉 Soit vos revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 euros.
👉 Soit vos revenus locatifs annuels doivent être inférieurs aux revenus de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Si vous ne respectez pas au moins l’une de ces deux conditions, impossible de bénéficier du statut LMNP, vous serez directement soumis au statut LMP à la place.
2. Deuxième condition du régime LMNP : faire de la location meublée
Qui dit LMNP dit location meublée.
Un logement est considéré comme meublé dès qu’il contient les éléments suivants :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Etagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Il s’agit donc d’un ensemble de meubles, d’électroménager ou encore de literie qui doivent obligatoirement être présents dans la location. Sinon, adieu le statut LMNP 😢.
👉 Pour consulter le décret du 31 juillet 2015 qui a fixé cette liste, c’est juste ici !
3. Troisième condition du régime LMNP : louer un logement décent
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne doit pas se contenter de louer un logement meublé, peu importe son état : il doit absolument s’agir d’un logement décent.
😎 Voici les critères à retenir pour proposer un logement décent à la location (pour un logement simple, les règles pour une colocation sont un peu différentes) :
✅ La surface du logement. La pièce principale doit faire :
- Soit minimum 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.
- Soit un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes.
✅ La consommation énergétique du logement. Elle doit être inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.
✅ L’absence de nuisibles. Le logement ne doit pas comporter d’insectes ou d’animaux nuisibles comme les rats, les punaises de lits ou encore les cafards.
✅ L’équipement du logement. Pour être mis en location, le logement doit comporter un certain nombre d’éléments d’équipement comme un chauffage, un raccord à l’eau potable ou encore un réseau électrique.
✅ La sécurité physique et la santé du locataire. Le logement ne doit pas être dangereux pour le locataire. Cela implique notamment un chauffage conforme aux normes en vigueur, une aération suffisante ou encore une étanchéité suffisante.
Les étapes à respecter pour déclarer son activité LMNP
Si vous souhaitez bénéficier du régime LMNP, vous devez bien entendu remplir les conditions que je viens d’évoquer.
Mais votre activité LMNP doit également faire l’objet d’une déclaration pour pouvoir être exercée. Cette déclaration est obligatoire mais reste totalement gratuite ! (Heureusement)
👉 Vous réalisez votre déclaration LMNP sur le site de l’INPI
Cette déclaration doit intervenir dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité LMNP.
👉 Vous obtenez ainsi un numéro SIRET (D’ailleurs, ce numéro SIRET sera utile pour votre déclaration de revenus LMNP, pour en savoir plus, c’est par ici)
👉 À l’occasion de la déclaration de votre activité LMNP, vous pouvez choisir le régime fiscal qui vous convient (régime réel ou régime micro-BIC). Le choix du régime n’est pas définitif. Vous pourrez toujours changer de régime au bout d’un an.
Si vous n’avez pas le temp de faire par vous-même l’immatriculation de votre société auprès de l’administration, nos experts comptables peuvent s’en charger.
Vous aurez la garantie d’une déclaration faite rapidement et sans erreur. Remplir un formulaire Cerfa n’est pas compliqué en soi encore faut-il le remplir correctement, avec les bonnes valeurs et bonnes options fiscales.
Que puis-je louer avec un statut LMNP ?
Faire de la location meublée avec le statut LMNP, c’est bénéficier d’une grande polyvalence sur votre type de location. Vous pouvez ainsi proposer :
- La location d’un logement meublé en longue durée
- La location d’un logement meublé de tourisme (courte durée)
- La location d’une chambre d’hôte
1. La location meublée longue durée (bail d’habitation)
Si vous souhaitez exercer une activité LMNP, vous pouvez tout simplement proposer de la location meublée longue durée. Votre locataire fait ainsi du logement sa résidence principale.
Vous signez un bail d’habitation avec votre locataire, d’une durée d’1 an renouvelable tacitement. Vous percevez ainsi des loyers chaque mois, qui constituent vos recettes locatives.
L’un des avantages non négligeables de la location meublée longue durée, c’est la stabilité ! Vous êtes sûr de percevoir des loyers régulièrement, potentiellement pendant plusieurs années si votre locataire souhaite conserver le logement.
Il s’agit donc d’une rentrée d’argent passive très intéressante.
💡 Une location meublée longue durée se loue généralement plus chère qu’une location nue. Vous générez ainsi des recettes locatives plus importantes. Un paramètre à prendre en compte si vous hésitez entre LMNP et location vide !
2. La location de meublé de tourisme (type airbnb)
Le statut LMNP permet également de faire de la location de meublé de tourisme, c’est-à-dire faire de la location saisonnière type airbnb.
Contrairement à la location meublée longue durée, la location d’un meublé de tourisme se fait généralement à la nuit ou à la semaine.
Le meublé de tourisme a vocation à accueillir des vacanciers ou des travailleurs de passage : le locataire ne fait pas du logement sa résidence principale.
Le meublé de tourisme permet de générer des revenus locatifs plus élevés qu’une location longue durée, puisque le tarif à la nuit est bien plus important.
🤓 Exemple : vous êtes propriétaire d’un logement dans une résidence au sein d’une ville touristique. En location meublée longue durée, vous percevez un loyer de 800 euros par mois, soit environ 26 euros la nuit. En meublé de tourisme, vous pouvez espérer dépasser les 100 euros la nuit en haute saison en fonction des caractéristiques du logement.
L’inconvénient du meublé de tourisme, c’est l’aléa : rien ne vous garantit que vous parviendrez à louer toute l’année (période creuse, inflation), tandis qu’une location meublée longue durée vous assure un revenu régulier et stable.
Notez aussi que la location d’un meublé de tourisme impose une gestion plus importante de votre activité, puisqu’il y a un fort turnover des locataires.
💡 Un même locataire ne peut occuper le même meublé de tourisme que 90 jours dans l’année. Le but n’est pas d’en faire une résidence principale.
3. La location de chambres d’hôtes
La location d’une chambre d’hôte diffère de la location d’un meublé de tourisme :
- La chambre d’hôte est située chez l’habitant
- La location est limitée à 5 chambres par habitation
- La location est limitée à 15 personnes en même temps
- L’hôte propose des services aux locataires (petits déjeuner, dîner, serviettes, draps, etc)
L’intérêt de faire la distinction entre location d’un meublé de tourisme et location d’une chambre d’hôte est surtout fiscal.
Cumuler LMNP et société : le bon plan ultime ?
La création d’une entreprise est parfaitement compatible avec une activité LMNP ! C’est même plutôt conseillé, afin de bénéficier d’un maximum d’avantages.
👉 Pour en savoir plus sur le duo LMNP / Entreprise, j’ai rédigé un article complet sur la SARL de famille combinée au régime LMNP (outil très puissant !), vous pouvez le consulter ici.
Bon à savoir : le régime fiscal de l’activité LMNP
Il est important de savoir que les revenus locatifs d’une activité LMNP sont imposés sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Aux yeux de l’administration fiscale, il s’agit en effet d’une activité commerciale.
Vous pouvez néanmoins choisir entre deux régimes fiscaux distincts pour votre activité : le régime micro BIC pour bénéficier d’un abattement sur votre chiffre d’affaires et le régime réel pour déduire vos charges de vos revenus locatifs.
1. Le régime micro-BIC
Le régime micro BIC vous permet de bénéficier d’un abattement sur vos revenus locatifs et donc de faire baisser votre base imposable.
En somme : vous payez moins d’impôts que prévu.
Le taux d’abattement diffère en fonction du type de location réalisé.
✅ Vous faites de la location longue durée. Vous pouvez choisir le régime micro BIC tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros annuels. Vous pouvez alors bénéficier d’un abattement de 50%.
✅ Vous faites de la location de meublé de tourisme.
- Si vous faite de la location d’un meublé de tourisme non classé, le régime est le même que pour la location longue durée (abattement de 50%)
- Si votre meublé de tourisme est classé, vous pouvez choisir le régime micro BIC tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 188 700€ annuels. Vous pouvez alors bénéficier d’un abattement de 71%.
✅ Vous faites de la location de chambre d’hôte. Pour la location d’une chambre d’hôte, vous pouvez choisir le régime micro BIC tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 188 700€ annuels. Vous pouvez alors bénéficier d’un abattement de 71%.
Le taux d’abattement pour chaque type de location est amené à évoluer dans les prochaines années. Face à la prolifération de la location meublée type « airbnb », qui ralentit le marché de la location longue durée, le régime fiscal du meublé de tourisme tend à devenir moins avantageux.
2. Le régime réel
Le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges locatives de vos recettes locatives.
Pour faire baisser votre base imposable, pas d’abattement sur vos revenus locatifs mais une déduction des charges afférentes à votre activité LMNP. Vous pouvez par exemple déduire :
- Le coût de votre assurance
- Les frais de gestion locative si vous en avez
- L’achat de meubles
- Les travaux d’entretien de la location
La déduction des charges des recettes locatives n’est pas le seul atout du régime réel. Grâce au régime réel, vous pouvez également :
- Déduire de vos revenus locatifs l’amortissement d’achat de votre bien immobilier, mais aussi l’amortissement de vos meubles ou encore l’amortissement des travaux réalisés. L’amortissement permet de faire baisser votre base d’imposition, donc de payer moins d’impôts.
- D’imputer les potentiels déficits sur vos recettes locatives des années suivantes. Un déficit est constaté quand vos charges sont supérieures à vos recettes.
Si vos charges et l’amortissement excèdent 50%, le régime réel devient plus intéressant que le régime micro-BIC. À l’inverse, si vous avez peu de charges, le régime micro BIC sera plus opportun.
3. Comparer les différents régimes avec notre simulateur fiscal
La théorie c’est bien mais la pratique c’est mieux 😉
Si vous souhaitez faire vos propres simulations et sans vous tromper dans tous les calculs, je vous invite à télécharger gratuitement notre simulateur de rentabilité sous Excel qui calcule pour vous les différentes rentabilités locatives, les impots à payer…
Faite un test et calculez vos économies d’impôts sur votre propre bien : le simulateur va comparer le régime micro-BIC et le régime réel.
Après l’avoir téléchargé, voici ce que vous obtiendrez :
Faire de la location meublée non professionnelle, ce n’est pas si compliqué !
Finalement, il faut surtout :
- Bien faire la différence entre location meublée non professionnelle et location meublée professionnelle, pour éviter de se retrouver LMP par inadvertance
- Respecter la liste des équipements et meubles à intégrer dans la location, tout en conservant un logement décent
- Faire en sorte que vos revenus locatifs ne dépassent pas le plafond pour la location meublée non professionnelle
Ensuite, vous n’avez plus qu’à profiter de ce régime avantageux 😉.
Comment diviser par 2 vos frais d’expert-comptable ?
Si vous décidez de faire de la location meublée au régime réel (en LMNP), vous serez obligé de passer par un expert-comptable. En effet, il est impossible de faire sa déclaration seule car l’administration vous impose de produire un bilan, un compte de résultat, des liasses fiscales…
Sur le marché les tarifs d’un expert-comptable sont compris entre 500 et 600€ à l’année, je vous propose d’économiser 300€ par an…
Voici un autre levier actionnable immédiatement pour booster votre rentabilité !
Voici mes 2 conseils pour réduire vos frais comptables.
Conseil N°1 : changez de comptable pour utiliser le service fiscal de Monsieur Hugo
Le service fiscal de Monsieur Hugo vous permet de déclarer tous vos revenus locatifs (nu, meublé, saisonnier) très facilement et pour seulement 282€ / an 😉.
C’est plus de 48 régimes fiscaux qui sont pris en charge : LMNP, LMP, SCI, SARL, défisc (Pinel, Besson, Derobien…).
Nos experts comptables s’occupent de tout pour vous :
- Envoyez-leur la liasse fiscale de l’année précédente pour reprendre votre comptabilité.
- Transmettez vos recettes & dépenses par mail ou utilisez l’outil de saisi comptable de Monsieur Hugo.
- Ils contrôlent et produisent vos liasses fiscales puis les télétransmettent aux centres des impôts.
Votre déclaration des revenus locatifs a été faite dans les délais et dans le respect de la réglementation. En bonus, vous recevrez un bilan prévisionnel où figure des conseils pour optimiser votre fiscalité.
Si vous souhaitez utiliser l’outil comptable, voici à quoi ressemble l’interface de Monsieur Hugo :
C’est très simple d’utilisation : vous saisissez vos différentes dépenses au fil de l’eau par exemple. Vos données saisies seront analysées et traitées par nos experts comptables et serviront de base pour commencer à travailler sur votre déclaration des revenus locatifs.
Comme votre cabinet comptable actuel, nos experts-comptables sont bien sûr disponibles par mail ou téléphone pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner.
Nous avons réussi à diviser par 2 les frais comptables car nous avons automatisé une bonne partie du traitement comptable en amont. Vous aurez le même niveau de service qu’avec votre cabinet comptable actuel pour un coût diviser par 2.
Si vous travaillez déjà avec un autre cabinet comptable, nous pouvons reprendre facilement votre comptabilité en nous fournissant uniquement la liasse fiscale de votre dernier exercice.
Vous souhaitez réduire vos frais comptables de plusieurs centaines d’euros / an ?
N’hésitez pas à prendre un RDV avec l’un de nos experts fiscalistes qui répondra à toutes vos questions.
Voici en synthèse les différentes solutions qui s’offrent à vous pour déclarer vos revenus locatifs via un cabinet comptable ou via un logiciel comptable LMNP :
Pour en savoir plus sur le service fiscal de Monsieur Hugo, c’est par ici.
Conseil N°2 : adhérez à un Centre de Gestion Agréé (CGA)
Le rôle des centres de gestion agréés (CGA) est de détecter et de prévenir les erreurs et les anomalies d’ordre fiscal avant que le FISC ne s’en charge…
Les CGA ne se substituent pas à l’expert-comptable qui établit les liasses fiscales mais ils permettent de pré-valider les liasses fiscales et d’éviter d’être redressé par le FISC.
L’atout majeur d’adhérer à un CGA est d’avoir une réduction d’impôt si vous déclarez vos revenus locatifs meublés au réel.
Cette réduction d’impôt est plafonnée à 915€ par an, ce qui est déjà pas mal pour réduire de plusieurs centaines d’euros votre budget comptable !
Cette réduction = 2/3 des frais de (tenue comptable + CGA).
Si vous choisissez de souscrire au service fiscal de Monsieur Hugo (qui s’occupe de produire vos différentes liasses fiscales et de les télétransmettre aux centres des impôts) alors vous ferez de belles économies. Le tarif à 282€ / an vous reviendra à 128€.
Démonstration :
1/ Règlement du service fiscal Monsieur Hugo : 282€
- 188€ (2/3) : montant récupéré grâce à la réduction d’impôt
- 94€ (1/3) : prix de revient du service fiscal
2/ Règlement des frais d’adhésion à un CGA : 102€
- 68€ (2/3) : montant récupéré grâce à la réduction d’impôt
- 34€ (1/3) : prix de revient pour adhérer au CGA
Total des frais : 128€ (94€+34€) au lieu de 282€.
Si vous avez déjà souscrit à un CGA, vous pourrez bien sûr le conserver.
Voir notre tuto dédié au CGA pour savoir comment y adhérer et sous quelles conditions.
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