La colocation vous fait elle rêver ?
Pourtant, tout le monde en parle et vante ses mérites…
Elle rencontre un fort engouement notamment dans les grandes villes.
Et vous, pour quelles raisons faites-vous de la colocation ?
Vous en faites peut-être sans le savoir !
Car même si vous louez à deux personnes, non mariées ou non pacsées, c’est de la colocation…
Ce que l’on sait moins c’est qu’en cas de départ d’un colocataire les choses peuvent rapidement se corser et déboucher sur des litiges avec les colocataires.
Vous n’êtes pas à l’abri d’une séparation d’un couple non marié, du remplacement précipité d’un étudiant qui ne s’entend plus avec le reste de la coloc…
Un vrai sac de nœuds vous attend ☹️
Dans cette nouvelle fiche juridique, vous découvrirez toutes les étapes clés pour gérer « sans stress » le départ d’un colocataire en cours de bail :
- Quelles sont les modalités pour quitter la colocation ?
- Comment restituer le dépôt de garantie ?
- Faut-il faire un état des lieux de sortie intermédiaire ?
- Dans quel cas devez-vous faire un nouveau bail à l’’arrivée du nouveau colocataire ?
Et comme les modalités sont différentes d’un bail de colocation unique à un bail individuel, vous découvrirez les différences entre ces 2 formats de colocation.
1. Que dit la loi à ce sujet ?
La colocation se définit comme la location d’un même logement par plusieurs colocataires, constituant leur résidence principale – article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En résumé si vous louez à deux personnes ou plus, non mariées ou non pacsées, il s’agit de colocataires.
Le départ d’un des colocataires ne met pas fin au contrat de bail, mais les engagements de chacun dépendent du type de bail signé.
Que vous ayez signé un bail de colocation unique ou plusieurs baux individuels, voyons ensemble les conséquences au quotidien et ce que vous devez savoir.
2. Cas d’une colocation en bail individuel
Si vous avez mis en place et signé un bail par colocataire (appelé bail individuel), voici les étapes clés que vous devez maitriser.
2.1. Départ d’un colocataire
Chaque colocataire peut librement quitter le logement. Il devra vous adresser un préavis pour sa partie privative en respectant les mêmes conditions de forme que pour un bail classique (remise en main propre ou par huissier ou par LRAR).
Il devra respecter aussi les mêmes délais de préavis en fonction du type de location (pour un bail nu : 1 ou 3 mois en fonction des villes et pour un bail meublé : 1 mois).
2.2. Restitution de la caution
Lorsqu’il vous restitue les clés du logement, le colocataire partant peut vous demander de lui restituer son dépôt de garantie.
Après avoir calculé le solde de tout compte et éventuellement déduit des frais constatés lors de l’état des lieux de sortie, vous lui restituez la caution (dépôt de garantie) par chèque ou virement.
La colocation pour les autres colocataires se poursuit de façon classique.
2.3. Etat des lieux de sortie
Vous devez réaliser l’état des lieux de sortie avec le colocataire sortant concernant son espace privatif (sa chambre) et les espaces collectifs.
Il n’y a pas de particularité spécifique à savoir sur cet état des lieux de sortie.
2.4. Arrivée d’un nouveau colocataire
Vous pourrez librement faire entrer dans le logement loué un nouveau colocataire, sans avoir besoin de demander l’autorisation aux autres colocataires. Vous signerez alors uniquement avec le nouveau colocataire un nouveau contrat de location (bail de colocation individuel).
Nous mettons à votre disposition une application juridique de rédaction de contrat de bail spécifiquement conçue pour la colocation. Cela peut vous éviter de commettre des erreurs car le bail de colocation est très spécifique.
Nos algorithmes, à jour des dernières lois, adaptent automatiquement les clauses du bail pour tenir compte du profil de votre colocation et louer ainsi en respectant la réglementation.
Voici un aperçu de l’interface de Monsieur Hugo qui vous permet de rédiger en ligne un bail de colocation individuel ou un bail de colocation unique et de le signer électroniquement :
A noter que l’application génère aussi automatiquement les actes de caution solidaire qui sont envoyés par email au garant pour signature.
3. Cas d’une colocation avec un bail unique
Si vous avez mis en place un seul bail pour la colocation (bail unique) : tous les colocataires figurent sur ce contrat et l’ont tous signé en même temps.
Voici les étapes clés à connaitre.
3.1. Départ d’un colocataire
Si l’un des colocataires veut quitter la colocation, il est également libre de le faire sans l’accord des autres colocataires.
Il devra vous adresser son préavis en respectant des conditions de forme et de délais.
La colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement qui doivent continuer à régler l’intégralité du loyer. Vous n’avez pas besoin de mettre à jour le bail (sauf si un nouveau colocataire arrive).
Attention : le départ d’un colocataire ne vous autorise pas à résilier le bail au motif que la colocation est diminuée d’un des colocataires.
3.2. Restitution de la caution
Contrairement au bail de colocation individuel, le principe pour restituer la caution est différent avec un bail de colocation unique.
- Le colocataire partant ne pourra pas vous demander de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il devra s’adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l’amiable pour récupérer l’éventuelle part du dépôt de garantie qu’il aurait versée au démarrage du bail. Légalement, vous avez l’obligation de restituer le dépôt de garantie qu’au départ du dernier colocataire.
- Si le bail contient une clause de solidarité : le colocataire sortant (et éventuellement sa caution) reste solidaire des autres colocataires 6 mois après son départ (en cas d’impayé, il devra rembourser la dette), à moins qu’un nouveau colocataire rejoigne la colocation et signe le bail dans ce délai (article 8-1 de la Loi du 6 juillet 1989).
Attention !
La solidarité ne se présume pas (article 1202 du Code civil), elle doit être mentionnée sur le bail.
3.3. Etat des lieux de sortie
3.3.1. Etat des lieux de sortie si le colocataire sortant n’est pas remplacé
Vous n’avez pas besoin de faire un état des lieux de sortie intermédiaire dans le cas d’un départ d’un colocataire sur un bail unique. L’état des lieux sera fait à la fin du bail (s’il est résilié par les colocataires) ou au départ du dernier colocataire.
Les colocataires restants devront se mettre éventuellement d’accord avec le colocataire partant sur le dédommagement des dégradations.
3.3.2. Etat des lieux de sortie si le colocataire sortant est remplacé
Dans ce cas de figure, vous devez donc faire un état des lieux de sortie intermédiaire.
Une fois les éventuelles retenues effectuées, il est possible de restituer une part du dépôt de garantie au colocataire partant (moins d’éventuelles retenues au prorata) et de demander au nouveau colocataire de compléter pour revenir au dépôt de garantie initial.
Exemple d’un état des lieux intermédiaire :
Le colocataire 1 part, le 2 reste. Le 1 est remplacé par le 3. Le 1 et 2 avaient versé 1000€ de dépôt de garantie (500€ chacun).
Lors de l’état des lieux de sortie intermédiaire, une dégradation de 100€ est constatée (porte d’un placard cassée). Vous allez donc déduire les 100€ de la caution, il reste donc 900€ de caution, soit 450€ de caution à restituer au locataire 1 et au locataire 2.
Lors de la signature du nouveau bail, le locataire 2 et le locataire 3 verseront chacun 500€ pour revenir au dépôt de garantie initiale. La situation de référence de l’état des lieux sera celle de l’état des lieux intermédiaire, c’est à dire avec la dégradation prise en compte et donc non imputable au locataire 3.
3.4. Arrivée d’un nouveau colocataire
Mais contrairement à la colocation avec plusieurs baux individuels, vous n’avez pas le droit d’imposer un nouveau colocataire aux autres membres de la colocation. Car par définition, ils sont chez eux !
Le cas contraire est également valable, vous pourrez donner votre accord ou pas sur un nouvel arrivant s’il vous est proposé par la colocation.
Lors de l’arrivée du nouveau colocataire, vous devrez mettre à jour le bail avec l’identité du nouvel arrivant (sans oublier les informations sur l’identité du garant) et refaire signer le bail par l’ensemble des colocataires.
Sachez enfin que notre application juridique pour rédiger un bail de colocation en ligne vous permet de dupliquer (en 1 clic) un bail existant : vous gagnez ainsi beaucoup de temps puisque vous ne mettez à jour que l’identité du nouveau colocataire et son garant.
Le process sera d’autant plus accéléré que tous les colocataires signeront en ligne le nouveau bail. Vous serez ensuite invité à signer électroniquement ce bail de colocation unique via notre partenaire Docusign, organisme reconnu par l’état et les Tribunaux Français pour la signature électronique.
En conclusion :
La gestion du départ d’un colocataire peut être délicate, mais en connaissant les étapes clés et les spécificités du bail de colocation (qu’il soit unique ou individuel), vous pourrez gérer la situation sans trop de stress.
Assurez-vous de respecter les délais de préavis, de réaliser un état des lieux de sortie approprié et de comprendre les règles de restitution du dépôt de garantie.
Si vous avez des doutes ou des questions, n’hésitez pas à consulter un professionnel du droit immobilier qui pourra vous guider, ou faites appel à Monsieur Hugo, votre assistant personnel en gestion locative.
Monsieur Hugo est là pour vous fournir des conseils adaptés à votre situation spécifique de colocation, résoudre vos problèmes et simplifier vos démarches en tant que propriétaire bailleur.
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