Lorsqu’un locataire est bénéficiaire d’allocations logement (APL, ALF ou ALS), la CAF verse l’argent au choix sur le compte du locataire ou sur le compte du propriétaire bailleur. Ce choix a des conséquences sur la procédure et le maintien des aides en cas de loyers impayés.
Cas 1 : le propriétaire bailleur reçoit directement les aides de la CAF : le locataire a l’obligation de payer son loyer et ses charges, moins le tiers payant.
A défaut de règlement pendant 2 mois, l’impayé est constitué : le propriétaire bailleur a alors 2 mois pour le déclarer à la CAF. A défaut de déclaration dans le délai, la CAF peut demander au propriétaire bailleur le remboursement des allocations logement qu’il a perçues depuis la constitution de l’impayé, et le paiement d’une amende.
S’il respecte le délai, le bailleur peut continuer à bénéficier du tiers payant pendant 6 mois, le temps de mettre en place un plan d’apurement ou de permettre au locataire de régler ses dettes. A défaut de plan ou de règlement des impayés, la CAF cesse de payer.
Cas 2 : Les allocations logement sont versées au locataire.
En cas de procédure d’impayé, la CAF propose au bailleur de lui verser directement l’aide au logement. Le propriétaire reçoit les allocations pendant 6 mois, au terme desquels la CAF cesse de payer à défaut de plan d’apurement ou de règlement des impayés.
Quand la CAF cesse de payer une partie des loyers du locataire défaillant, les loyers impayés coûtent cher au bailleur. Pour y pallier, il peut envisager plusieurs solutions :
1° Faire jouer son assurance loyers impayés ou actionner la caution. Cette mesure peut être prise dès le 1er impayé, et pendant toute la procédure d’impayé mise en œuvre par la CAF.
2° Engager une procédure judiciaire pour recouvrer les loyers impayés : le propriétaire peut demander à faire procéder à des saisies par huissier. A défaut de paiement malgré un commandement de payer, le bailleur peut demander la résolution du contrat de bail et l’expulsion du locataire défaillant. Cette mesure est envisageable en l’absence de plan d’apurement ou lorsque le locataire ne respecte pas ses engagements à ce titre, provoquant la suspension des aides au logement de la CAF.
Ce que dit la loi ?
L’article R*351-30 du Code de la construction et de l’habitation impose au bailleur de déclarer une situation d’impayé à la CAF lorsque le locataire bénéficie d’aides au logement. La CAF met alors en place une procédure d’apurement. A défaut de respect de la procédure, la CAF cesse de payer les allocations.
L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 impose au locataire de payer son loyer et ses charges à la date convenue. Le défaut de paiement autorise le bailleur à invoquer la clause résolutoire du contrat de bail, le cas échéant, et à demander l’expulsion du locataire défaillant.
En cas d’impayé, la procédure est spécifique
La loi impose au bailleur une procédure spécifique lorsque la CAF paye une partie du loyer. Le bailleur doit en effet prévenir la CAF, qui tente de mettre en place une procédure de nature à éviter l’expulsion du locataire. Ce n’est qu’à défaut de respect du plan d’apurement que la CAF cesse de payer les allocations : 🡪 le propriétaire peut alors engager une procédure d’expulsion.
A noter : pendant toute la procédure d’impayé mise en oeuvre par la CAF, le propriétaire peut se tourner vers sa garantie loyers impayés ou la caution du locataire pour obtenir le paiement des loyers.
Voici les 2 étapes à suivre :
1ère étape : mettre en place un plan d’apurement.
Une fois les impayés déclarés, la CAF accompagne le propriétaire bailleur dans la mise en œuvre d’un plan d’apurement. Le bailleur et le locataire doivent consentir aux modalités du plan.
- Le plan est respecté : la CAF continue de verser une partie du loyer, et le propriétaire récupère progressivement ses créances de loyer.
- Les parties ne se mettent pas d’accord ou ne respectent pas les modalités du plan : la CAF cesse de verser les allocations logement au propriétaire. Le propriétaire peut engager une procédure de recouvrement de loyer menant, le cas échéant, à l’expulsion du locataire.
2ère étape : demander la résiliation du bail.
Le bailleur adresse un commandement de payer au locataire.
A défaut de paiement dans les 2 mois, le bailleur demande la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
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