Combien de loyers impayés avant expulsion ?

En tant que propriétaire bailleur, le loyer impayé est une crainte majeure.

Vous ne parvenez pas à trouver un accord avec le locataire ?

Vous souhaitez lancer une procédure d’expulsion mais vous ne savez pas comment faire ?

Et surtout, combien de loyers impayés avant de décider l’expulsion.

Je vous guide pour connaître les étapes, de la tentative de conciliation à la résiliation du contrat de location.

Que faire en cas d’impayé de loyer ?

Avant de comprendre combien de loyers impayés doivent être constatés avant l’expulsion, voici comment agir si votre locataire ne respecte pas son obligation de payer son loyer.

Ne tentez pas d’expulser le locataire vous-même

À quelles sanctions s’expose le bailleur qui expulse son locataire par lui même : que dit la loi à ce sujet ?

****L’article L 226-4-2 du Code pénal punit désormais de trois ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende  le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions  prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies  de fait ou contraintes.

Le bailleur ne peut donc pas prendre l’initiative de pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un  huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, couper l’eau ou l’électricité, sous peine de poursuites  pénales pour violation de domicile.

Contacter le locataire pour comprendre pourquoi il ne paie pas le loyer

Avant même d’envisager d’expulser vos locataires, il est conseillé de contacter le locataire et lui demander de régulariser la situation dès le premier loyer impayé. N’attendez pas que la situation devienne insupportable financièrement pour agir, que vous comptiez sur vos revenus locatifs pour augmenter vos ressources ou que vous deviez rembourser un crédit immobilier.

Il se peut que votre locataire soit de bonne foi et qu’il rencontre de manière provisoire des difficultés, il est tout à fait possible d’envisager un accord entre vous pour éviter une action en justice. Vous pouvez mettre en place un échéancier ou offrir un délai supplémentaire selon votre situation financière.

Il est conseillé d’envoyer des lettres de relance afin de conserver une trace écrite.

Une mise en demeure de payer

Si le locataire ne répond pas à vos relances et s’il semble de mauvaise foi, vous devrez envisager de le mettre en demeure de payer en lui envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception et en faisant intervenir un médiateur qui sera susceptible de trouver une solution amiable.

Conservez bien une copie de tous vos courriers afin de prouver que vous avez tenté de trouver une solution avant d’engager une procédure plus lourde pour loyer impayé.

Faire appel à un huissier de justice

Si vous ne parvenez pas à trouver de solution avec votre locataire et que le loyer n’est toujours pas payé, tournez-vous vers un huissier de justice. Cet officier ministériel peut envoyer un commandement de payer au locataire qui disposera alors de 2 mois, selon l’article 24 de la loi de 1989, pour régler ses loyers en retard. En cas de paiement du loyer par le locataire, la procédure prend fin.

Le locataire est en droit de contester le montant de la dette. Il peut aussi indiquer qu’il n’est pas en mesure d’assurer le paiement des loyers et demander des délais supplémentaires pour recourir par exemple au Fonds de Solidarité Logement (FSL) afin d’obtenir une aide pour le paiement de ses loyers.

Demander la résiliation du bail

Malgré toutes les relances, votre locataire ne paie toujours pas le loyer, il faut alors entamer une procédure d’expulsion. Cela est possible dès le deuxième loyer impayé.

Sachez que dans ce cas il existe trois types de recours.

• La clause résolutoire, si elle inscrite dans le bail, permet de demander l’expulsion du locataire. Vous devez pour cela saisir le juge du tribunal judiciaire dont dépend votre investissement locatif. Le juge va alors se prononcer sur l’exécution de cette clause résolutoire et une assignation est remise par un huissier au locataire et à la préfecture. Cette assignation est un commandement de quitter les lieux. Les locataires disposent alors un délai de 2 mois pour quitter les lieux.
• Le recours de droit commun s’applique lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire. Vous devez alors saisir le tribunal judiciaire en apportant les preuves de vos démarches et des impayés de loyer. Le juge va déterminer si le locataire est en mesure de régler ses dettes. Si tel est le cas, un délai de paiement supplémentaire peut être accordé. Dans le cas contraire, il peut prendre la décision de résilier le bail et d’expulser le locataire. Là encore, les locataires ont 2 mois pour quitter le logement.
• Le congé pour motif légitime et sérieux permet au propriétaire de donner congé au locataire, celui-ci étant reconnu en faute. Cette procédure est spécifique, le congé doit prévoir un préavis de 6 mois.

Quel délai pour expulser un locataire ?

Si un avis d’expulsion est émis, cela ne signifie pas que le locataire va quitter le logement immédiatement. En effet, le juge peut accorder un délai de 3 mois à 3 ans selon la situation du locataire (situation familiale, état de santé, âge, etc.). En clair, ce n’est pas parce que vous entamez une procédure d’expulsion que celle-ci interviendra de suite.

De même, n’oubliez pas qu’il existe en France une protection des locataires : la trêve hivernale. Cette trêve hivernale dure du 1er novembre au 31 mars. Durant cette période, il est impossible d’expulser un locataire. Toutefois, il est possible durant cette trêve d’engager la procédure d’expulsion.

Les mesures en cas de loyer impayé

Si vous envisagez d’expulser vos locataires, sachez qu’en parallèle vous pouvez prendre certaines mesures pour vous couvrir financièrement. Si vous avez souscrit des garanties, c’est le moment de les activer.

• La garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance qui n’est pas obligatoire, mais fortement conseillée. Un loyer impayé peut engendrer une situation financière complexe pour le bailleur, cette assurance permet d’être certain de percevoir vos loyers, même si le locataire n’est plus en mesure de le payer. Cette assurance peut être souscrite auprès de n’importe quel assureur, elle coûte entre 2,5 et 5 % du montant du loyer. Contactez votre compagnie d’assurance pour activer cette garantie et obtenir le versement de la dette.
• La garantie Visale est assez spécifique, il existe de nombreux critères d’éligibilité. Cette assurance d’Action Logement permet elle aussi d’obtenir le paiement de la dette si le locataire n’est plus en mesure de payer. Action Logement se retourne ensuite contre les locataires. Pour que cette garantie soit appliquée, vous devez envoyer une lettre de relance à votre locataire sous 15 jours après la date d’échéance du loyer. Sans réponse de sa part, vous disposez d’un délai de 30 jours pour saisir Action Logement. Vous ne pouvez demander une prise en charge qu’après deux loyers impayés, ceux-ci n’étant pas obligatoirement consécutifs.
• La caution solidaire. Si vous n’avez pas souscrit de garantie des loyers impayés, vous pouvez faire appel à la caution solidaire si vous avez demandé un garant au moment de la signature du bail de location. Le cautionnaire peut être un proche du locataire, un organisme de caution ou un proche. Avec la caution solidaire, vous n’êtes pas dans l’obligation de contacter le locataire. Vous pouvez vous tourner directement, vers le garant en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception pour demander le remboursement de la dette.
• La caution simple. Cette fois, vous devez en amont contacter le locataire en cas de loyer impayé et envoyer un commandement d’huissier, une copie étant envoyée à la caution. Si le locataire ne peut payer la dette, vous envoyez un recommandé avec accusé de réception au garant pour qu’il s’en acquitte à sa place.

Au-delà de toutes ces démarches pour obtenir les sommes dues, si votre locataire perçoit l’aide personnalisée au logement (APL), vous êtes tenu d’informer la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) dans un délai de 2 mois. Elle peut alors vous verser directement l’aide durant 6 mois.

Faîtes vous représenter par un avocat

Pour récupérer un logement que vous avez mis en location à la suite de loyers impayés par votre locataire,  vous savez qu’il faut obligatoirement saisir le tribunal d’instance.

C’est une procédure dite « orale » ou la représentation par avocat n’est pas obligatoire.

Donc en théorie, on peut se passer d’avocat et se présenter directement devant le tribunal d’instance du lieu  de l’immeuble (où vous expliquez oralement votre situation et vos demandes).

Sauf que ça c’est la théorie, parce que se passer d’avocat dans ce type de procédure, c’est : ➢ Nier les usages des tribunaux,

• Peut-être ne pas savoir ce qu’il faut solliciter,
• Ne pas pouvoir anticiper ou réagir aux comportements et à la défense de votre locataire qui sera peut être représenté par un avocat (soit payé par ses soins, soit à l’aide juridictionnelle),
• Vous exposer aussi à ce que le bail soit reconduit, ne soit pas résilié et que le locataire puisse se  maintenir dans les lieux.

Imaginez :

Votre locataire ne paye pas ses loyers depuis des mois ou peut-être paye très mal et irrégulièrement.

Sauf que vous en revanche, vous avez des mensualités de prêt à honorer, à rembourser auprès de votre  banque et votre banque ne va pas attendre…

Vous savez à quoi vous vous exposez puisqu’en cas de non-respect du remboursement de vos mensualités  de crédit, vous vous exposez à la déchéance du prêt donc à devoir solder la totalité de votre prêt !

Donc vous vous présentez au tribunal, cela dure plusieurs mois, votre locataire a peut-être pris un avocat et la  décision judiciaire tombe :

• Il n’y a pas de résiliation de bail,
• Pas d’expulsion,
• Et votre locataire est maintenu avec un échéancier de délai de paiement.

• Et là, vous savez que l’histoire va recommencer :
• Que les paiements vont être irréguliers,
• Que vous allez devoir relancer,
• Et que vous allez devoir courir après vos loyers.
• C’est le stress de payer en retard vos échéances de crédit auprès de votre banque…

Alors vous pensez peut-être que c’est de la théorie ?

Et bien non.

Le juge peut valablement refuser de résilier un bail, donc rien n’est automatique.

Lorsqu’on intente une procédure d’expulsion, on se fonde généralement sur une clause résolutoire qui est  insérée dans la plupart des baux d’habitation, donc dans les contrats de location (je vous invite d’ailleurs à  utiliser notre application juridique de rédaction de contrat de bail qui intègre cette clause résolutoire).

Cette clause dit qu’au bout de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux dans les deux  mois, le bail est dit résilié de plein droit. Et bien NON !

Contrairement à ce qu’on pense, le juge dispose de la faculté de ne pas résilier le bail.

Alors OUI, cette clause est utile.

Mais peut-on se passer d’une procédure judiciaire si le locataire refuse de partir ? NON…

Cette clause est indispensable car elle facilitera la procédure judiciaire d’expulsion mais la résiliation n’est  jamais automatique.

Peut-on se défendre seul pour se prévaloir de cette clause car tout est écrit par avance ?

• Si vous souhaitez réellement mettre fin à un bail parce que les loyers impayés durent depuis trop  longtemps,
• Si vous voulez mettre toutes les chances de votre côté,

Si vous voulez convaincre le juge pour faire jouer, constater et appliquer cette clause, je vous conseille :

• De vous faire assister, conseiller, défendre par un avocat qui est rompu à ce type de procédure  pour aboutir à une résiliation de bail et à l’expulsion de votre locataire,
• Ou de confier cette tâche à Monsieur Hugo « L’une des 5 meilleures applis immobilières » qui  s’occupera de tout pour vous ! Vous aurez alors à votre disposition un juriste spécialisé en droit  immobilier d’Axa qui traitera pour vous l’impayé jusqu’à ce que vous soyez indemnisé.