Comme vous le savez, la loi Elan (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a été validée par le Conseil Constitutionnel le 15 novembre dernier. Outre quelques mesures rejetées pour des questions de forme, l’essentiel du projet de loi a été validé. Sa promulgation devrait intervenir dans quelques semaines et venir ainsi enrichir l’arsenal législatif immobilier.

Une des mesures phares attendue par les bailleurs est la mise en place d’un nouveau type de contrat de location : le bail mobilité.

Ce nouveau bail soulève naturellement de nombreuses questions. Je vais y répondre dans ce dossier sous forme de questions réponses.

Pourquoi un bail mobilité ?Pour qui est fait ce nouveau bail ?Quelle est sa durée ?Quel bien peut-on mettre en location avec un bail mobilité ?Quelles sont les règles pour le loyer et les charges ?Y-a-t’il un préavis à adresser en fin de location ?Et qu’en est-il du dépôt de garantie ?Quelles sont les mentions obligatoires à faire figurer dans le bail ?

Le bail mobilité résumé en 6 points

Vous pouvez désormais en tant que bailleur proposer le bail mobilité à vos futurs locataires. Plus court, plus souple que les baux classiques, il est destiné à la location temporaire de logements à des personnes en mobilité.

Mais pour cela, vous devez respecter 6 points essentiels :

• Le bail mobilité n’est réservé qu’aux personnes en mobilité professionnelle (contrat d’apprentissage, stage, mutation professionnelle…). La liste est définie par la loi.
• Le bail mobilité est obligatoirement un bail meublé et devra donc comporter au minimum les équipements mentionnés au décret n°2015-931 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.

Pour en savoir davantage sur le bail meublé et télécharger votre bail meublé, je vous conseille cet article :

« Comment bien rédiger votre bail de location meublé ?« .

• Le bail meublé dure d’1 à 10 mois et ne peut être prolongé qu’1 fois dans la limite de 10 mois de location maximum. Le bail prend fin automatiquement au bout de la période définie. Vous n’avez pas une fois le bail arrivé à son terme, à donner de congé ni à justifier d’un motif pour récupérer le logement.
• Le loyer est libre sauf en zone tendue. Le loyer du bail mobilité ne pourra faire l’objet d’aucune révision en cours de bail.
• Les charges sont obligatoirement forfaitaires. Il vous faudra calculer les charges de manière proportionnée par rapport au dernier décompte de charges. Donc pas de provisions et pas de régularisations.
• Vous ne pouvez exiger de dépôt de garantie mais votre locataire bénéficie de la garantie Visale mise en place par Action Logement.

1. Pourquoi un bail mobilité ?

Le législateur est parti d’un constat : en France de nombreuses personnes refusent une offre d’emploi, un stage ou une formation professionnelle parce que le lieu d’exercice est éloigné du lieu de résidence. Les démarches et les frais pour trouver un logement de courte durée (ou d’une durée adaptée) sont malheureusement trop dissuasifs. Les bailleurs contraints par la loi, ne peuvent proposer aucun contrat de location adapté à ces situations.

Le bail mobilité entend ainsi répondre aux besoins des locataires en mobilité professionnelle.

2. Pour qui est fait ce nouveau bail ?

La loi donne la liste des locataires concernés par le bail mobilité.

Il s’agit des personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, les engagés volontaires dans le cadre du service civique et enfin les personnes mutées ou en missions temporaires.

Certains concluront sûrement que ce bail se destine quasi exclusivement aux étudiants et jeunes actifs.

3. Quelle est la durée du bail mobilité ?

Le bail étant destiné à un public en mobilité, vous pourrez fixer librement la durée de location avec le locataire en l’adaptant à ses besoins : entre 1 et 10 mois de location. Contrairement aux baux classiques, le bail mobilité est non renouvelable. La période de location devra donc être convenue à l’avance sans possibilité de renouvellement ou de reconduction.

Mais, si vous avez signé avec le locataire un contrat inférieur à 10 mois, vous pourrez signer avec lui un avenant sans toutefois que la durée totale du bail ne puisse dépasser 10 mois.

Pour éviter le risque de voir proposer à un même locataire des bauxmobilités successifs plutôt qu’un bail classique de plus longue durée,la loi Elan ne permet pas de signer plusieurs baux mobilité avec un même locataire.

Si le locataire et vous, souhaitez prolonger la location au delà des 10 mois initiaux, vous devrez conclure avec le locataire un autre bail portant sur le même bien meublé. Mais cette nouvelle location sera soumise au régime ordinaire des logements meublés. Le nouveau contrat devra donc être signé pour 1 an au moins (ou 9 mois si le locataire est étudiant).

4. Quel bien peut-on mettre en location avec un bail mobilité ?

Devant permettre au locataire de s’installer rapidement et sans avoir besoin ni d’acheter, ni d’apporter du mobilier personnel, seuls les logements meublés pourront être proposés à la location avec ce type de bail.

Ces logements devront répondre à la loi du 6 juillet 1989 qui fixe les règles de la location meublée.

Si vous souhaitez en savoir davantage sur le bail meublé et la liste précise du mobilier devant être mis à disposition du locataire, je vous recommande cet article à lire ici. Vous y trouverez un modèle de bail meublé – à télécharger gratuitement.

Même s’il s’agit de logements « courte durée », ils devront également répondre aux normes de décence imposées par la loi. Interdiction donc de louer un bien insalubre, avec des volumes de pièces inférieures à ce qu’impose la loi, ou encore ne disposant pas des commodités nécessaires…

Je vous suggère pour avoir plus de détails sur la décence cet article « Logement décent : comment respecter la loi ? « .

5. Quelles sont les règles pour le loyer et les charges ?

Vous pourrez fixer librement votre loyer.

Mais comme pour les baux classiques, l’encadrement des loyers s’appliquera au bail mobilité dans les zones tendues, vous ne pourrez pas augmenter le loyer entre 2 locataires.

Attention, la loi Elan prévoit également le plafonnement des loyers, à titre expérimental, dans les villes qui en feront la demande.

Concernant les charges, par mesure de simplicité, elles seront au forfait. Leur montant ne devra pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles. Vous pourrez les évaluer d’après le dernier décompte de charges et pourrez ainsi fixer un montant mensuel forfaitaire.

Notez bien qu’elles ne pourront pas donner lieu à un complément ou à une revalorisation ultérieure.

6. Y a-t-il un préavis à adresser en fin de bail ?

Lorsque le bail arrive à son terme, vous n’avez pas, en tant que bailleur, à donner congé, ni à justifier d’un motif pour récupérer votre logement, puisque le bail prend fin automatiquement.

Il en est de même pour le locataire qui arrive en fin de bail. Il n’a pas à vous adresser de préavis. En revanche, contrairement à vous, il n’est pas fermement engagé sur la durée indiqué dans le bail et garde la possibilité de donner congé à tout moment mais à la condition de respecter cette fois-ci un préavis d’1 mois. Il devra vous notifier le congé par lettre recommandé avec avis de réception, par acte d’huissier ou encore par remise en main propre auprès du bailleur. Comme pour un bail classique, il sera redevable de l’intégralité du loyer et des charges dues pendant le préavis. Sauf si, en accord avec vous, un autre locataire occupe les lieux avant la fin de cette période.

7. Et qu’en est-il du dépôt de garantie ?

Le bail mobilité est un contrat sans dépôt de garantie et sans acte de caution solidaire. S’adressant à un public en mobilité, il est couvert par la garantie Visale (VISA pour le Logement et l’Emploi). C’est une garantie publique et gratuite proposée par Action Logement qui couvre dans le cadre du bail mobilité à la fois les loyers impayés et garantit également les dégradations en fin de bail.

Je consacrerai d’ailleurs prochainement un dossier sur la garantie Visale.

8. Quelles sont les mentions obligatoires à faire figurer dans le bail mobilité ?

Le bail devra être obligatoirement écrit. Il doit être conforme au bail type défini par la loi Alur.

Comme pour un bail classique, vous devrez y joindre les annexes obligatoires (notice, état des lieux, diagnostics…).

Les informations classiques doivent y apparaître :

la durée du bail,la surface habitable du bien,le montant du loyer et ses modalités du paiement,le montant et la date du dernier loyer appliqué en cas de départ du dernier locataire dans les dix-huit derniers mois,la nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat.

Mais en plus, il faudra y ajouter :

le motif justifiant l’utilisation du bail mobilité (stage, formation professionnelle…)

Attention car à défaut de cette mention, le contrat sera considéré comme une location meublée classique. Le locataire devra d’ailleurs pouvoir justifier du recours au bail mobilité, par exemple en vous présentant une convention de formation, de stage, un contrat d’apprentissage…,

une mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie.

Dès que la loi Elan sera promulguée et applicable, j’ajouterai un modèle type de bail mobilité facilement téléchargeable au format word et PDF.

Conclusion

Ce bail permettra de faire de la location de relativement courte durée, sans pour autant solliciter un changement d’usage.

Le locataire et  le propriétaire pourront y trouver des avantages qui n’existent pas avec les baux classiques :

pour le propriétaire : c’est un bail court de 10 mois maximum. Vous gardez donc la main sur votre logement, ce qui n’est pas possible avec un bail classique où il est plus compliqué de récupérer son logement car les baux sont plus longs et plus rigides.

pour le locataire : le bail mobilité a surtout un intérêt financier. Il est sans dépôt de garantie, contrairement au bail meublé classique dont le dépôt de garantie est de 2 mois de loyer hors charges.