Recouvrement des charges de copropriété : que faire quand le copropriétaire refuse ?

Selon vous :

A quoi correspond ce chiffre : 2.3% ?

C’est le pourcentage d’impayés de loyers sur le parc locatif français.

Bien que ce chiffre soit très bas, la crainte d’avoir un impayé est réellement bien ancrée dans l’esprit de tous les propriétaires qui ont un crédit à rembourser.

Bizarrement, personne ne parle des impayés de charges de copropriété…

C’est pourtant un fléau bien réel qui peut vous plomber l’ambiance dans une copro et vous assécher votre trésorerie 🙁

A titre personnel, je suis confronté depuis 1 an à un copropriétaire qui ne paye plus ses charges. Il détient l’appartement le plus grand de l’immeuble et a laissé une ardoise derrière lui de plus de 10 000€.

En attendant, nous (les autres copropriétaires) devons rembourser sa dette tous les trimestres afin que l’immeuble ne devienne pas insalubre. Il faut continuer à payer l’entretien de l’immeuble, les assurances, les travaux…

Mes charges de copro ont maintenant doublé !

J’ai tenté de négocier avec le propriétaire indélicat mais il ne veut rien entendre…

J’ai cherché en vain des solutions de recouvrement pour impayés de charges sur le marché, mais rien n’existe. Il n’y a pas de solution juridique équivalente à la garantie loyers impayés. 

Si vous être confrontés un jour à cette situation, cette nouvelle fiche juridique devrait vous aider.

​ Voici ce que vous allez apprendre :

1. Qui doit gérer le sinistre en cas d’impayés de charges de copropriété ?
2. Quelles sont les 3 étapes pour condamner le copropriétaire indélicat ?
3. Dans quel cas vous pouvez refuser le paiement de vos charges de copro ?

A la fin de cette fiche, je vous donnerai une astuce pour régulariser facilement et sans vous tromper vos charges locatives.

1. Qu’est ce que les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété correspondent aux dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires au titre de l’entretien de l’immeuble (Article 45-1 de la Loi du 17 mars 1967). Chaque copropriétaire est tenu d’assumer le paiement des charges votées en assemblée générale.

Il existe 2 types de charges.

1.1 Les charges générales

Les charges générales : nettoyage des parties communes, frais d’enlèvement des ordures ménagères, ravalement des façades, réfection des toitures, frais du syndic…

Qui doit payer ces charges ?

Tous les copropriétaires de l’immeuble doivent payer ces charges générales à hauteur de leur quote-part des parties communes (tantièmes associés à chaque lot de copropriété)

Plus vous aurez de tantièmes et plus vous paierez de charges de copro.

1.2 Les charges spéciales

Les charges spéciales concernent les services / équipements suivants : l’entretien de la chaudière collective, de l’ascenseur, l’installation d’une antenne de télévision, le gardiennage, le service de nettoyage, le système de sécurité…

Comment se faire la répartition du paiement de ces charges ?

Contrairement aux charges générales indexées sur vos tantièmes, les charges spéciales que vous devez payer sont indexées sur l’utilité objective que présentent c1es services / équipements pour votre logement.

Exemple :

Si votre logement est situé en rez-de-chaussée, vous n’aurez pas à supporter les frais d’un ascenseur sauf s’il dessert la cave ou le parking.

2. Comment sont déterminées les charges que vous devez payer ?

Chaque année le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, même si l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes (Article 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965).

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Depuis le 1er janvier 2017, est prévue la création d’un fonds de travaux pour faire face à certaines dépenses, sous forme de cotisations annuelles des copropriétaires. 

Comment faire lorsqu’un copropriétaire refuse ou tarde à payer les charges qui lui incombent au titre de la copropriété ?

3. Qui doit gérer ce sinistre en cas d’impayés de charges ?

En cas d’impayés de charges par l’un ou plusieurs des copropriétaires, il appartient au syndic d’effectuer les démarches nécessaires afin de recouvrer la somme impayée. Et cela sans avoir à demander une autorisation spéciale à l’assemblée générale.

➜ Délai pour agir : le syndic a 5 ans pour agir à l’encontre du propriétaire indélicat.

4. Quelles sont les 3 étapes pour condamner le copropriétaire indélicat ?

Les 3 actions que le syndic doit mettre en place :

1^ere étape : la mise en demeure

Le Syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut aussi le faire en passant par un huissier de justice.

Le copropriétaire dispose alors de 30 jours à compter de la remise du courrier pour régulariser la situation (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). 

Des intérêts de retard sont dus au taux légal à partir de la mise en demeure.

En pratique, un accord amiable peut être trouvé si le copropriétaire défaillant souhaite régulariser sa situation et demande un étalement de sa dette.

A noter : si le copropriétaire ne règle aucun appel de charges dans les 30 jours suivant la mise en demeure, il est possible d’exiger à la fois les charges antérieures et les appels provisionnels à venir.

Qui paye les frais de traitement du litige ?

Tous les frais de mise en demeure (y compris les frais d’huissier) engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.

2^ème étape : la relance

Au bout de 30 jours, si le copropriétaire n’a toujours pas régularisé sa dette, le syndic peut envoyer une lettre de relance pour le prévenir qu’une procédure de recouvrement va être lancée via une procédure judiciaire.

Là encore, les frais de relances sont à la charge du copropriétaire défaillant.

3^ème étape : le recours en justice

Si aucun accord amiable n’a été trouvé, le syndic doit lancer une procédure devant le tribunal.

Il faudra saisir le Juge de Proximité ou le Tribunal d’Instance, en fonction du montant du litige. 

Le tribunal exigera alors immédiatement le paiement des charges.

Si le copropriétaire ne peut pas payer, alors :

• Soit les biens du copropriétaire indélicat sont saisis par un huissier de justice : voiture, mobilier, compte bancaire, ….
• Soit le logement est saisi pour être vendu.

Le propriétaire défaillant pourra être condamné, en plus du remboursement des charges impayées, au versement d’intérêts de retard au taux légal, mais peut également être obligé de verser des indemnités supérieures aux intérêts au taux légal si le règlement de copropriété le prévoit.

Malheureusement les tribunaux français étant débordés, il peut s’écouler facilement 1 an avant qu’une décision de justice soit prise.

En attendant, ce sont tous les autres copropriétaires qui doivent supporter la dette et la rembourser.

5. Dans quel cas vous pouvez refuser le paiement des charges de copro ?

Si vous constatez que votre quote-part est supérieure de plus ¼ à ce qu’elle devrait être, vous pouvez contester cette répartition en faisant un recours devant le tribunal.

Cette action est aussi possible si vous estimez que la quote-part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus ¼ à ce qu’elle devrait être.

Vous devez engager ce recours :

• Dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier,
• Ou dans les 2 ans qui suivent la revente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Si votre plainte est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges qui s’applique à partir du 1er jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

6. Une astuce pour régulariser facilement et sans vous tromper vos charges locatives

Sachez qu’une partie des charges que vous réglez tous les trimestres au syndic sont récupérables auprès du locataire (ascenseur, eau froide et chaude, entretien des parties communes, menues réparations locatives…).

C’est souvent un cauchemar pour les propriétaires de savoir comment faire la régularisation surtout lorsqu’il faut tenir compte des dates d’entrées / sorties des locataires.

Nous vous mettons à votre disposition sur votre compte Monsieur Hugo un outil spécifique pour régulariser vos charges.

👉 Avec notre outil intuitif vous êtes guidés pas à pas :

• Il calcule automatiquement pour vous les bons montants (au prorata des jours d’occupation du locataire).
• Il génère aussi le courrier avec le détail de la régularisation et le restant dû ou à devoir.
• Vous n’aurez plus qu’à l’envoyer en 1 clic !
• Vous avez donc la garantie d’avoir régularisé les charges correctement et d’avoir adressé à votre locataire un courrier conforme.

Ultra pratique : tous vos courriers sont archivés sur votre compte.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement de cet outil, c’est par ici.