Le Syndicat de copropriété est l’organe principal de la copropriété. Constitué de tous les propriétaires au sein d’un même immeuble ou groupe d’immeubles, il doit s’assurer du bon fonctionnement et de l’entretien du bâtiment, tout en gérant les parties communes. Il est représenté dans cette tâche par le syndic de copropriété.
Que faire lorsqu’un dommage survient à cause du mauvais entretien des parties communes ou lorsque la gestion du syndicat de copropriété n’est pas satisfaisante ?
Que dit la loi à ce sujet ?
Conformément à la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété a diverses missions et obligations qu’il doit respecter. S’il ne tient pas ses engagements, il commet alors une faute de gestion et peut voir sa responsabilité engagée.
C’est le cas par exemple quand le syndic :
- Ne fait pas respecter le règlement de copropriété ;
- Ne fait pas effectuer des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;
- N’exécute pas les décisions prises en assemblée générale ;
- N’établit pas le budget prévisionnel de la copropriété ;
- Fait preuve de négligence quant à l’entretien de l’immeuble (parties communes, cours, jardin…), ce qui conduit par exemple, à l’apparition d’un sinistre ;
Le syndic est donc responsable des préjudices causés par l’immeuble aux copropriétaires et aux locataires ou personnes extérieures. En cas de sinistre, si vous estimez que votre syndic est défaillant ou qu’il a abusé de son pouvoir, vous êtes donc en droit de porter plainte contre lui.
Quel est le délai max pour agir ?
Depuis la Loi ELAN, vous disposez d’un délai de 5 ans pour agir à partir du moment où le dommage est survenu (contre 10 ans auparavant) et 2 mois s’il s’agit de contester une décision de l’Assemblée générale.
Quel est la responsabilité du Syndicat de copropriété ?
Lorsqu’il y a un problème impliquant l’immeuble en copropriété (ex: dégât des eaux dans les parties communes qui a eu pour conséquence des infiltrations d’eau dans un appartement; problème avec le gardien; ascenseur en panne; nuisances sonores, etc.), le syndicat des copropriétaires a l’obligation d’y mettre un terme et de réparer le sinistre subi par l’un des copropriétaires, un locataire ou une personne extérieure à l’immeuble (voisin, piéton, etc).
Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il est responsable envers les différents copropriétaires si le sinistre qu’ils ont subi vient :
- D’un problème dans la construction du bâtiment
- De négligences dans l’entretien de l’immeuble, et des parties communes
Pour les personnes ne faisant pas partie de la copropriété, le syndicat pourra tout de même être jugé responsable si l’immeuble leur cause un préjudice (article 1240 du Code civil).
En pratique qui peut porter plainte contre son syndic ?
Il est tout à fait possible de porter plainte contre son syndic de copropriété, et ce, de manière collective ou individuelle.
Pour un problème de gestion dans la copropriété, c’est le conseil syndical qui porte plainte au nom du syndicat des copropriétaires.
Si un ou plusieurs copropriétaires ont subi des préjudices qui ne concernent pas l’ensemble des copropriétaires, ils peuvent intenter une action en justice contre le syndic à titre individuel.
Comment porter plainte contre son syndic ?
En cas de litige avec votre syndic, je vous conseille fortement de tenter une conciliation à l’amiable, avant de porter plainte ou d’intenter une quelconque action en justice.
Pour cela, il suffit d’envoyer une lettre de mise en cause par recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit mentionner le motif de la mise en cause et rappelle au syndic ses obligations. Une fois la lettre reçue, le syndic dispose d’un délai de 8 jours pour régler le litige.
Si, à l’issue des 8 jours, rien ne change, une mise en demeure peut être envoyée au syndic. À noter que cette procédure constitue un dernier avertissement avant une potentielle action en justice. Là encore, si la mise en demeure ne donne rien, il ne reste plus qu’à porter plainte contre le syndic auprès du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble concerné.
En général, le tribunal désignera un administrateur provisoire auquel il confiera la gestion de la copropriété en attendant la résolution complète du litige. Pour rappel, un administrateur provisoire est un organe chargé d’accompagner les copropriétaires jusqu’à la prochaine assemblée générale, en exerçant les missions du syndic.
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