Quand on investit pour la première fois dans la pierre, on est souvent terrifié par les impayés de loyers (alors que les impayés ne représentent que 2,2% !).
Quand j’ai commencé à investir, ce même doute me hantait !
J’ai donc mis en place à la fois une GLI (garantie loyers impayés) et une GO (garantie occupation), ou garantie vacance locative…
Finalement je n’ai jamais eu d’impayés.
Mieux vaut être trop protégé que pas assez 😉
Par contre j’ai dû gérer toutes les sollicitations divers des locataires.
Ça prend énormément de temps à gérer par soit même.
N’avez-vous jamais été confronté à un locataire :
- Qui vous appelle en urgence car la chaudière fuit. Il est furieux d’avoir pris une douche froide.
- Qui se plaint d’avoir mal dormi car les volets roulants ne se ferment plus.
- Qui ne veut pas entretenir le bien et laisse les joints de la douche noircir.
- Qui organise des fêtes tous les samedis soir empêchant les voisins de dormir et au passage vous écopez d’une lettre de mise en demeure du syndic pour trouble de voisinage…
Je vous rassure vous n’êtes pas le seul bailleur dans ce cas !
En effet plus de 74% des propriétaires ont fait le choix de gérer eux-mêmes les biens immobiliers qu’ils mettent en location avec plus ou moins de bonheur.
Et nous sommes (presque) tous confrontés à gérer les litiges et autres urgences dans nos logements : « plus de 42% des propriétaires reconnaissent avoir eu des litiges avec leur locataire » (dégradation du bien, dépôt de garantie, impayés) – étude PAP.
Tout gérer soi-même peut vite devenir chronophage et coûteux.
Mais des solutions efficaces existent pour louer l’esprit plus tranquille.
C’est ce que nous allons aborder dans cet article.
Et si vous avez confié votre bien à une agence immobilière : quelles sont les alternatives pour déléguer votre gestion à moindre coût ?
Plusieurs options s’offrent à vous pour gérer vos locations :
- Avoir recourt aux agences immobilières nationales bien implantées sur le territoire.
- Déléguer votre gestion locative auprès de nouvelles agences immobilières uniquement en ligne avec des tarifs 2 fois moins chers.
- Le faire vous-même avec Excel ou des logiciels de gestion locative.
Dans la suite de cet article, vous découvrirez les différentes solutions de gestion locative : leurs avantages, leurs inconvénients et leurs coûts.
Déléguer votre gestion locative à une agence immobilière : bonne ou mauvaise idée ?
Si vous faites partie des 26% de propriétaires bailleurs qui n’ont ni le temps ni l’envie de gérer eux-mêmes leurs locations, la délégation de la gestion locative à une agence immobilière peut sembler être la solution idéale :
- Car vous avez investi loin de chez vous : pas facile de gérer les locataires à distance.
- Avec votre vie de famille trépidante et votre emploi à temps plein, vous n’avez pas le temps de gérer l’administratif et les urgences locatives.
Sachez qu’il existe différentes options disponibles pour choisir son agence immobilière.
Les agences immobilières nationales.
Avec plus de 25 000 agences réparties sur tout le territoire, ces agences offrent l’avantage de la proximité. Vous pouvez compter sur un agent local pour gérer efficacement les visites et les états des lieux avec les locataires.
Important : ces agences se concentrent principalement sur les transactions immobilières (activité beaucoup plus lucrative) et peuvent ne pas offrir un service réactif en matière de gestion locative.
De plus, les loyers collectés sont généralement reversés en fin de mois, ce qui peut poser un problème si vous avez des échéances de prêt immobilier en début de mois. Il faudra prévoir au moins un mois de trésorerie de loyer.
Au niveau des coûts : prévoyez environ 8% du loyer mensuel pour la gestion locative.
Si vous percevez un loyer de 800€ par mois, le coût pour faire gérer votre bien en agence sera donc de 64€ par mois.
Les agences immobilières exclusivement en ligne.
Ces nouvelles agences immobilières numériques offrent des services similaires à ceux des agences physiques, mais à un coût environ deux fois moins élevé.
En contrepartie, elles ont une présence limitée à une vingtaine de grandes villes en France. La France compte tout de même plus de 34 000 communes. Si votre bien n’est pas situé dans une grande agglomération, vous avez peu de chance de pouvoir bénéficier de leurs services de gestion locative.
De plus, elles proposent généralement une interface web pour le propriétaire, permettant un suivi des événements de gestion (appel de loyer, paiement des loyers, suivi de l’entretien du bien…). Même si vous ne pilotez pas en direct la gestion de votre location, vous êtes ainsi mieux informés et vous avez la visibilité sur l’état de santé de votre location.
Le paiement des loyers est généralement effectué vers le 15 du mois, ce qui peut être aussi pénalisant si vous avez des mensualités de crédit à rembourser tous les 5 du mois.
En termes de coûts, les frais de gestion sont d’environ 5% du loyer mensuel. Pour un loyer à 800€, il vous en coutera 40€ / mois.
Quelles sont les alternatives aux agences immobilières pour gérer vous-même vos locations ?
Si vous avez fait le choix (comme 74% des bailleurs) de gérer vous-même vos locations, vous savez que cela va au-delà de la simple collecte des loyers.
Il faut se battre pour être payé dans les temps, gérer la paperasse, louer en respectant la loi, s’épuiser à traiter les litiges et les impayés, choisir et faire intervenir un artisan en cas de problèmes (ex. : dégât des eaux) en espérant que la facture ne va pas exploser…
Toutes ces tâches sont chronophages, coûteuses et peuvent rapidement devenir un cauchemar.
Heureusement, il existe des solutions pour simplifier la gestion locative et réduire les contraintes qui y sont associées.
La très grande majorité des propriétaires bailleurs recherchent aujourd’hui des solutions pour :
- Passer moins de temps à gérer leurs locations.
- Ne plus avoir de doutes pour les gérer en conformité avec la réglementation.
- Louer l’esprit plus tranquille en ayant mis en place les bons process pour traiter les problèmes locatifs.
EXCEL : votre meilleur ami !
L’utilisation d’Excel pour gérer votre comptabilité est un bon point de départ, mais elle présente des limitations. Il n’y a pas d’automatisation possible, vous devez tout gérer manuellement, des quittances de loyer à la régularisation des charges, en passant par les courriers aux locataires. De plus, il est essentiel de veiller régulièrement à respecter la réglementation en vigueur.
Si vous n’êtes pas sur place pour organiser les visites, vous pouvez faire appel à une personne de confiance à qui vous déléguez cette tâche. Certains propriétaires passent également par des plateformes de jobbing pour trouver des personnes qualifiées pour effectuer les visites. Il est recommandé de regrouper les visites autant que possible (sur une matinée par exemple) pour optimiser le temps et réduire les coûts associés (compter environ 10 à 15€ par heure).
Les logiciels de gestion locative.
La meilleure alternative actuellement aux agences immobilières traditionnelles est l’utilisation d’un logiciel de gestion locative tel que celui proposé par Monsieur Hugo.
Ce logiciel, élu par le magazine Challenge comme l’une des 5 meilleures applications immobilières, offre une gestion plus facile et sécurisée de vos locations grâce à ses fonctionnalités avancées, notamment :
- La détection des faux dossiers (67% des dossiers sont actuellement falsifiés, BFM)
- Le prélèvement automatique des loyers.
- L’envoi automatisé des quittances.
- Le calcul en ligne du solde en cas de charges à régulariser.
- Un traitement efficace des litiges et des impayés par l’un de nos 200 juristes.
- L’envoi en urgence (dans toute la France) d’un des 4 900 artisans en cas de pannes, de fuites.
Tous les frais d’avocats, d’huissiers, d’artisans… sont pris en charge par Monsieur Hugo.
Avec ces fonctionnalités complètes et une collaboration avec des partenaires de confiance, Monsieur Hugo vous permet de simplifier et de sécuriser la gestion de vos biens locatifs, vous offrant ainsi une tranquillité d’esprit et une efficacité accrue dans votre activité de bailleur.
Contrairement aux autres logiciels de gestion locative qui vous abandonnent en cas de pépin, l’atout majeur de Monsieur Hugo est qu’il prend en charge tous les frais juridiques, d’huissiers et d’artisans, sans frais supplémentaires pour le propriétaire.
Monsieur Hugo propose un abonnement tout compris à seulement 27€/mois (soit 5 fois moins cher qu’une agence immobilière).
En plus de son prix avantageux, cet abonnement inclut une garantie de protection juridique avec le recouvrement des impayés et une garantie de dépannage d’urgence.
Avec Monsieur Hugo, vous bénéficiez d’un service complet à un tarif abordable, vous permettant d’économiser considérablement sur les coûts de gestion locative tout en assurant une protection juridique et une assistance en cas de problèmes urgents.
De plus, un essai gratuit de 2 mois vous etes offert pour tout tester et c’est sans engagement.
En résumé, que vous choisissiez de déléguer la gestion locative à une agence immobilière, d’utiliser une agence immobilière en ligne ou de gérer vous-même vos locations, il est essentiel de trouver une solution qui vous permette d’économiser du temps, de simplifier les processus et de réduire les coûts.
En utilisant un logiciel de gestion locative tel que celui proposé par Monsieur Hugo, vous pouvez bénéficier d’un ensemble d’outils et de services qui simplifieront votre travail de gestionnaire immobilier et vous permettront de louer en toute tranquillité.
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