Avez-vous déjà entendu parler du statut LMP ?
Ce statut pourrait fortement vous intéresser car il permet de diminuer votre impôt à payer sur vos revenus globaux (ce qui n’est pas possible avec le LMNP par exemple).
Conséquence directe : votre investissement locatif devient d’un seul coup plus rentable 😀
En dégageant une meilleure rentabilité, il vous sera plus facile de convaincre votre banquier de vous financer à nouveau pour enchainer les biens !
Le rêve de tout investisseur…
Mais, que se cache t’il derrière ce statut ?
Pourquoi est-il méconnu des investisseurs ?
Vous-même, vous pourriez peut-être déjà en bénéficier ?
Dans cette nouvelle fiche juridique je vais vous dévoiler les coulisses secrètes de ce statuts LMP.
Vous découvrirez les nombreux autres avantages (dont l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière) mais aussi les limites de ce statut à connaitre avant de vous lancer pour ne pas faire fausse route !
Les raisons de vous orienter vers la location meublée professionnelle (LMP)
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif et en faire votre activité principale ? Vous pourriez être concerné par le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Conditions, nature des logements, avantages, découvrez tout ce que vous devez savoir avant de lancer votre projet.
Qu’est-ce que le statut LMP ?
Le louer en meublé professionnel (LMP) est un propriétaire-bailleur qui met en location un bien immobilier meublé. Il peut être propriétaire d’un ou plusieurs logements, la quantité n’a pas d’impact sur le choix du statut (LMP ou LMNP). La location de logements est son activité principale sur le plan fiscal.
Les conditions du statut LMP
Pour bénéficier du statut LMP, il est nécessaire de remplir deux conditions spécifiques :
- les recettes annuelles, à savoir le total des loyers perçus, sont supérieures à 23 000 € ;
- les recettes de votre activité de location de logements doivent être supérieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Si vous ne remplissez que l’un des conditions précitées, vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Quel logement proposer en LMP ?
S’il existe des conditions de revenus pour bénéficier du statut LMP, des conditions relatives au logement sont également imposées.
Naturellement, la LMP concerne les logements meublés. Pour être qualifié de meublé, le bien doit répondre aux exigences de la loi ALUR, l’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 précise très clairement les équipements obligatoires dans une location meublée :
- literie comprenant couette ou couverture ;
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- plaques de cuisson ;
- four ou four à micro-ondes ;
- réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
La location peut être annuelle ou saisonnière, il n’est pas obligatoire qu’elle devienne la résidence principale des locataires.
Bon à savoir : si vous envisagez de lancer une activité de chambre d’hôtes, et donc de proposer des services tels que le petit-déjeuner ou les repas, vous relevez du régime fiscal de la parahôtellerie et non de la location meublée.
Quelle imposition en LMP ?
Dès lors que vous avez choisi le statut de loueur en meublé professionnel, vous aurez le choix entre trois régimes selon votre structure juridique :
- imposition sur le revenu : les revenus locatifs sont alors à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
- impôt sur les sociétés (IS) : il faut cette fois déclarer les loyers perçus via le formulaire n°2065-SD ;
- régime de la micro-entreprise si le chiffre d’affaires HT n’excède pas 176 200 € pour un meublé classé et 72 600 € pour un meublé non classé. La déclaration des revenus se fait via le formulaire n°2042-C-PRO.
Par ailleurs, au-delà de l’imposition sur les revenus, le loueur en meublé professionnel est tenu de s’acquitter des impôts suivants :
- taxe foncière comme c’est le cas pour tous les propriétaires d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement immobilier locatif ;
- cotisation foncière des entreprises (CFE) sauf si la location meublée se trouve au sein de l’habitation principale du propriétaire bailleur ;
- cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si le chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 500 000 €.
Quelles cotisations sociales pour un loueur en meublé professionnel ?
Depuis 2021, les loueurs en meublé professionnels sont contraints de payer des cotisations sociales, cela est prévu par la loi de financement de la Sécurité sociale.
Dès lors que vous avez le statut LMP, vous êtes affilié au régime de Sécurité sociale des travailleurs indépendants, le SSI. Le montant de cotisations sociales se situe entre 35 et 40 % des bénéfices réalisés. Auparavant, vous payiez seulement les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Quels sont les avantages du LMP ?
Choisir le statut LMP offre différents avantages qui pourraient faire pencher la balance au moment du choix.
Choix du régime fiscal
Avec le statut LMP, vous avez la possibilité de choisir votre régime fiscal. Deux solutions vous sont offertes :
- régime micro-BIC : en choisissant ce régime fiscal, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus. L’avantage de cette solution réside dans la simplicité de la gestion comptable, l’abattement est automatiquement appliqué. En revanche, ce régime correspond essentiellement aux propriétaires-bailleurs qui ont peu de charges ;
- régime réel : cette fois, pas d’abattement automatique, mais une prise en compte des différentes charges qui viennent se déduire des revenus locatifs pour les réduire et minimiser l’imposition en LMP. Un expert-comptable est recommandé. Les charges déductibles sont les suivantes :
- amortissement du bien immobilier et des biens mobiliers. L’administration fiscale prend en compte la perte de valeur au fil des années ;
- intérêts d’emprunt immobilier ;
- frais de notaire, de gestion et d’entretien ;
- assurance du bien en location ;
- frais courants (eau, électricité, internet, etc..) ;
- taxe foncière.
Imputation des déficits
Si vous avez choisi le statut LMP et le régime fiscal réel, dès lors que vos recettes sont inférieures à vos charges, on parle de déficit foncier.
Il n’est d’ailleurs pas rare que les propriétaires, conseillés par leur expert-comptable, envisagent des travaux importants qui vont valoriser le bien pour le rendre plus attractif pour les futurs locataires et espérer une plus-value à la revente. En contrepartie de cet investissement, ils optimisent leur fiscalité à court terme.
Avec le statut LMP, le déficit foncier est bien plus intéressant qu’en LMNP. En effet, le déficit est imputable à tous les revenus des foyers fiscaux et pas uniquement aux revenus locatifs.
Exemple de déficit foncier en LMP :
- revenus : 50 000 € dont 6 000 € de revenus locatifs ;
- montant des charges déductibles : 7 000 €.
Sur un revenu annuel déclaré de 50 000 €, vous déduisez 7 000 € et n’êtes ainsi imposé que sur 43 000 €. En LMNP, la déduction ne serait pas appliquée sur les revenus globaux, mais uniquement sur les revenus locatifs, 1 000 € auraient donc dû être reportés sur l’année suivante.
Exonération des plus-values
Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, rappelons-le, un impôt sur la plus-value est appliqué dès lors que la vente ne concerne pas votre résidence principale. Pour un investissement locatif, vous devez donc vous acquitter de cet impôt dès lors que le bien est vendu à un prix supérieur au prix d’achat.
Toutefois, le régime de la LMP permet de faire des économies majeures. En effet, une exonération est prévue dans les cas suivants :
- vous exercez votre activité de loueur en meublé professionnel depuis plus de 5 ans ;
- vos recettes locatives sont inférieures à 90 000 € par an au cours des deux dernières années.
Pour des recettes entre 90 000 € et 126 000 €, une exonération partielle est prévue.
Pas de TVA
Dans le cadre d’une location meublée à titre professionnel, vous n’êtes pas soumis à la TVA. Cela permet d’alléger votre comptabilité et donc de réduire les frais annuels de comptabilité.
Pas d’impôt sur la fortune immobilière
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui est venu remplacer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) concerne les ménages dont le patrimoine immobilier excède 1 300 000 €. Bonne nouvelle pour les loueurs en meublé professionnel, une exonération est prévue si vous respectez les conditions suivantes selon l’article 975 V du Code général des impôts :
- recettes annuelles supérieures à 23 000 € ;
- l’activité représente plus de 50 % des revenus du foyer ;
- la LMP est votre activité principale.
L’administration fiscale prend en compte les revenus après déduction des charges et amortissements.
Pourquoi privilégier le statut LMP au LMNP ?
Lorsque vous vous lancez dans la location meublée, vous avez le choix entre le statut de loueur meuble professionnel ou non professionnel. Si le choix est en réalité imposé lorsque vous dépassez un certain niveau de revenus, il se fera également selon l’imposition prévue en cours de location, mais aussi au moment de la revente.
Pour bien comprendre la différence concrète entre LMP et LMNP et mettre en lumière les atouts du statut LMP, nous vous proposons un tableau comparatif.
| LMP | LMNP | |
| Conditions de revenus locatifs | Supérieurs à 23 000 € TTC par an Supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal | Inférieurs à 23 000 € TTC par an Inférieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal |
| Inscription au RCS | Non (depuis 2018) | Non |
| Imposition | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou Impôt sur les sociétés ou Micro BIC | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Déficits | Imputables sur le revenu global | Imputables sur les revenus locatifs |
| Amortissement | Avec le régime réel | Avec le régime réel en LMNP classique (le dispositif Censi Bouvard est exclu) |
| Frais d’adhésion au CGA | Réduction des frais de comptabilité et d’adhésion au CGA (plafond de 915 €) | Réduction des frais de comptabilité et d’adhésion au CGA (plafond de 915 €) |
| Exonération de plus-value lors de la cession | Partielle : exercice de plus de 5 ans et recettes entre 90 000 et 126 000 € Totale : exercice de plus de 5 ans et recettes inférieures à 90 000 € | Impôt sur le revenu : au bout de 22 ans Prélèvements sociaux : au bout de 30 ans |
| TVA | Non sauf pour un bail commercial | Non sauf pour un bail commercial |
| Exonération d’IFI | Oui dans les conditions suivantes : recettes supérieures à 23 000 € ; activité principale ; les revenus représentent au moins 50 % des revenus du foyer | Oui dans les conditions suivantes : recettes supérieures à 23 000 € ; activité principale. |
Il apparaît donc que fiscalement le statut LMP reste très intéressant, notamment en matière d’exonération de plus-value à la revente et de déduction des charges qui s’applique ici sur le revenu global du foyer et non uniquement sur les loyers perçus.
Questions fréquentes sur le statut LMP
Quelle différence entre LMP et LMNP ?
Les revenus du loueur en meublé professionnel représentent plus de 50 % des revenus globaux, ce qui n’est pas le cas du loueur en meublé non professionnel. De plus, les niveaux d’imposition ne sont pas les mêmes et les deux propriétaires-bailleurs ne peuvent pas prétendre aux mêmes exonérations.
Quels sont les avantages du statut LMP ?
Le statut de loueur en meublé professionnel permet de bénéficier d’une exonération de TVA, d’IFI dans certaines conditions, de choisir le régime réel et ainsi de déduire des charges pour créer un déficit foncier applicable sur les revenus globaux du ménage. Une exonération d’impôt sur la plus-value à la revente est également possible sous certaines conditions.
Quand bascule-t-on en LMP ?
Dès lors que vos revenus locatifs excèdent 23 000 euros par an ou si la location meublée devient la principale source de revenus de votre foyer, vous passez automatiquement en LMP.
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