Pourquoi les frais de notaire sont-ils moins chers dans le neuf ?
Peut-être avez-vous vécu la même expérience que moi à vos débuts ?
Il y a plus de 15 ans, quand je me suis décidé à investir pour me dégager un revenu complémentaire, j’ai passé beaucoup de temps sur Internet à comprendre ce milieu opaque de l’investissement immobilier :
Où investir ?
Dans le neuf ou l’ancien ?
Pourquoi pas en LMNP ?
J’ai même regardé les programmes en Ephad…
C’est pour vous dire que j’étais un peu perdu, comme beaucoup d’investisseurs qui se lancent !
Puis un beau jour, j’ai rencontré Mickael, un conseiller en gestion patrimonial (CGP) : après plusieurs simulations sous Excel, quelques maux de tête pour comprendre la fiscalité des programmes De Robien, je me suis laissé convaincre d’acheter dans le neuf 😀
Selon Mickael, avant même d’avoir acheté, j’avais déjà fait des économies…
Effectivement en regardant les chiffres de plus près, c’était déjà 9 000€ d’économies sur les frais de notaire.
A ma grande surprise, les frais de notaire n’étaient « que » de 2% (au lieu des 8%), parce que j’investissais dans le neuf.
Plutôt une bonne nouvelle. Je me suis dit de prime abord, que le CGP avait négocié des frais réduits avec le notaire…
Impossible, les frais de notaire sont encadrés par la Loi.
Ils ne sont donc pas négociables, à l’exception de certains frais que vous pouvez négocier (très peu de propriétaires sont au courant). J’y reviens par la suite.
Mais alors, comment expliquer une telle différence avec l’ancien ?
Vous vous êtes déjà poser la question ?
Qu’est ce qui justifie un traitement de faveur pour le neuf ?
Pour vous aider à mieux comprendre le calcul des frais de notaire, je les ai décortiqués pour vous à la loupe.
Les frais de notaire se décomposent de la façon suivante :
- Les droits de mutation
- La rémunération du notaire
- Les frais et débours
Voyons maintenant en détail la différence des coûts des frais de notaire dans l’ancien Vs. le neuf.
Pour l’achat d’un bien neuf, ancien ou en vente en l’état de futur achèvement (VEFA), les frais d’acquisition sont composés des mêmes charges.
Les droits de mutation
Le futur propriétaire doit s’acquitter de la taxe de publicité foncière (TPF) et de la contribution sur la sécurité immobilière (CSI).
Ces droits d’enregistrement sont collectés par le notaire qui les reverse ensuite au Trésor Public au nom de son client.
La rémunération du notaire
Il doit également rémunérer l’officier public pour le service rendu. Les émoluments du notaire sont calculés en fonction du prix du bien, selon un barème progressif fixé légalement.
Lorsque l’acheteur et le vendeur ont pris chacun un notaire, la grille tarifaire reste la même. Les deux études notariales se partagent la rémunération en fonction du travail effectué par chacune.
Avez-vous déjà pensé à négocier les frais de notaire ?
Dans le neuf comme dans l’ancien, le notaire peut consentir à une réduction sur sa rémunération. Là encore, il est obligé de respecter les règles fixées par l’État.
La remise est limitée à 20 % de la rémunération appliquée sur la part de la transaction supérieure à 100 000 euros.
Cette pratique ne peut pas être assimilée à un geste commercial. Elle est effectuée à l’initiative de l’officier public pour tous les actes traités.
Exemple pour une vente de 200 000 € :
La remise maximum de 20 % s’élèvera à : (200 000 – 100 000) x 0,799 % = 799 euros, soit = 159,80 euros de remise que vous pouvez obtenir du notaire.
Les frais et débours
Enfin, les frais de notaire contiennent les frais et débours.
Il s’agit d’un budget provisionné afin de régler les dépenses liées à la rédaction des actes.
Il comprend :
- Les droits de consultation du cadastre,
- L’intervention de professionnels extérieurs,
- L’achat de timbres fiscaux…
Son montant dépend de la complexité de chaque transaction.
Les frais et débours sont calculés en amont de la réalisation de l’acte. Si, une fois la transaction achevée, la totalité de la somme n’a pas été dépensée, le surplus est reversé au client.
À l’inverse, l’étude notariale peut être amenée à demander un complément si l’enveloppe s’avère insuffisante.
A ce stade, je pense que vous ne voyez toujours pas la différence les frais de notaire dans le neuf et l’ancien.
Cette différence se situe sur la fiscalité.
Comment la fiscalité impacte les frais de notaire dans l’ancien Vs. le neuf ?
Alors que la composition des frais d’acquisition est identique dans le neuf et l’ancien, ils représentent 7 à 8% de la valeur d’achat dans le premier cas et seulement 2 à 3% dans le neuf.
Les acquéreurs d’un appartement ou d’une maison n’ayant pas encore été habités économisent grâce à un taux de TPF réduit (taxe de publicité foncière).
Il s’applique lors de l’achat d’un bien neuf ou en VEFA auprès d’un professionnel et soumis à la TVA immobilière.
Cas pratique
Je vous propose une mise en pratique !
Vous avez repéré votre futur bien immobilier en Bretagne. Après plusieurs visites, vous avez réussi à négocier un prix d’achat à 140 000€ pour ce logement que vous avez prévu de mettre en location meublée.
Pour calculer les frais de notaire facilement, vous pouvez utiliser notre simulateur Excel.
Dans cet exemple, les frais d’acquisition s’élèveront à 11 288€.
Vous avez tout le détail de la répartition des frais d’acquisition dans le tableau suivant :
Je mets à disposition gratuitement ce simulateur de rentabilité sous Excel, pour vous permettre de calculer les rentabilités brutes, nettes de charges et nettes nettes. Il calcule aussi votre TMI et le montant des impôts à payer en fonction du régime fiscal choisi : location nue ou LMNP.
Vous pouvez donc comparer vos simulations fiscales et choisir le régime le plus adapté à votre situation : régime micro foncier, régime réel, régime micro BIC, ou le régime LMNP.
Si vous êtes en SCI, le simulateur calculera votre imposition suivant le régime fiscal que vous avez choisi : SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés).
En conclusion
Les frais de notaire sont calculés de la façon suivante :
- Les droits de mutation
- La rémunération du notaire
- Les frais et débours
Les frais de notaire sont de 7 à 8% de la valeur d’achat dans l’ancien et de seulement 2 à 3% dans le neuf.
Les frais de notaire dans le neuf sont réduits à cause de la fiscalité sur taxe de publicité foncière qui est réduite.
Je vous conseille vivement de négocier vos frais de notaire pour votre prochaine acquisition 😀
Si vous adorez faire vos calculs de rentabilité, j’ai créé avec un expert-comptable un simulateur de rentabilité locative sous Excel à télécharger gratuitement.
Il est prêt à l’emploi, c’est l’un des plus complet du marché.
Tous les régimes fiscaux ont été intégrés, y compris la SCI !
En plus, il calcule tout seul vos frais de notaire.
Vous avez déjà été plus de 37 500 propriétaires à le télécharger pour faire vos simulations.
)