Que dit la loi à ce sujet ?
L’article 1724 du Code Civil précise que «si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée».
Vous avez en tant que bailleur l’obligation de délivrer à votre locataire un logement en bon état, et qui réponde aux règles de décence fixées par la loi.
En cours de bail, des travaux peuvent être indispensables pour que votre logement soit toujours considéré comme décent. Il s’agit alors de travaux qui vous incombent, qui seront donc à votre charge et pour lesquels le locataire doit vous permettre l’accès au logement loué.
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La loi du 6 juillet 1989 puis la loi Alur du 24 mars 2014 sont venues en ce sens préciser les obligations du locataire.
Le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour :
- la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble,
- de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués,
- de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les critères du logement décent.
Votre locataire ne peut ainsi s’opposer à la réalisation de certains travaux à la condition :
- qu’ils soient nécessaires à la conservation du logement loué,
- qu’ils ne puissent être différés à la fin du bail,
- ou s’ils revêtent un caractère urgent (fuite d’eau…).
Pour cela, avant le début des travaux, informez votre locataire de la réalisation des travaux en lui adressant un courrier en recommandé avec accusé de réception ou remettez le lui en mains propres.
Cette notification doit obligatoirement préciser :
- la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique…)
- et leur mode d’exécution (date de début, durée, nécessité d’accès, etc.).
-Si ces réparations durent plus de 21 jours, et conformément à l’article 1724 du Code Civil, «le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé».
-Si le logement est totalement inhabitable, vous pourrez proposer au locataire un relogement pour le temps nécessaire à la réalisation des travaux.
-Dans le cas contraire, le locataire peut demander la résiliation du bail.
A noter : vous ne pourrez réaliser aucuns travaux les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.
Mais si, malgré vos demandes répétées, votre locataire s’obstine à vous refuser l’accès au logement, vous devrez lui adresser cette fois-ci une mise en demeure par LRAR lui signifiant de vous laisser accès au logement, afin que soient réalisés les travaux programmés.
Dans le cas où il ne répondrait pas à ce courrier, ou s’il y répond négativement, il vous faudra déclencher une procédure judiciaire dite de référé.
Elle vous permettra de demander à la justice d’ordonner des mesures provisoires tendant à préserver vos droits, à prévenir un dommage ou à faire cesser un trouble manifestement illicite (art. 484 à 492-1 du Code de procédure civile).
Cette procédure rapide vise à obtenir du juge l’autorisation de pénétrer dans le logement loué pour y faire réaliser des travaux urgents. Elle doit être engagée auprès du président du tribunal d’instance du lieu où est situé le logement.
PS. Ces travaux seront à votre charge, sauf s’ils sont dus à une mauvaise utilisation par le locataire. Si par exemple le locataire a percé/cassé/abimé le ballon d’eau chaude provoquant une fuite d’eau, il devra supporter l’ensemble de la réparation financière.
Bonne location,
Monsieur Hugo,
votre assistant personnel en gestion locative.
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