Comme tous les ans, c’est la période de déclaration fiscale !
L’arrivée du prélèvement à la source en janvier n’y change rien, il faudra cette année encore remplir votre déclaration de revenus. Si ce n’est pas déjà fait, je vous propose ici un récapitulatif en fonction des biens loués et des régimes fiscaux.
1. Vous louez un logement ancien vide
- Si vos loyers sont inférieurs à 15.000 euros l’année, et que votre logement ne bénéficie pas d’avantages fiscaux qui vous permettrez des déductions d’impôts type De Robien, Monuments historiques, vous êtes automatiquement éligible au régime du microfoncier.
Il vous faudra simplement reporter le montant de vos loyers hors charges sur le formulaire fiscal 2042.
Vous bénéficierez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30% qui sera directement appliqué par l’administration fiscale sur les loyers déclarés.
Le solde, soit les 70% restant sera soumis à l’impôt sur le revenu et aux 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Si vos revenus sont supérieurs à 15.000 euros, vous êtes éligible au régime réel.
Vous pourrez alors déduire, de vos revenus fonciers, la plupart de vos charges (frais de gestion, primes d’assurances, certaines impositions… la liste des charges déductibles est indiquée dans la notice jointe au formulaire 2044), vos intérêts d’emprunt et de nombreuses dépenses de travaux (dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration hormis celles liées à un agrandissement ou à une construction, reconfiguration, ou les travaux que vous pouvez récupérer auprès des locataires).
Vous devrez reporter l’ensemble des informations sur le formulaire annexe 2044.
Vous pourrez également suivre le régime réel si vos revenus sont inférieurs à 15.000 euros mais que vous avez engagé des travaux coûteux dont le coût est supérieur aux 30% d’abattement du régime forfaitaire.
Vous devrez dans ce cas remplir le formulaire annexe 2044.
L’avantage fiscal du régime réel est qu’il vous permet dès lors que vos frais sont supérieurs à vos loyers de créer du déficit foncier.
- Si le déficit foncier est inférieur aux charges non financières (toutes les charges autres que les intérêts d’emprunt et assurance décès-invalidité), celui-ci est alors directement imputable au revenu global de l’année en cours dans la limite de 10.700 euros. L’éventuelle fraction de déficit supérieure à ce seuil sera imputable uniquement sur les revenus fonciers durant les 10 années suivantes.
- Si le déficit foncier est supérieur aux charges non financières, celui-ci est imputable sur le revenu global à hauteur des charges non financières.
2. Vous louez un logement meublé
Les loyers issus de locations meublées sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sur le formulaire 2042-C-PRO.
- Si vos revenus ne dépassent pas 70.000 euros par an vous relevez du régime micro-BIC. Il vous donne droit à un abattement de 50 % sur le montant des recettes déclaré, le solde étant soumis à l’impôt sur le revenu et aux 17,2% de prélèvements sociaux.
Si vous êtes classé en tant que meublé de tourisme, l’abattement est de 71% sur le montant des loyers.
- Si vos revenus sont supérieurs à 70.000 euros par an, vous déclarez au réel.
Il vous faudra remplir 2 formulaires : les 2031 et 2033.
Vous pouvez aussi opter pour le régime réel si les revenus issus de vos logements meublés ne dépassent pas la limite de 70.000 euros mais que vos charges sont importantes (supérieures à l’abattement de 50%)
La comptabilité au réel étant plus complexe, en faisant appel à un expert comptable, vous pourrez alors en plus de déduire les mêmes dépenses que pour un logement vide déclaré au réel, également amortir la valeur des constructions et des meubles…
- Si le solde est positif, il est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux,
- S’il est négatif, vous créez un déficit qui sera déductible de vos seuls revenus tirés des locations meublées.
Le reliquat de déficit étant reportable sur les loyers des 10 années suivantes.
3. Vous louez un logement neuf en Pinel
Lorsque vous investissez dans un programme éligible au dispositif Pinel, les loyers que vous percevez doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.
Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier de réduction d’impôts si vous vous engagez à louer un bien dans une des zones géographiquement définies par la loi en respectant à la fois un plafond de loyer et de ressources de revenus pour les locataires éligibles.
En fonction de la durée de location du bien (6, 9 ou 12 ans), vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % de l’investissement (plafonnée à 63.000 euros pour une durée de location de 12 ans).
Pour faire valoir cette réduction, vous devez indiquer sur le formulaire complémentaire 2042-C le montant de l’investissement réalisé (et achevé) en 2018, notamment en case 7GS si vous avez acheté en métropole et en case 7QU si votre appartement est situé dans un département ou une collectivité d’outre-mer.
Notez que pour être éligible au dispositif Pinel, vous devez au préalable avoir renseigné le formulaire 2044-EB l’année de l’achèvement du programme (ou de votre investissement si le programme était déjà achevé).
4. Vous avez investi dans une résidence de services
Si vous avez investi l’an passé dans une résidence étudiante, de tourisme ou médicalisée (de type Ehpad), les revenus tirés de votre investissement doivent être déclarés dans la catégorie des BIC (formulaire 2042 C-PRO si vous optez pour le micro-BIC, ou 2031 et 2033 si vous optez pour le réel).
En vous engageant à louer le bien durant 9 ans, le dispositif Censi-Bouvard vous donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11% du montant de votre investissement (montant plafonné à 300.000 euros). Cet avantage est réparti à part égale sur 9 ans, soit un gain maximal de 3.666 euros par an.
Pour les investissements ouvrant droit, pour la première fois, au bénéfice de la réduction d’impôt au titre de l’année 2018, vous devez cocher la case 7II et remplir intégralement la rubrique « Engagement de location » sur le formulaire 2042-C.
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