Vous investissez en famille ? Pourquoi ne pas créer une SCI ?
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile dont l’objet est un bien immobilier.
Pour créer votre SCI, vous devez être au minimum 2 personnes (physique ou morale). Vous deviendrez alors, une fois la SCI créée, associés et propriétaires d’un même bien immobilier.
La SCI familiale est une SCI constituée par les membres d’une même famille. Vous pouvez vous associer à votre père, votre mère, votre sœur, votre frère, votre concubine, votre mari, votre enfant majeur ou mineur, votre cousin… Le nombre d’associé est « illimité », la loi ne fixant pas de maximum.
Concrètement, chaque membre apporte une quote-part et recevra en contrepartie et au prorata de son apport des parts sociales de la SCI. La SCI deviendra alors propriétaire du bien.
Il vous faudra ensuite nommer un gérant à sa tête qui assurera la gestion courante. Les grandes décisions sont en règle générale votées en assemblée, en fonction de la majorité que vous aurez définie dans les statuts. Vous pouvez d’ailleurs insérer dans ces statuts des clauses relatives au mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées, vous pourrez par exemple également limiter le droit de vote aux seuls parents, y prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts…
Je vous recommande si vous le pouvez de faire rédiger les statuts par un professionnel du droit, comme le notaire.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
La SCI familiale présente de nombreux avantages pour acquérir et gérer des biens immobiliers :
- elle offre un cadre solide pour un achat, une construction ou une gestion en famille.
- elle vous permet de vous associer avec vos enfants pour constituer un patrimoine familial,
- elle facilite et organise la transmission de patrimoine entre les membres de la famille : vous pourrez par exemple céder vos parts sociales à votre conjoint-e ou en cas de succession dans la SCI familiale,
- elle instaure un régime d’indivision clair entre les héritiers, tous les associés sont propriétaires du ou des biens acquis dans le cadre de la SCI,
- elle permet d’organiser la gérance et la répartition entre nue-propriété et usufruit selon les membres de la SCI,
- elle augmente votre capacité d’achat. La SCI permet de réunir les capitaux de plusieurs personnes,
- elle offre de nombreux avantages fiscaux (transmission de parts tous les 6 ans, droits de succession et calcul des plus-values avantageux).
- elle offre le choix du régime d’imposition des bénéfices de votre SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). Vous pouvez donc ajuster le type d’imposition en fonction de votre situation personnelle.
Y-a-t-il des inconvénients à passer par une SCI ?
La SCI est une société civile dont l’objet est l’immobilier et la première des limitation réside dans le champ de l’activité : une SCI doit uniquement servir à gérer les biens achetés.
Vous ne pouvez pas utiliser cette forme de société pour faire de l’achat-revente de biens immobiliers.
De plus, comme pour toute société, avant de se lancer, il faut en connaître le fonctionnement :
- les démarches administratives et juridiques de création d’une SCI sont et peuvent s’avérer complexes en commençant par l’élaboration des statuts. Faire appel à un expert est souvent nécessaire pour éviter les conflits.
- la responsabilité illimitée des associés au sein d’une SCI. Contrairement aux autres formes sociétaires, les associés de la SCI seront responsables des dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel proportionnellement à leur pourcentage de détention du capital social.
- la SCI familiale est assujettie à l’impôt sur les sociétés en cas de bénéfices si son but est la location de biens immobiliers,
- le statut de la SCI pousse à une réflexion en matière de règles de vote et de majorité pour éviter les blocages ou les conflits,
- un formalisme légal incontournable (assemblée, procès-verbaux et comptabilité).
Pour en savoir plus sur la SCI familiale et avoir un cas précis étudié par le magazine Capital, je vous conseille cet article que vous trouverez ici.
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