Il y a une vingtaine d’années, lorsque j’ai commencé ma carrière professionnelle, j’étais assureur. J’ai travaillé dans ce secteur une dizaine d’années avant de me lancer dans l’immobilier.
Je vendais à l’époque toutes sortes d’assurances : assurance santé, scolaire, habitation, automobile, personnelle, professionnelle…
Chaque assurance a son utilité. Mais toutes ne vous sont pas utiles.
Pourquoi souscririez-vous par exemple une assurance automobile alors que vous n’avez pas de véhicule ? Vous trouvez cet exemple ridicule. Et bien pas tant que ça…
En assurance habitation, il en est de même. Vous pourriez être amené à souscrire des garanties dont vous n’avez pas l’utilité.
Car les besoins d’un locataire, d’un propriétaire occupant ou d’un propriétaire bailleur ne sont pas les mêmes. D’ailleurs, les obligations imposées par la loi, ne le sont pas non plus.
C’est ce que nous allons voir ensemble dans ce nouveau dossier consacré à l’assurance.
- Votre locataire doit-il souscrire une assurance habitation ?
- Quels sont vos recours en cas de défaut d’assurance du locataire ?
- Quelles sont les assurances que vous pouvez souscrire en tant que propriétaire non occupant ?
1. Votre locataire doit-il souscrire une assurance habitation ?
1.1 L’assurance pour les risques locatifs
Contrairement aux croyances, la loi n’oblige pas votre locataire à souscrire à une assurance multi-habitations mais uniquement à une assurance pour les risques locatifs.
Cette assurance minimale couvre les dommages causés au logement par :
- les dégâts des eaux,
- les incendies,
- les explosions.
Toutefois, avec cette assurance minimale, le locataire n’est pas couvert pour 2 types de risque :
- ceux qu’il causera aux tiers,
- ceux qu’il causera à ses propres biens.
1.2 L’assurance recours des voisins et des tiers
Pour se prémunir contre les risques causés aux tiers, le locataire devra souscrire à une garantie facultative appelée recours des voisins et des tiers.
Si un dégât des eaux, une explosion ou un incendie se produit dans l’appartement que loue votre locataire et que cela endommage les biens des voisins, grâce à cette garantie, l’assurance remboursera les voisins dans les limites prévues au contrat.
1.3 L’assurance multirisques habitation
La multirisques habitation comprend la garantie obligatoire risques locatifs et des garanties complémentaires liées à l’habitation.
Comme je vous l’indiquais, vous ne pouvez pas contraindre votre locataire à souscrire à la multirisques habitation même si vous pouvez lui indiquer qu’elle est fortement recommandée.
Car souscrite, elle garantit au locataire que ses biens seront couverts s’ils étaient endommagés lors d’un dégât occasionné.
Il existe plusieurs formules de multirisques habitation, qui varient en fonction des offres des assureurs et des besoins de l’assuré.
Dans ses garanties de base, la multirisques couvre le locataire contre :
- les incendies,
- les explosions,
- les dégâts des eaux,
- les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, tempêtes…),
- les catastrophes technologiques,
- les attentats, émeutes et actes de terrorisme.
Que ce soit pour :
- les meubles, vêtements et appareils électroménagers,
- les objets de valeur,
- les embellissements effectués dans le logement (peinture, papiers peints, aménagement de la cuisine ou de la salle d’eau…).
1.4 Les garanties de la multirisques habitation
Des garanties peuvent être présentes de base dans les contrats ou parfois proposées en option.
Parmi les options proposées, il y a notamment les garanties suivantes :
- vol,
- dommages des appareils électriques,
- protection juridique (par exemple, prise en charge des frais de justice pour un conflit de voisinage ou un litige avec un plombier),
- responsabilité civile scolaire,
- responsabilité civile,
- assistance à domicile (en cas de dommage corporel, l’assureur vous propose des services d’aide comme une aide ménagère ou une garde d’enfant).
Il convient donc comme pour chaque contrat de vérifier si ces garanties sont présentes ou si elles sont en option.
2. Quels sont vos recours en cas de défaut d’assurance du locataire ?
Lors de la remise des clés, vous avez le droit d’exiger que votre locataire vous produise une attestation d’assurance.
Les 2 seuls cas où le locataire n’a pas à souscrire d’assurance sont s’il loue le logement dans le cadre :
- d’une location saisonnière,
- ou un logement de fonction.
Toutefois, il est autant responsable des dégâts causés qu’un locataire “classique”. Il ne doit donc pas négliger de garantir ses responsabilités.
Votre locataire doit également vous remettre chaque année une attestation d’assurance.
S’il ne le fait pas, vous pouvez lui adresser une mise en demeure.
Si 1 mois après cette mise en demeure, vous ne disposez toujours pas de l’attestation, la loi vous autorise à souscrire une assurance pour le compte de votre locataire (en responsabilité civile).
Il devra alors vous régler le montant de la prime d’assurance en plus du loyer.
Vous êtes également autorisé à appliquer une majoration de cette prime d’assurance pour vous dédommager des démarches que vous avez effectuées pour son compte. La majoration ne doit pas excéder 10 % de la prime.
Si une clause du bail le prévoit, vous pouvez même résilier le contrat de location pour défaut d’assurance.
3. Les assurances du propriétaire
Assurer son logement n’est pas obligatoire lorsque vous êtes propriétaire non occupant, sauf si votre logement est situé dans une copropriété. Dans ce cas, vous devrez souscrire impérativement une assurance contre les risques dont vous pourriez être responsable tels que les vices de construction, le défaut d’entretien, ou le trouble de jouissance.
Mais avant de vous assurez contre les risques, quelles sont vos obligations de propriétaire par rapport au logement que vous louez ?
La loi vous impose de louer un bien décent et en bon état.
Si vous souhaitez vérifier rapidement si votre bien est décent, je vous propose de télécharger cette liste avec les caractéristiques d’un bien décent.
Vous devrez également pendant toute la durée du bail effectuer les réparations indispensables pour le maintenir en bon état (à l’exception des réparations locatives à la charge du locataire).
D’ailleurs, je vous conseille à ce sujet cet article, qui vous permettra d’avoir la liste complète poste par poste des réparations locatives à la charge de votre locataire.
Sachez que votre responsabilité peut être engagée si un sinistre est dû à un défaut d’entretien ou à un vice de construction.
3.1 L’assurance du logement loué
Lorsque vous louez un bien, vous pouvez assurer uniquement sa responsabilité civile.
Comme je vous l’indiquais un peu plus haut, cela vous permettra de couvrir le logement en cas de préjudice lié à un défaut d’entretien ou à un vice de construction.
Vous pouvez sélectionner toutes ou partie des garanties vous couvrant en cas de :
- recours des locataires, si c’est votre locataire qui a subi le préjudice causé par un incendie ou un dégât des eaux si le sinistre est dû à un défaut d’entretien du bâtiment,
- recours des voisins et des tiers, si c’est un de ses voisins ou une tierce personne qui en est victime.
Toutefois, je vous conseille avant de souscrire à un contrat d’assurance, de vérifier que vos garanties ne fassent pas doublon avec celles souscrites par le syndic de copropriété de votre immeuble. Car l’assurance collective de l’immeuble garantit généralement les parties communes et la responsabilité des copropriétaires.
Si ce n’est pas le cas, vous devrez alors vous assurer à titre personnel contre ces risques.
3.2 Cas du logement meublé
Contrairement au logement non meublé où il revient au locataire de s’assurer et de vous remettre l’attestation d’assurance, dans le cadre d’un logement meublé, vous pouvez :
- choisir de laisser au locataire la charge de l’assurance, avec l’accord de celui-ci,
- ou assurer dans un seul contrat le logement, son contenu et ses responsabilités.
Il s’agit alors de l’assurance « pour le compte de qui il appartiendra » , qui permet de couvrir le locataire. Cette solution est particulièrement adaptée aux locations de courte durée.
Vous pouvez également choisir d’assurer un locataire qui vous louerait un logement meublé à l’année. On parle alors de « l’abandon de recours », dans lequel vous vous engagez, avec votre assureur, à ne pas faire de recours contre votre locataire en cas d’incendie ou de dégâts des eaux. Votre locataire sera alors mentionné dans le contrat de location.
Il devra toutefois s’assurer de son côté contre sa responsabilité vis-à-vis des voisins et des tiers.
Conclusion
Assurez-vous bien que votre locataire soit assuré car le défaut d’assurance est un motif de résiliation du contrat de location. Mais pour cela, n’oubliez pas d’ajouter la clause résolutoire dans le bail.
Je vous propose d’en télécharger un gratuitement au format Word et PDF ici.
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