Le bail ou contrat de location est un document contractuel établi entre vous et votre locataire.
Le bail est encadré juridiquement. Depuis la loi Alur (ou loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 27 mars 2014, un modèle de bail type a été instauré dans le but de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable.
Le bail type comporte un certains nombres d’informations obligatoires, des clauses interdites et des annexes à ne surtout pas oublier.
Il peut être établi à l’amiable : entre vous et le locataire (sans frais) ou par l’intermédiaire d’un professionnel dont les frais seront partagés par moitié entre les 2 parties.
- Quelle est la différence entre un bail sous seing privé et un bail notarié ?
- Les avantages du bail notarié
- Quel est le coût du bail notarié
1. Quelle est la différence entre un bail sous seing privé et un bail notarié ?
Pour louer un logement, propriétaire et locataire signent un bail d’habitation. Ce bail matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire.
1.1 Les 2 types de baux
Le bail est encadré par la loi. Il doit être conforme au contrat de bail type réglementaire . Certaines mentions et informations doivent obligatoirement y figurer.
Le bail peut être rédigé :
- par le propriétaire, et signé par les 2 parties sans la présence d’un notaire. On parle alors de bail sous seing privé.
- par un officier public compétent (souvent un notaire, mais il peut s’agir d’un huissier ou d’un officier d’état civil). On parle alors d’acte authentique ou de bail notarié.
1.2 Le bail notarié
Contrairement au bail sous seing privé, le bail notarié, est signé par 3 parties :
- le propriétaire ou bailleur ;
- le locataire ;
- le notaire, qui rédige, signe également et appose le sceau de l’État, conférant l’authenticité du bail de location.
2. Les avantages du bail notarié
Une question se pose : « pourquoi faire appel à un notaire si la rédaction du bail suit un contrat de bail type réglementaire ? »
Outre de garantir la légalité du bail à la législation en vigueur, de réunir l’ensemble des pièces et annexes, l’acte notarié, établi par un officier public compétent permet :
- d’établir un bail sur mesure. Il ne s’agit pas d’un contrat type. Il est fait selon la volonté des parties et selon les spécificités du bien loué,
- au locataire de bénéficier de toutes les garanties que lui offre la législation,
- au propriétaire de se protéger de tout litige éventuel ultérieur dû à une mauvaise rédaction du bail de location.
Le notaire par sa signature protège donc de manière équilibrée les intérêts du bailleur et du locataire.
Mais le principal avantage de l’acte notarié est qu’il constitue un titre exécutoire.
Cela signifie qu’il n’y a pas besoin de s’adresser au tribunal pour que l’acte en question : que ce soit le paiement des loyers ou le respect des clauses du bail par le bailleur par exemple soit exécuté.
L’acte notarié a donc la force d’une décision de justice.
C’est pour cela qu’en matière de rédaction de bail, le recours à un notaire peut s’avérer judicieux car si le locataire ne paie pas ses loyers par exemple, le bailleur gagnera un temps précieux. Il pourra s’adresser à un autre officier ministériel ou à un huissier pour effectuer toutes les opérations de recouvrement, ou de saisi par exemple sans avoir à s’adresser préalablement au juge.
Si le bail est fait sous seing privé, le recours au tribunal sera le préalable indispensable à toute action.
3. Quel est le coût d’un bail notarié ?
L’article A. 444-103 de l’Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires précise les honoraires perçus pour tout acte notarié.
Le coût d’un bail notarié correspond à un demi mois de loyer hors taxes. A cela, il ne faut pas oublier d’ajouter la TVA.
Ces frais de rédaction sont à la charge du locataire pour moitié et du bailleur pour l’autre moitié.
Conclusion
Il faut être particulièrement vigilant lors de la rédaction du bail. Ce document signé par les 2 parties vaut contrat.
Passer par un notaire, confère une force exécutoire au bail mais engendre des coûts pour le bailleur et pour le locataire.
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