Mon ami Patrick, qui vit dans le Nord de la France m’a contacté récemment pour m’indiquer que son propriétaire lui demandait de quitter le logement qu’il occupe depuis maintenant 5 ans.
« Tu te rends compte, me dit-il, du jour au lendemain, il m’adresse un courrier en me demandant de partir à la fin du bail ! »
Les questions que Patrick m’a posées étaient multiples : « le propriétaire en-a-t-il le droit, peut-on l’en empêcher, y-a-t-il des recours possibles… ». Je vais essayer de les résumer dans l’article qui suit.
Car oui, en tant que propriétaire d’un logement vide, vous pouvez donner congé à votre locataire à l’échéance du bail… à condition toutefois de respecter certaines conditions de formes et de délais.
Car en matière de location, à usage de résidence principale, et contrairement au congé du locataire, le congé du bailleur est strictement encadré par la loi.
La loi vous permet de donner congé dans 3 cas. Mais comme pour chaque loi, il existe des exceptions…
- Quelles sont les conditions de forme du congé ?
- Quel est le délai du préavis ?
- Les 3 cas pour donner congé
- Le locataire peut-il contester le congé ?
- Et qu’en est-il du paiement du loyer et des charges pendant le préavis ?
- Les 2 cas de locataires protégés
- Cas particulier : et si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire ?
1. Quelles sont les conditions de forme du congé ?
1.1 La notification du congé
Comme je vous l’indiquais dans l’introduction, la loi est très stricte sur le congé donné au locataire par le propriétaire d’un logement.
Si vous ne voulez pas voir votre demande contestée par l’occupant, respectez les conditions de forme en donnant congé au locataire soit :
- par courrier recommandé avec accusé de réception,
- ou par acte d’huissier
- ou par remise en main propre avec récépissé ou émargement.
N’adressez jamais de courrier simple. Car cela posera toujours le problème de la preuve. Le locataire pourra toujours contester avoir reçu le courier.
Je vous recommande pour ma part de faire délivrer le congé par acte d’huissier. Je vous l’expliquerai plus tard mais son avis de passage suffit à faire courir le délai de préavis.
1.2 A qui adresser le congé ?
Le congé doit être envoyé à tous les titulaires du bail. Qu’il s’agisse d’un bail avec un seul locataire ou d’une colocation.
S’il y a plusieurs locataires ou colocataires, vous devrez ainsi adresser la notification à chacun des co-titulaires du bail, ou à chacun des concubins/époux ou partenaires de Pacs.
1.3 Une notice à annexer au courier
Depuis le 1er janvier 2018, en location vide, vous devez annexer à votre courrier de résiliation une notice, dont le contenu a été fixé par décret. Elle résume au locataire vos obligations et ses droits en terme de congé. La notice lui indique également les voies de recours et d’indemnisations éventuelles.
2- Les délais de préavis
Un bail pour une location non meublé est en principe signé pour 3 ans. Vous pouvez donner congé au locataire à l’échéance du bail.
En location non meublée, le délai de préavis est de 6 mois. Ce délai court :
- à compter du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire,
- à compter de la signification de l’acte d’huissier,
- à compter de la remise en main propre.
Si le délai de préavis n’est pas respecté, le congé n’est pas valable et le contrat est alors reconduit pour 3 ans.
Dans le cas de la lettre recommandée, le délai court à partir du moment où le locataire accuse réception du courrier. Il vous faudra donc prévoir dans les délais d’envoi, les délais de réception et de récupération du courrier par le destinataire.
Dans le cas du congé par huissier, l’avis de passage suffit. Même si le locataire est absent, le délai de préavis court et le congé est valable.
3. Les 3 cas pour donner congé
Comme je vous l’indiquais, un propriétaire peut donner congé à l’échéance du bail en respectant un préavis. Toutefois, la loi ne vous autorise en tant que propriétaire à reprendre le logement que dans 3 cas.
3.1 Congé pour vendre
Le congé peut être motivé par la volonté de vendre le logement loué.
Il vous faudra, dans ce cas, indiquer au locataire dans la lettre le motif de congé.
La loi du 6 juillet 1989 précise que pour les locations non meublées, le locataire bénéficie d’un droit de préemption lorsqu’il reçoit un congé pour vente.
Cela signifie que le locataire est prioritaire sur l’acquisition du logement.
La lettre de congé adressée au locataire doit :
- indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
- décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).
À défaut de ces indications, le congé n’est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
L’offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis légal :
- soit le locataire accepte d’acheter le logement et dans ce cas il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception et au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du bailleur,
- soit le locataire refuse d’acheter ou ne donne pas de réponse dans le délai légal et il doit alors quitter le logement à la fin du bail.
3.2 Congé pour reprendre le logement
Le deuxième motif qui vous permet en tant que propriétaire de donner congé à votre locataire est que vous souhaitez habiter le logement. Pour cela, vous devrez en faire impérativement votre résidence principale.
La loi vous autorise également à y loger un proche qui devra lui aussi utiliser ce logement comme sa résidence principale.
L’article 15 de la loi de 89 énumère précisément les personnes qui peuvent habiter le logement après un congé pour reprise :
- le bailleur lui-même,
- son conjoint,
- son partenaire pacsé,
- son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé,
- ses ascendants ou descendants,
- les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire lié par un PACS.
La lettre de congé adressée au locataire doit préciser le motif qui conduit le bailleur à ne pas renouveler le bail.
S’il s’agit d’un congé pour reprise, le courrier doit en outre indiquer :
- le nom du bénéficiaire,
- son adresse,
- la nature du lien existant entre le bénéficiaire et le bailleur.
3.3 Congé pour reprise pour motif légitime et sérieux
En fin de bail, vous pouvez refuser que la location se poursuive et décider de donner congé à votre locataire pour motif légitime et sérieux.
La loi n’a malheureusement pas défini ce qu’il faut entendre par motif légitime et sérieux.
Si votre locataire conteste le congé, c’est au juge du tribunal d’instance dont dépend le logement loué de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition.
Il vous faudra donc préciser dans la lettre le motif qui entraîne le non renouvellement du bail. Il pourra s’agir de troubles de voisinage, des retards répétés du paiement du loyer, d’un défaut d’assurance, de sous-location, de dégradations…
4. Le locataire peut-il contester le congé donné par le propriétaire ?
Le locataire peut contester le motif de reprise pour vente ou reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve que :
- le logement n’a pas été mis en vente,
- le logement n’a jamais été repris,
- ou que le logement est vide,
- ou qu’il est utilisé comme résidence secondaire.
Il peut alors demander au tribunal d’instance dont dépend le logement loué de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s’expose également à une amende pénale.
5. Et qu’en est-il du paiement du loyer et des charges pendant le préavis ?
Comme en location meublée, lorsque le congé est donné par le propriétaire, le locataire est redevable du loyer et des charges pour le temps où il a effectivement occupé les lieux.
Si le locataire quitte les lieux pendant le délai de préavis, il n’est plus redevable du loyer après l’établissement de l’état des lieux et de la remise des clés.
6- Les 2 cas de locataires protégés
En fonction de leur âge et de leurs ressources, certains locataires bénéficient d’une protection.
6.1 Le locataire a moins de 65 ans
Le locataire est protégé et le congé pour reprise ne peut-être appliqué si :
- il héberge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date d’échéance du bail) et que cette personne est fiscalement à charge,
- ET si (à la date de notification) le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds.
Notez bien que ces 2 conditions sont cumulatives.
6.2 Le locataire a plus de 65 ans
Le locataire est protégé si ses ressources sont inférieures à la date de la notification aux plafonds prévus par la loi.
Ces plafonds des ressources dépendent de la composition du foyer et du lieu de résidence. Elles sont fixées par décret chaque année.
Notez toutefois que cette disposition de protection des locataires ne s’applique pas si en tant que bailleur, vous êtes à la date du congé :
- vous-même âgé de plus de 65 ans
- OU que vous avez vous-même des ressources inférieures à celles fixées pour définir le locataire protégé,
- OU si vous proposez une solution de relogement au locataire.
Contrairement au locataire, ces conditions ne sont pas cumulatives. Une seule de ces raisons suffit à donner congé au locataire.
7. Cas particulier : et si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire ?
Si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, la durée du préavis inscrite dans le bail s’impose.
Vous devrez alors en tant que propriétaire avertir dans les délais le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception de la prise de congé. Vous êtes alors dispenser d’avoir à motiver vos raisons.
Conclusion
Donner congé à son locataire est strictement encadré par la loi.
Ne pas respecter les conditions de forme entraîne la nullité de l’action et la tacite reconduction du bail.
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