Mise en place d’un modèle de bail type, encadrement des loyers en zone tendue, plafonnement des frais d’agence, limitation du montant du dépôt de garantie, redéfinition des contours du bail meublé… les modifications apportées par la loi ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) de 2014 sont nombreuses.
Cette loi est venue modifier celle du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs.
Elle implique des changements tant pour les propriétaires que pour les bailleurs, les locataires et les professionnels de l’immobilier (agences, syndics…) en rééquilibrant les rapports de force entre tous les protagonistes immobiliers.
Le but étant de mieux protéger les locataires mais également de faciliter la vie des propriétaires en imposant de nouvelles règles en matière de location.
Les principales mesures sont entrées en vigueur en 2014.
- Les 4 mesures phares de la loi Alur
- Les garanties pour le locataire
- Les nouveautés pour le propriétaire
1. Les 4 mesures phares
1.1 Encadrement des loyers en zone tendue
Dans les zones tendues (28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où la demande locative est supérieure à l’offre), le loyer était depuis 2012 déjà encadré lors de la relocation ou lors du renouvellement du bail. Cette disposition est étendue à la location meublée depuis le 1er août 2014.
La loi ALUR a également étendu le procédé à la fixation du montant du loyer lors de la 1ère mise en location. Les bailleurs pourront fixer librement le montant du loyer qui devra néanmoins être inférieur au loyer médian majoré de 20 %. Lors de la relocation ou du renouvellement du bail, le bailleur ne pourra pas augmenter son loyer entre deux locataires (hors indexation à l’IRL).
Une exception est prévue pour les logements particulièrement bien situés ou confortables. Dans ce cas, un « complément de loyer exceptionnel » pourra être demandé par le bailleur. Le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation.
1.2 Modèle type de bail
Un modèle type de bail pour les logements nus et un modèle pour les logements meublés ont été publiés par décret dans le but de simplifier les démarches mais aussi de réduire les frais pour les locataires.
Le contrat-type Alur contient les clauses essentielles du bail dont la loi et la réglementation imposent la mention dans le contrat.
Mais au moment de rédiger le contrat, le bailleur n’est pas pour autant limité au contenu du modèle de bail type issu de la réglementation. Il est libre de rajouter les clauses de son choix au sein du contrat qu’il soumettra au locataire. Sous réserve, bien entendu, que ces rajouts ne constituent pas des clauses abusives ou interdites…
-Notice d’information
La loi Alur instaure également une notice d’information obligatoire à remettre au locataire lors de la conclusion du contrat de bail. Elle doit être annexée au contrat de location. Destinée à mieux informer les locataires et les bailleurs sur leurs droits et leurs obligations respectifs.
-Diagnostics de gaz et d’électricité
Depuis janvier 2018 (ou juillet 2017 pour les logements datant d’avant 1975), les bailleurs doivent fournir deux documents supplémentaires à leurs locataires :
- un diagnostic portant sur les états respectifs des installations de gaz si elles datent de plus de 15 ans,
- un diagnostic d’électricité dans le logement à louer si les installations datent de plus de 15 ans.
1.3 Modèle type d’état des lieux
Un modèle type d’état des lieux a été mis en place. Il faut pour chaque pièce du logement faire la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement.
Le modèle type peut être complété de photos qui doivent impérativement être datées et signées par les 2 parties.
S’ajoute à l’état des lieux, une grille de vétusté visant à limiter les conflits entre les locataires et les propriétaires en fin de bail lors de la restitution du dépôt de garantie et calculer précisément la retenue à appliquer sur le dépôt de garantie en cas de dégradation.
Comme pour le bail-type, le but est de simplifier les démarches et de réduire les frais pour les locataires.
1.4 Les meublés sont intégrés dans le domaine d’application de la loi 89
La loi de 89 régissant les rapports locatifs concerne la location vide. Désormais, avec la loi ALUR, la location meublée entre dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et se rapproche donc du régime juridique de la location vide.
La loi ALUR définit légalement et de façon plus stricte le logement meublé : « c’est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Un décret du 31 juillet 2015 a défini la liste des meubles obligatoires dans une location meublée : ce décret reprend la jurisprudence antérieure. Chaque pièce doit être équipée de mobilier conforme à sa destination et comporter au minimum les éléments suivants :
- literie comprenant couette ou couverture,
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
- plaques de cuisson,
- four ou four à micro-ondes,
- réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C,
- vaisselle nécessaire à la prise des repas,
- ustensiles de cuisine,
- table et sièges,
- étagères de rangement,
- luminaires,
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
En intégrant les meublés dans la loi de 89, la loi ALUR les soumet également à l’obligation d’avoir un bail écrit, conforme au contrat type défini par décret.
Les meublés sont désormais soumis à l’encadrement des loyers dans les zones tendues. Le montant du loyer de référence dans la zone où se trouve le logement et le dernier loyer réglé par le locataire doivent être précisés dans le bail comme pour les logements vides.
Toutefois, la location meublée connaît encore des spécificités :
- la durée du contrat de location est d’un an tacitement reconductible (contre trois ans en location vide),
- le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyers hors charges (contre un mois de loyers hors charges en location vide),
- les modalités pour donner congé sont différentes (délai de préavis d’un mois pour le locataire, trois mois pour le propriétaire).
2. Les garanties pour le locataire
2.1 Plafonnement des frais d’agence
Avec la loi ALUR, les frais d’agence sont à la charge des propriétaires. Désormais, seules 4 prestations si elles sont assurées par l’agence immobilière sont facturables au locataire :
- la rédaction du bail,
- la rédaction de l’état des lieux,
- la visite du logement,
- la constitution du dossier du locataire.
Ces frais seront partagés entre le locataire et le propriétaire et pour un montant maximum décrété en fonction de la localisation du bien et du nombre de mètres carrés habitables.
2.2 Délai de préavis
Dans les zones tendues et pour les locations vides, le délai de préavis pour mettre fin au contrat de location passe de 3 à 1 mois, sans que le locataire ait besoin de le justifier.
Pour les zones non tendues, le délai de préavis reste de 3 mois – sauf cas ouvrant droit au préavis réduit à 1 mois :
- le locataire obtient son premier emploi, est muté, perd son emploi ou retrouve un emploi après l’avoir perdu,
- l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
- le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé,
- le locataire s’est vu attribuer un logement social.
2.3 Dépôt de garantie : montant et délai de restitution
Si pour les logements vides il n’y a pas de changement : le montant du dépôt de garantie reste plafonné à 1 mois de loyer hors charges.
Avec la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés est désormais légiféré et limité à 2 mois de loyer hors charges.
Le délai de restitution du dépôt de garantie passe de 2 mois à 1 mois lorsqu’il n’y a pas de réserves émises sur l’état des lieux de sortie. Si le bailleur ne respecte pas ce délai, des pénalités de retard de 10 % du dépôt par mois de retard seront appliquées.
2.4 Trêve hivernale
La trêve hivernale, période pendant laquelle les locataires faisant l’objet d’une mesure d’expulsion ne peuvent pas être expulsés d’un logement court maintenant du 1er novembre au 31 mars (15 mars précédemment).
2.5 Pénalités pour loyer en retard
Avant la loi Alur, certains baux prévoyaient une pénalité en cas de retard de loyer. Pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, cette pratique est désormais interdite.
2.6 La colocation
La loi ALUR instaure un statut juridique pour la colocation. Elle en donne la définition :
« La location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur » nouvel article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Chaque bail devra donc respecter le contrat type défini par décret. Le décret :
- limite à six mois la solidarité du colocataire sortant et de sa caution solidaire (contre 1 an auparavant),
- permet au bailleur de choisir entre les charges réelles et des charges forfaitaires.
A noter que le total des quotes-parts du loyer de chacun des colocataires ne pourra pas dépasser le montant du loyer « entier » tel qu’il serait demandé à un locataire unique, dans le respect du dispositif d’encadrement des loyers.
3. Les nouveautés pour le propriétaire
3.1 Assurance pour le compte du locataire et à sa charge
Avant la loi ALUR, seuls les locataires d’un logement vide étaient légalement obligés de souscrire une assurance habitation.
En pratiques, les propriétaires bailleurs de logements meublés demandaient également une attestation d’assurance à leur locataire.
Avec la loi ALUR, l’assurance habitation (les risques locatifs) devient obligatoire pour tous les locataires. Et s’ils ne respectent pas cette obligation et donc si après mise en demeure, ils ne sont pas en mesure de fournir d’attestation d’assurance au bailleur qui en fait la demande, ce dernier sera en droit de souscrire une assurance à leur place, pour leur compte donc et à leurs frais. Pour récupérer ses fonds, le bailleur pourra répercuter le montant de la prime sur le montant du loyer, pendant un an.
3.2 Pièces justificatives d’identité et de revenus
La loi Alur a également instauré une liste exhaustive des documents qu’un propriétaire peut exiger dans un dossier de location. Cette mesure est applicable depuis la parution du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.
3 types de documents peuvent être demandés au locataire et à sa caution :
- une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire (carte d’identité, passeport, permis de conduire ou titre de séjour),
- une pièce justificative de domicile (3 dernières quittances de loyer ou attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour du paiement des loyers et des charges),
- un ou plusieurs documents attestant de l’activité professionnelle et des ressources (contrat de travail, attestation de l’employeur précisant l’emploi, la rémunération, la date d’entrée et éventuellement la durée de la période d’essai ou pour les professions libérales : carte professionnelle, ou pour les étudiants : carte d’étudiant ou le certificat de scolarité).
En ce qui concerne les ressources, le propriétaire peut exiger le dernier avis d’imposition sur le revenu ou le dernier avis de taxe foncière, les trois derniers bulletins de salaire, d’un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions… le locataire doit prouver au propriétaire qu’il perçoit des revenus réguliers.
Le RIB ne peut plus être demandé par le propriétaire.
3.3 Congés pour reprise
Le congé pour reprise correspond au congé donné au locataire par un propriétaire, dans le but d’y habiter ou d’y faire habiter un membre de sa famille. Le propriétaire doit désormais préciser le nom, prénom et adresse du futur locataire et indiquer leur lien de parenté.
3.4 Indexation du loyer
La loi Alur modifie les règles concernant l’indexation des loyers. Pour pouvoir réviser le loyer, une clause doit le prévoir dans le bail. Cette révision intervient à la date indiquée par le contrat ou, sans précision, à la date d’anniversaire du bail. L’augmentation ou la réduction doit être calculée en fonction de la variation de l’IRL (Indice de référence des loyers).
Mais :
- plus de délai de prescription : un propriétaire ne la réalisant pas chaque année en perd le bénéfice (contre 5 ans auparavant).
- pas de rattrapage rétroactif : le nouveau loyer ne s’applique que pour l’avenir.
3.5 Délais de prescription
La loi Alur a modifié les délais de prescription applicables en matière de paiement des loyers impayés ou des charges. Alors qu’auparavant, le délai pour réclamer ces sommes était fixé à 5 ans, il est désormais réduit à 3 ans. En outre, le délai passe à 1 an en ce qui concerne la réévaluation annuelle du loyer en fonction de l’IRL.
Conclusion
Retenez que la loi Alur est venue actualiser les manquements de la loi 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs.
Elle a instauré entre autre un bail de location type venu protéger le locataire mais également faire valoir vos droits en tant que propriétaire bailleur et que vous ressortirez lorsqu’il y aura un litige.
Il est donc important de s’assurer qu’il soit bien rédigé et conforme à la réglementation.
Pour éviter que vous utilisiez un contrat de location imprécis et sources de litiges, j’ai fait rédiger par un avocat spécialisé en droit immobilier un bail de location conforme Alur, à télécharger gratuitement, au format Word. Concernant les annexes obligatoires, j’y reviens dans un dossier spécial.
Maintenant, je vous laisse compléter votre bail de location.
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