Le bail est LE contrat de location qui est établie entre vous (propriétaire) et votre futur locataire et qui fixe les conditions de la location. Il est encadré par la loi avec un certains nombres d’informations obligatoires, des clauses interdites et des annexes à ne surtout pas oublier : j’y reviens en détail dans la suite de cet article.
Dès lors que le logement que vous louez est équipé du mobilier suffisant, éléments imposés par la loi, et que je vais détailler, il devient un logement dit meublé.
Vous trouverez aussi un bail de location à télécharger gratuitement au format Word, validé par notre juriste en droit immobilier, conforme Alur, avec toutes les annexes obligatoires.
- Les informations relatives aux parties signataires
- Les informations indispensables concernant le logement
- Votre bien a t’il les équipements obligatoires pour être considéré comme une location meublée
- Comment définir la durée du bail meublé ?
- Comment renouveler le bail meublé ou y mettre fin
- Le loyer, les charges et le montant du dépôt de garantie
- Les documents à annexer obligatoirement au bail
1. Les informations relatives aux parties signataires
Comme pour un bail non meublé, le contrat de location meublée est conclu entre :
- vous, bailleur (il faudra indiquer votre nom, prénom et adresse) ou votre mandataire,
- et le(s) locataire(s) (nom-prénom) ou, en cas de colocation, les colocataires (noms-prénoms)
Vous devrez établir ce contrat de bail par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…).
Le bail peut prendre la forme :
- d’un acte sous-seing privé, c’est-à-dire que le contrat sera rédigé par vos soins et signé par vous et votre (ou vos) locataire(s)
- ou d’un acte authentique (contrat rédigé par un officier public : notaire, huissier…).
Vous avez besoin d’un bail de location meublé conforme avec toutes les annexes obligatoires et les clauses qui vous protègent ?
J’ai préparé avec l’avocat de Monsieur Hugo un bail meublé conforme Alur au format Word que vous pouvez télécharger et que je vous met à disposition gratuitement 😉
N’oubliez surtout pas de joindre au bail les annexes obligatoires ! J’ai fait un article dédié à ce sujet ou vous pourrez les télécharger.
–> La réglementation et les lois évoluent vite, je mets à jour les documents (contrats, modèles de lettres…) régulièrement. Inscrivez–vous à ma NEWSLETTER pour être sur d’avoir les dernières mises à jour !
2. Les informations indispensables concernant le logement
Votre bail doit préciser entre autres :
- la localisation du logement : adresse / bâtiment / étage / porte…,
- le type d’habitat : immeuble collectif ou individuel ; et s’il s’agit d’une mono propriété ou d’une copropriété,
- la période de construction (avant 1949, de 1949 à 1974, de 1975 à 1989, de 1989 à 2005, depuis 2005),
- la surface habitable en m²,
- le nombre de pièces principales,
- les annexes (grenier, comble aménagé ou non, terrasse, balcon, loggia, jardin etc…),
- les éléments d’équipements du logement (cuisine équipée, détail des installations sanitaires…),
- modalité de production chauffage et d’eau chaude : individuel ou collectif,
- la destination des locaux : usage d’habitation ou usage mixte professionnel et d’habitation,
- dans le cadre d’une copropriété, énumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun (garage à vélo, ascenseur, espaces verts, aires et équipements de jeux, laverie, local poubelle, gardiennage, autres prestations et services collectifs…),
- le cas échéant, équipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication (modalités de réception de la télévision dans l’immeuble, modalités de raccordement internet…)
3. Votre bien a t’il les équipements obligatoires pour être considéré comme une location meublée ?
Pour que votre logement puisse être loué en meublé, la loi fixe la liste minimale des éléments de mobilier d’un logement meublé (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015). Cette liste est non exhaustive mais minimale. Vous pouvez la compléter :
- une literie comprenant une couette ou une couverture,
- un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (volets ou stores),
- des plaques de cuisson,
- un four ou un four à micro-ondes,
- un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à –6°C,
- de la vaisselle (assiettes, verres et couverts),
- des ustensiles de cuisine,
- une table et des sièges (au minimum 2),
- des étagères de rangement,
- des luminaires,
- du matériel d’entretien ménager (pelle, balai, aspirateur).
4. Comment définir la durée du bail meublé ?
Comme pour un bail non meublé, le contrat débute à la date définie dans le bail.
Toutefois la durée du bail d’une location meublée est différente. Elle est d’1 an avec tacite reconduction à son terme (pour une durée d’un an et dans les mêmes conditions).
Il existe toutefois une exception : les locations consenties à un étudiant. Elles sont conclues pour une durée de 9 mois, et ne sont pas reconduites tacitement à leur terme.
Prochainement je vous ferais un article dédié sur le bail étudiant 😉
5. Comment renouveler le bail meublé ou y mettre fin ?
Comme je vous l’indiquais plus haut, le bail se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé.
Le locataire d’un bail meublé peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé.
En tant que bailleur, vous pouvez, quant à vous, mettre fin au bail uniquement à son échéance et après avoir donné congé à votre locataire.
Vous devez toutefois respecter un des 3 motifs qui vous permettent de donner congé à la fin du bail :
- soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper vous-même ou une personne de votre famille,
- soit pour vendre le bien,
- soit pour un motif sérieux et légitime (troubles du voisinage, loyers non payés…).
La seule exception reste les baux étudiants. Leur renouvellement n’est pas possible. Le bail prend fin à son terme sans que vous ou votre locataire ne soient obligées de donner congé.
Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location.
6. Le loyer, les charges et le montant du dépôt de garantie
6.1 Le loyer
Le détail du montant du loyer mensuel et des charges doit être précisé dans le bail.
Vous pouvez fixer librement le loyer. Sauf si votre logement est situé dans une commune des 28 agglomérations considérées comme zones tendues. Dans ce cas, le montant du loyer est alors réglementé.
Il devra alors être équivalent au loyer du locataire précédent, sauf :
- si le locataire est parti depuis plus de 18 mois,
- si vous avez entrepris d’importants travaux d’amélioration,
- si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le quartier.
Le mode de paiement (date ou période de paiement) et les modalités de révision (date de révision ou trimestre de référence de l’IRL) du loyer doivent également être précisés.
6.2 Les charges
Si elles font l’objet d’un forfait, elles peuvent être révisées chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c’est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l’IRL.
6.3 Les garanties
Le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyers hors charges.
7. Les documents à annexer obligatoirement au bail
Le diagnostic technique immobilier est exigé par la loi. Il incombe au propriétaire de l’annexer au contrat de bail vide. Il comprend :
– un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
– un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant janvier 1949 ;
– un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) si le logement est situé dans une zone à risque ;
– un état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
– un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans.
D’autres documents doivent également être annexés au bail :
– une notice informative ;
– l’état des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés et l’état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés ;
– l’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
– l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…) ;
– une copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné ;
– une copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d’en appliquer une ;
– si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.
Conclusion
Retenez que pour pouvoir louer en meublé, vous devrez respecter la liste minimale des équipements imposée par la loi.
Le bail vous engage avec votre locataire. Il est donc important de s’assurer qu’il soit bien rédigé et conforme à la réglementation.
Pour éviter que vous utilisiez un contrat de location imprécis et sources de litiges, je vous propose de télécharger gratuitement votre bail de location meublée conforme Alur au format word, validé par un avocat Je vous mets aussi à disposition gratuitement les annexes à ne surtout pas oublier... que vous pourrez télécharger dans cet article.
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